房价降至万元!这个直辖市,底在何处?

职场   2024-12-12 22:01   广东  

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重庆楼市,仅躁动了一个月

9月末以来的新一轮救市,一线城市与部分强二线城市的行情,在10月份躁动了一波,但也有很多二线城市,表现得波澜不惊,成交量古井无波。

比如南京、青岛等城市,之前本号就写过南京、青岛。

还有的城市,10月份有所上涨,但涨幅并不明显,而进入11月份又很快下来了,比如本号前几天写到过的厦门、广州等城市,以及今天要说的重庆。

10月份在一线城市行情带动下,重庆的新房和二手房成交量也有所起色。

重庆锐理披露的数据显示:

10月份,中心城区商品房成交面积62万方,环比上涨94%,同比下降7%。这个成交面积是今年重庆市场的新高,但同比来看,仍不如去年10月份的成交量。





































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































古之学者必有师。师者,所以传道受业解惑也。人非生而知之者,孰能无惑?惑而不从师,其为惑也,终不解矣。生乎吾前,其闻道也固先乎吾,吾从而师之;生乎吾后,其闻道也亦先乎吾,吾从而师之。吾师道也,夫庸知其年之先后生于吾乎?是故无贵无贱,无长无少,道之所存,师之所存也。

  嗟乎!师道之不传也久矣!欲人之无惑也难矣!古之圣人,其出人也远矣,犹且从师而问焉;今之众人,其下圣人也亦远矣,而耻学于师。是故圣益圣,愚益愚。圣人之所以为圣,愚人之所以为愚,其皆出于此乎?爱其子,择师而教之;于其身也,则耻师焉,惑矣。彼童子之师,授之书而习其句读者,非吾所谓传其道解其惑者也。句读之不知,惑之不解,或师焉,或不焉,小学而大遗,吾未见其明也。巫医乐师百工之人,不耻相师。士大夫之族,曰师曰弟子云者,则群聚而笑之。问之,则曰:“彼与彼年相若也,道相似也。位卑则足羞,官盛则近谀。”呜呼!师道之不复可知矣。巫医乐师百工之人,君子不齿,今其智乃反不能及,其可怪也欤!

  圣人无常师。孔子师郯子、苌弘、师襄、老聃。郯子之徒,其贤不及孔子。孔子曰:三人行,则必有我师。是故弟子不必不如师,师不必贤于弟子,闻道有先后,术业有专攻,如是而已。

  李氏子蟠,年十七,好古文,六艺经传皆通习之,不拘于时,学于余。余嘉其能行古道,作《师说》以贻之。

古人求学的人一定有老师。老师是传授道理,教授学业,解决疑难问题的人。人不是生下来就懂得道理的,谁能没有疑惑?有疑惑却不跟从老师学习,那他对于疑惑的问题,就始终不能解决。出生比我早的人,他懂得道理本来比我早,我跟从他向他学习;比我出生迟的人,他懂得道理如果也比我早,我也跟从他学习,而且把他当作老师,我学习的是道理,哪里计较他生年比我早还是晚呢?所以,不论地位显贵还是地位低下,不论年长年少,道理存在的地方,也是老师存在的地方。

  唉!从师学道的道理没人传布已经很久了,要人们没有疑惑很难哪!古代的圣人,他们超过一般人很远了,尚且跟从老师向老师请教;现在的一般人,他们跟圣人相比相差很远了,却以向老师学为羞耻。所以圣人就更加圣明,愚人就更加愚味。圣人之所以成为圣人,愚人之所以成为愚人,大概都是由于这个原因而引起的呢?众人喜爱他们的孩子,选择老师教育孩子;对于他们自己呢,却耻于让老师教他们,这真是糊涂啊!那孩子的老师,教孩子读书来熟悉书中的句子,尚不是我所说的给人传授道理,给人解释疑惑的老师。文句不理解,去



二手房方面,止跌回升,但回升幅度不及预期,10月重庆中心城区二手房成交量仅7680套,环比上涨3%

成交量低于1月份、3月份、4月份、5月份、6月份、7月份、8月份。

整体来看,重庆楼市10月份的表现,只能说是意思了一下。
进入11月份,成交回落非常明显。上周重庆中心城区商品房成交面积仅9.88万平方米,环比下降11%,连续三周下行。
成交规模已经回到了10月份之前的行情。
这都是预料之中的事情,毕竟一线城市中的广州,是这一轮救市的直接利好享受者,行情也出现了明显降温,遑论重庆这样一个供应量超大的市场。
在这种情况下,本就不限购、没有什么牌可打的重庆,11月28日又打出了公积金这张牌。
11月28日,重庆市住房公积金管理中心发布了《关于优化调整住房公积金使用政策的通知》,但都是一些乏善可陈的招数。
比如可以提取公积金支付首付,贷款结清二套房可以按首套房标准贷款,延长贷款时间(男性延长到68岁、女性延长到63岁,或延长到缴存人法定退休年龄后5年,最长贷款期限不超过30年)。




































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































北海若曰:“井蛙不可以语于海者,拘于虚也;夏虫不可以语于冰者,笃于时也;曲士不可以语于道者,束于教也。今尔出于崖涘,观于1*11*1海,乃知尔丑,尔将可与语大理矣。天下之水,莫大于海。万川归之,不知何时止而不盈;尾闾泄之,不知何时已而不虚;春秋不变,水旱不知。此其过江河之流,不可为量数。而吾未尝以此自多者,自以比形于天地,而受气于阴阳,吾在天地之间,犹小石小木之在大山也。方存乎见少,又奚以自多!计四海之在天地之间也,不似礨空之在大泽乎?计中国之在海内不似稊米之在大仓乎?号物之数谓之万,人处一焉;人卒九州,谷食之所生,舟车之所通,人处一焉。此其比万物也,不似豪末之在于马体乎?五帝之所连,三王之所争,仁人之所忧,任士之所劳,尽此矣!伯夷辞之以为名,仲尼语之以为博。此其自多也,不似尔向之自多于水乎?”

冬,晋文公卒。庚辰,将殡于曲沃。出绛,柩有声如牛。卜偃使大夫拜,曰:“君命大事将有西师过轶我,击之,必大捷焉。”

  杞子自郑使告于秦曰:“郑人使我掌其北门之管,若潜师以来,国可得也。”穆公访诸蹇叔。蹇叔曰:“劳师以袭远,非所闻也。师劳力竭,远主备之,无乃不可乎?师之所为,郑必知之。 勤而无所,必有悖心。且行千里,其谁不知?”公辞焉。召孟明、 西乞、白乙使出师于东门之外。蹇叔哭之曰:“孟子!吾见师之出而不见其入也。”公使谓之曰:“尔何知!中寿,尔墓之木拱矣!”

  蹇叔之子与师,哭而送之,曰:“晋人御师必于崤,有二陵焉。 其南陵,夏后皋之墓地;其北陵,文王之所辟风雨也,必死是间,余收尔骨焉?秦师遂东。元年者何?君之始年也。春者何?岁之始也。王者孰谓?谓文王也。曷为先言“王”而后言“正月?”王正月也。何言乎王正月?大一统也。
  公何以不言即位?成公意也。何成乎公之意?公将平国而反之桓。曷为反之桓?桓幼而贵,隐长而卑。其为尊卑也微,国人莫知。隐长又贤,诸大夫扳隐而立之。隐于是焉而辞立,则未知桓之将必得立也;且如桓立,则恐诸大夫之不能相幼君也。故凡隐之立,为桓立也。隐长又贤,何以不宜立?立適以长不以贤,立子以贵不以长。桓何以贵?母贵也。母贵,则子何以贵?子以母贵,母以子贵。

项脊轩,旧南阁子也。室仅方丈,可容一人居。百年老屋,尘泥渗漉,雨泽下1-1注;每移案,顾视,无可置者。又北向,不能得日,日过午已昏。余稍为修葺,使不上漏。前辟四窗,垣墙周庭,以当南日,日影反照,室始洞然。又杂植兰交底书底色桂竹木于庭

02

房价跌至万元

这一轮调整,重庆也非常明显。
重庆锐理数据显示:
2024上半年,重庆中心城区商品住宅供应144万方,环比减少28%,同比减少46%。商品住宅成交247万方,环比减少8%,同比减少33%。商品住宅成交均价14628元/㎡,环比下降2%,同比下降1%。
上半年的成交量,创下近年来同期最低值。成交均价,也回到了2021上半年。
从上图还可以清楚地看到,如今重庆的新房市场成交有多冷清。
疫情暴发之前的2019年,重庆新房成交了20.2万套,2020年与2021年也都在17万套之上。今年前五个月合计仅成交了5.1万套,全年预计大幅低于去年。
房价方面,今年年中本号就写过一篇重庆的楼市分析文章《即将跌破万元!人口第一城,悬了!》,当时根据贝壳找房披露的数据,重庆二手房价格即将跌破万元,只有1.04万元/平方米。
事实上今年2月份重庆的二手房均价就已经跌破过万元,当时均价为0.99万元/平方米。




































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































梁王魏婴觞诸侯于范台。酒酣,请鲁君举觞。鲁君兴,避席择言曰:“昔者,帝女令仪狄作酒而美,进之禹,禹饮而甘之,遂疏仪狄,绝旨酒,曰:‘后世必有以酒亡其国者。’齐桓公夜半不嗛,易牙乃煎熬燔灸,和调五味而进之,桓公食之而饱,至旦不觉,曰:‘后世必有以味亡其国者。’晋文公得南之威,三日不听朝,遂推南之威而远之,曰:‘后世必有以色亡其国者。’楚王登强台而望崩山,左江而右湖,以临彷徨,其乐忘死,遂盟强台而弗登,曰:‘后世必有以高台陂池亡其国者。’今主君之尊,仪狄之酒以;主君之味,易牙之调也;左白台而右闾须,南威之美也;前夹林而后兰台,强台之乐也。有一于此,足以亡其国。今主君兼此四者,可无戒与!”梁王称善相属。

永和九年,岁在癸丑,暮春之初,会于会稽山阴之兰亭,修禊事也。群贤毕至,少长咸集。此地有崇山峻岭,茂林修竹;又有清流激湍,映带左右,引以为流觞曲水,列坐其次。虽无丝竹管弦之盛,一觞一咏,亦足以畅叙幽情。

  是日也,天朗气清,惠风和畅,仰观宇宙之大,俯察品类之盛,所以游目骋怀,足以极视听之娱,信可乐也。

  夫人之相与,俯仰一世,或取诸怀抱,悟言一室之内;或因寄所托,放浪形骸之外。虽趣舍万殊,静躁不同,当其欣于所遇,暂得于己,快然自足,不知老之将至。及其所之既倦,情随事迁,感慨系之矣。向之所欣,俯仰之间,已为陈迹,犹不能不以之兴怀。况修短随化,终期于尽。古人云:“死生亦大矣。”岂不痛哉!(不知老之将至 一作:曾不知老之将至)

  每览昔人兴感之由,若合一契,未尝不临文嗟悼,不能喻之于怀。固知一死生为虚诞,齐彭殇为妄作。后之视今,亦犹今之视昔。悲夫!故列叙时人,录其所述,虽世殊事异,所以兴怀,其致一也。后之览者,亦将有感于斯文。

庆历四年春,滕子京谪守巴陵郡。越明年,政通人和,百废具兴,乃重修岳阳楼,增其旧制,刻唐贤今人诗赋于其上。属予作文以记之。(具 通:俱)

  予观夫巴陵胜状,在洞庭一湖。衔远山,吞长江,浩浩汤汤,横无际涯;朝晖夕阴,气象万千。此则岳阳楼之大观也,前人之述备矣。然则北通巫峡,南极潇湘,迁客骚人,多会于此,览物之情,得无异乎?

  若夫淫雨霏霏,连月不开,阴风怒号,浊浪排空;日星隐曜,山岳潜形;商旅不行,樯倾楫摧;薄暮冥冥,虎啸猿啼。登斯楼也,则有去国怀乡,忧谗畏讥,满目萧然,感极而悲者矣。(隐曜 一作:隐耀;淫雨 通:霪雨)

  至若春和景明,波澜不惊,上下天光,一碧万顷;沙鸥翔集,锦鳞游泳;岸芷汀兰,郁郁青青。而或长烟一空,皓月千里,浮光跃金,静影沉璧,渔歌互答,此乐何极!登斯楼也,则有心旷神怡,宠辱偕忘,把酒临风,其喜洋洋者矣。

  嗟夫!予尝求古仁人之心,或异二者之为,何哉?不以物喜,不以己悲;居庙堂之高则忧其民;处江湖之远则忧其君。是进亦忧,退亦忧。然则何时而乐耶?其必曰“先天下之忧而忧,后天下之乐而乐”乎?噫!微斯人,吾谁与归?

  时六年九月十五日。曾子之妻之市,其子随之而泣。其母曰:“女还,顾反为女杀彘。”妻适市来,曾子欲捕彘杀之。妻止之曰:“特与婴儿戏耳。”曾子曰:“婴儿非与戏也。婴儿非有知也,待父母而学者也,听父母之教。今子欺之,是教子欺也。母欺子,子而不信其母,非所以成教也。”遂烹彘也。
  (选自《韩非子.外储说左上》)

沧州南一寺临河干,山门圮于河,二石兽并沉焉。阅十余岁,僧募金重修,求石兽于水中,竟不可得。以为顺流下矣,棹数小舟,曳铁钯,寻十余里,无迹。

  一讲学家设帐寺中,闻之笑曰:“尔辈不能究物理,是非木杮,岂能为暴涨携之去?乃石性坚重,沙性松浮,湮于沙上,渐沉渐深耳。沿河求之,不亦颠乎?”众服为确论。

  一老河兵闻之,又笑曰:“凡河中失石,当求之于上流。盖石性坚重,沙性松浮,水不能冲石,其反激之力,必于石下迎水处啮沙为坎穴,渐激渐深,至石之半,石必倒掷坎穴中。如是再啮,石又再转。转转不已,遂反溯流逆上矣。求之下流,固颠;求之地中,不更颠乎?”如其言,果得于数里外。

  然则天下之事,但知其一,不知其二者多矣,可据理臆断欤?

有鹦鹉飞集他山,山中禽兽辄相爱。鹦鹉自念虽乐,此山虽乐,然非吾久居之地,遂去,禽兽依依不舍后数月,山中大火。鹦鹉遥见,心急如焚,遂入水沾羽,飞而洒之。

  天神言:“汝虽有好意,然何足道也?”对曰:“虽知区区水滴不能救,然吾尝侨居是山,禽兽善待,皆为兄弟,吾不忍见其毁于火也!”

  天神嘉其义,即为之灭火。六王毕,四海一,蜀山兀,阿房出。覆压三百余里,隔离天日。骊山北构而西折,直走咸阳。二川溶溶,流入宫墙。五步一楼,十步一阁;廊腰缦回,檐牙高啄;各抱地势,钩心斗角。盘盘焉,囷囷焉,蜂房水涡,矗不知其几千万落。长桥卧波,未云何龙?复道行空,不霁何虹?高低冥迷,不知西东。歌台暖响,春光融融;舞殿冷袖,风雨凄凄。一日之内,一宫之间,而气候不齐。(不知乎 一作:不知其;西东一作:东西)妃嫔媵嫱,王子皇孙,辞楼下殿,辇来于秦,朝歌夜弦,为秦宫人。明星荧荧,开妆镜也;绿好

从走势可以看到,重庆的房价在微幅震荡下行。
到如今,再看贝壳找房平台披露的数据,8月份、9月份跌破了万元,10月份略微上涨了一点,为1万元/平方米。

客观来说,重庆的房地产市场泡沫并不算大,虽然有,但相比于东部、中部一些城市的泡沫小得多。
重庆的均价在中心城市中,一点都不高,甚至比长沙还要低。核心板块江北嘴、朝天门、解放碑的二手房均价都不到2万元。
这三个板块是重庆的最核心,长江与嘉陵江在此交汇,俗称长嘉汇。但其二手房均价最高的江北嘴,均价1.9万元,朝天门1.8万元。解放碑只有1.3万元。
当然,新房要比二手房贵得多,核心板块的高价楼盘均价在4万到8万。这是提供给富人的需求,普通人的选择余地很多,毕竟还有大把价格不贵的二手房。
按照房价收入比来看,重庆2023年房价收入比为11.4,在万亿GDP城市中,位居倒数第十。虽然超过了国际标准线,但作为一个直辖市、人口第一城、GDP超三万亿的城市来说,这个收入比不算高。




































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































烟斜雾横,焚椒兰也。雷霆乍惊,宫车过也;辘辘远听,杳不知其所之也。一肌一容,尽态极妍,缦立远视,而望幸焉。有不得见者,三十六年。(有不得见者 一作:有不见者)

  燕赵之收藏,韩魏之经营,齐楚之精英,几世几年,剽掠其人,倚叠如山。一旦不能有,输来其间。鼎铛玉石,金块珠砾,弃掷逦迤,秦人视之,亦不甚惜。嗟乎!一人之心,千万人之心也。秦爱纷奢,人亦念其家。奈何取之尽锱铢,用之如泥沙?使负栋之柱,多于南亩之农夫;架梁之椽,多于机上之工女;钉头磷磷,多于在庾之粟粒;瓦缝参差,多于周身之帛缕;直栏横槛,多于九土之城郭;管弦呕哑,多于市人之言语。使天下之人,不敢言而敢怒。独1|1夫之心,日益骄固。戍卒叫,函谷举,楚人一炬,可怜焦土!

  呜呼!灭六国者六国也,非秦也;族秦者秦也,非天下也。嗟乎!使六国各爱其人,则足以拒秦;使秦复爱六国之人,则递三世可至万世而为君,谁得而族灭也?秦人不暇自哀,而后人哀之;后人哀之而不鉴之,亦使后人而复哀后人也。

臣密言:臣以险衅,夙遭闵凶。生孩六月,慈父见背;行年四岁,舅夺母志。祖母刘悯臣孤弱,躬亲抚养。臣少多疾病,九岁不行,零丁孤苦,至于成立。既无伯叔,终鲜兄弟,门衰祚薄,晚有儿息。外无期功强近之亲,内无应门五尺之僮,茕茕孑立,形影相吊。而刘夙婴疾病,常在床蓐,臣侍汤药,未曾废离。(愍 同:悯)

  逮奉圣朝,沐浴清化。前太守臣逵察臣孝廉;后刺史臣荣举臣秀才。臣以供养无主,辞不赴命。诏书特下,拜臣郎中,寻蒙国恩,除臣洗马。猥以微贱,当侍东宫,非臣陨首所能上报。臣具以表闻,辞不就职。诏书切峻,责臣逋慢;郡县逼迫,催臣上道;州司临门,急于星火。臣欲奉诏奔驰,则刘病日笃,欲苟顺私情,则告诉不许。臣之进退,实为狼狈。

  伏惟圣朝以孝治天下,凡在故老,犹蒙矜育,况臣孤苦,特为尤甚。且臣少仕伪朝,历职郎署,本图宦达,不矜名节。今臣亡国贱俘,至微至陋,过蒙拔擢,宠命优渥,岂敢盘桓,有所希冀!但以刘日薄西山,气息奄奄,人命危浅,朝不虑夕。臣无祖母,无以至今日,祖母无臣,无以终余年。母孙二人,更相为命,是以区区不能废远。

  臣密今年四十有四,祖母今年九十有六,是臣尽节于陛下之日长,报养刘之日短也。乌鸟私情,愿乞终养。臣之辛苦,非独蜀之人士及二州牧伯所见明知,皇天后土,实所共鉴。愿陛下矜悯愚诚,听臣微志,庶刘侥幸,保卒余年。臣生当陨首,死当结草。臣不胜犬马怖惧之情,谨拜表以闻。(祖母 一作:祖母刘

既然重庆的房价泡沫不算大,为何还会调整如此厉害?
多方面因素导致的:
第一,重庆本身供应量庞大。
克而瑞披露的最新数据显示,重庆目前的新房库存量1047万平方米,去化周期24.9个月。




































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































山不在高,有仙则名。水不在深,有龙则灵。斯是陋室,惟吾德馨。苔痕上阶绿,草色入帘青。谈笑有声,目吴会于云间。地势极而南溟深,天柱高而北辰远。关山难越,谁悲失路之人;萍水相逢,尽是他乡之客。怀帝阍而不见,奉宣室以何年?(遥襟甫畅 一作:遥吟俯畅)

  嗟乎!时运不齐,命途多
  呜乎!胜地不常,盛筵难再;兰亭已矣,梓泽丘墟。临别赠言,幸承恩于伟饯;登高作赋,是所望于群公。敢竭鄙怀,恭疏短引;一言均赋,四韵俱成。请洒潘江,各倾陆海云尔:
  滕王高阁临江渚,佩玉鸣鸾罢歌舞。
  画栋朝飞南浦云,珠帘暮卷西山雨。
  
舟游于赤壁之下。清风徐来,水波不兴。举酒属客,诵明月之诗,歌窈窕之章。少焉,月出于东山之上,徘徊于斗牛之间。白露横江,水光接天。纵一苇之所如,凌万顷之茫然。浩浩乎如冯虚御风,而不知其所止;飘飘乎如遗世独立,羽化而登仙。(冯 通:凭)

  于是饮酒乐甚,扣舷而歌之。歌曰:“桂棹兮兰桨,击空明兮溯流光。渺渺兮予怀,望美人兮天一方。”客有吹洞箫者,倚歌而和之。其声呜呜然,如怨如慕,如泣如诉;余音袅袅,不绝如缕。舞幽壑之潜蛟,泣孤舟之嫠妇。

  苏子愀然,正襟危坐而问客曰:“何为其然也?”客曰:“‘月明星稀,乌鹊南飞。’此非曹孟德之诗乎?西望夏口,东望武昌,山川相缪,郁乎苍苍,此非孟德之困于周郎者乎?方其破荆州,下江陵,顺流而东也,舳舻千里,旌旗蔽空,酾酒临江,横槊赋诗,固一世之雄也,而今安在哉?况吾与子渔樵于江渚之上,侣鱼虾而友麋鹿,驾一叶之扁舟,举匏樽以相属。寄蜉蝣于天地,渺沧海之一粟。哀吾生之须臾,羡长江之无穷。挟飞仙以遨游,抱明月而长终。知不可乎骤得,托遗响于悲风。”

  苏子曰:“客亦知夫水与月乎?逝者如斯,而未尝往也;盈虚者如彼,而卒莫消长也。盖将自其变者而观之,则天地曾不能以一瞬;自其不变者而观之,则物与我皆无尽也,而又何羡乎!且夫天地之间,物各有主,苟非吾之所有,虽一毫而莫取。惟江上之清风,与山间之明月,耳得之而为声,目遇之而成色,取之无禁,用之不竭。是造物者之无尽藏也,而吾与子之所共适。”(共适 一作:共食)

  客喜而笑,洗盏更酌。肴核既尽,杯盘狼籍。相与枕藉乎舟中,不知东方之既白。秋水时至,百川灌河。泾流之大,两涘渚崖之间,不辩牛马。 于是焉,河伯欣然自喜,以天下之美为尽在己。顺流而东行,至于北海。东面而视,不见水端。于是焉,河伯始旋其面目,望洋向若而叹曰:“野语有之曰:‘闻道百,以为莫己若’者,我之谓


来源:克而瑞重庆
这只是狭义库存量,广义库存远不止这些。
狭义商品房,也即已经建好的商品房。广义库存则包括已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子,已出让地块还未动工的房子。
这一数据,克而瑞在2023年之前都公布,之后就不再公布。我这里只能找到2022年9月份的数据,当时青岛的广义库存量接近1亿平方米,位居全国第一。重庆接近6000万平方米,位居全国第五。

除了新房,还有二手房。重庆现下有25万套左右的二手房在挂牌。
此外,重庆还有庞大的公租房。

重庆官方8月份披露过一组数据,截至8月15日,全市建成58.3万套公租房,已帮助140余万人解决了住房困难问题。

58.3万套公租房,位居全国第一,比北上广深加起来还多。

重庆也被称之为,公租房第一城。这是重庆在上一轮房地产大牛市期间,房价能够保持相对稳定的关键因素。

第二,重庆需求在减少。

去年,重庆人口减少了二十多万。

我在分析主要城市人口变化的数据时,总结过,重庆凭借减少的21.91万常住人口增量,一举夺得了多个第一和唯一:

是主要城市中,人口减少量第一的城市。是四大直辖市中,唯一负增长的城市。是9个国家中心城市中,唯一负增长的城市。是目前公布人口数据的200多个城市中,人口减少量第一的城市。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

人口减少,需求自然减少,毫无疑问。
但人口减少带来的需求减少,只是需求减少的一部分,更重要的是宏观大环境改变、预期信心缺失、收入缩水导致的不确定性,让很多人望而却步,改变了买房计划。
这里就牵扯到需要说到的第三点。
第三,重庆住房自有率超高。
由于重庆房价始终不高。重庆本地人基本都有了自己的住房,重庆的外来人口,收入尚可的,也都能买得起,所以重庆整体的房屋自有率非常高。
公开消息显示,早在2015年重庆就有91.5%的家庭拥有自有住房。
也即是说,重庆近92%的人有自己的住房。
这一自有住房率要远远高于北上广深等重点城市。要知道,深圳的房屋自有率23%。
自有率如此之高,虽然没有数据佐证,但可以做个不精确的估算,这一自有率应该在中心城市中位居第一。
所以,重庆的刚性需求可以说很弱,每年的刚性需求,基本集中在重庆外围区进入主城区的人口,或者重庆远郊县进入中心城区的人口,以及外地人奔赴重庆就业的人口。
大部分都是改善需求。而改善需求,在房价上涨的周期中,非常强烈。在预期信心缺失的如今,改善需求则会大幅萎缩,毕竟自己有房子住,想换个好的,大可以等房价调整到位,预期恢复时再出手。

03

重庆楼市,或率先找到平衡点

整体来说,重庆算是一个比较健康的房地产市场。
由于重庆房价本身泡沫不大,本号认为,重庆这两年半的调整,给为数不多尚未在重庆买房的人跌出了机会,往后重庆的房价在大环境影响下,以及在公租房转配售型保障房的半价利空下,可能还会有所下跌,但下跌的空间已然不大了。
本号在之前分析各城市房价何时见底的文章中强调过,只有房价与收入、预期之间,要寻找一种新的平衡,只有出现了新的平衡点,房价才会止跌。
大多数城市,平衡点出现还早得很。
但重庆,可能会是这一轮房价调整中率先找到平衡点的城市。
逻辑有三:
第一,重庆房地产市场虽然供应大,但本身的泡沫不大,且又经历了三年调整,未来跌幅空间有限。
第二,重庆的城市级别决定了其未来资源、政策利好仍会不断,其发展前景可期。
重庆是现有的四大直辖市之一,而且还是9个国家中心城市之一,是属于城市金字塔级别顶端的城市。
恰如我上面所说,这种级别的城市,注定了不会缺少红利和眷顾。
君不见,重庆的第二机场已经获批。等通航后,重庆将成为内地仅有的四个拥有双大型民用运输机场的城市,另外三个分别是北京、上海、成都。
重庆受到的政策红利倾斜,还表现在,重庆都市圈是获批的第一个直辖市都市圈。
2022年8月份,重庆都市圈获批,具体包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、涪陵区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区、綦江区—万盛经开区、大足区、璧山区、铜梁区、潼南区、荣昌区21个区和四川省广安市。
最近两年,中央给予重庆的红利,没有间断。
以今年来说,3月份主城都市圈扩容获得批复,垫江县加入了主城都市区。
此外,4月份高层造访重庆,其定位也迎来了微妙提升。
其中关键的变化在于:
1,赋予重庆“新时代西部大开发重要战略支点、内陆开放综合枢纽”两大战略定位。
2,按照国家部署,到2030年成渝城市群将要建成世界级城市群。到那时,成渝城市群将是全球9个世界级城市群中唯一的内陆城市群。
在写成渝地区双城经济圈的文章中,我反复强调过西南战略备份的意义。认识到了这一点,你就能懂得成渝的重要性。
第三,重庆经济和产业已经起势。

重庆统计局数据显示:

前三季度,全市生产的391种工业产品中有217种产品产量实现增长,增长面为55.5%。重点产品中,汽车产量173.46万台,同比增长8.0%,其中新能源汽车59.43万辆,增长1.3倍,燃油车114.03万辆,下降15.4%;笔记本计算机产量5128.25万台,下降4.3%;手机5970.12万台,下降 8.2%;液晶显示屏2.88亿片,增长25.6%;集成电路53.23亿片,增长1.0倍。

从上面数据可以看到,重庆正在走出黑天鹅的影响,同时也在走出产业流出到东南亚的影响,目前超过一半的工业产品实现了正增长。

其中当家产业汽车产业增长非常迅猛。

制图:城市财经;数据:重庆市统计局

2023年,重庆汽车产量231.79万辆,时隔多年后重回全国第二。其中,新能源汽车产量50.03万辆,约占全市汽车产量的22%、全国新能源汽车产量的5%,有了质的飞跃。2024年上半年,重庆汽车产量更是反超广州,夺回“汽车第一城”的宝座。
前三季度,广州的汽车产量数据尚未公布,但看重庆8%的增速来看,重庆汽车第一城的宝座,大概率坐稳了。
重庆汽车工业王者归来,功臣非新能源汽车莫属。
作为燃油车时代的巨擘,重庆前三季度的燃油车产量仍在下降,前三季度燃油车114.03万辆,下降15.4%。而新能源汽车产量59.43万台,增长了1.3倍。
重庆统计局之前披露:
上半年,新能源汽车拉动全市汽车产业增加值同比增长30.3%,较一季度加快6.6个百分点,拉动全市规上工业增长5.1个百分点,对全市工业增长的贡献达59.7%。
其中,6月份汽车产业增加值同比增长28.0%,拉动全市工业当月增长4.9个百分点,增长贡献达88.3%。
重庆新能源汽车发力背后,是华为加注的赛力斯的功劳。
在当家工业和诸多工业回暖之下,重庆的GDP增速连续四个季度维持在6%以上,持续领跑直辖市。今年前三季度,重庆GDP增速与苏州并列十强城市首位。
制图:城市财经;数据:各城市统计局
在产业起势之下,尤其是当家工业汽车工业起势之下,重庆的上升空间,值得想象。
因此,结合以上分析的,重庆房地产市场泡沫不算大房价不算高,房价收入比不算高,已经调整三年,虽然供应量庞大,但发展潜力值得想象,本号认为:
重庆房价在二线城市中,可能是率先找到平衡点的城市。但结合其市场供应的特点,这座城市只适合自住购买,并不适合投资。

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