深圳楼市,火上浇油了!

职场   2024-11-26 22:01   广东  

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01

深圳楼市,一根大阳线

9月末的新一轮救市,让一线城市的楼市强势崛起,其中深圳更是像火箭般蹿升。

10月份深圳新建住宅网签套数4153套,是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套,是9月份3191套的1.9倍。

进入11月份,火热依旧在延续。

乐有家数据显示,乐有家研究中心监测显示,截止到10日,本月深圳一手住宅认购量累计达到4314套,环比10月1-10日上涨了34%,日均认购431.4套;同时一手住宅预售网签量达到2732套,环比上涨12倍(10月初国庆假期较少开发商办理新房网签)。

二手方面,当前本月全市二手住宅累计网签量2410套,环比上涨200%,日均网签241套;二手房累计录得量已达到2561套。





































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































古之学者必有师。师者,所以传道受业解惑也。人非生而知之者,孰能无惑?惑而不从师,其为惑也,终不解矣。生乎吾前,其闻道也固先乎吾,吾从而师之;生乎吾后,其闻道也亦先乎吾,吾从而师之。吾师道也,夫庸知其年之先后生于吾乎?是故无贵无贱,无长无少,道之所存,师之所存也。

  嗟乎!师道之不传也久矣!欲人之无惑也难矣!古之圣人,其出人也远矣,犹且从师而问焉;今之众人,其下圣人也亦远矣,而耻学于师。是故圣益圣,愚益愚。圣人之所以为圣,愚人之所以为愚,其皆出于此乎?爱其子,择师而教之;于其身也,则耻师焉,惑矣。彼童子之师,授之书而习其句读者,非吾所谓传其道解其惑者也。句读之不知,惑之不解,或师焉,或不焉,小学而大遗,吾未见其明也。巫医乐师百工之人,不耻相师。士大夫之族,曰师曰弟子云者,则群聚而笑之。问之,则曰:“彼与彼年相若也,道相似也。位卑则足羞,官盛则近谀。”呜呼!师道之不复可知矣。巫医乐师百工之人,君子不齿,今其智乃反不能及,其可怪也欤!

  圣人无常师。孔子师郯子、苌弘、师襄、老聃。郯子之徒,其贤不及孔子。孔子曰:三人行,则必有我师。是故弟子不必不如师,师不必贤于弟子,闻道有先后,术业有专攻,如是而已。

  李氏子蟠,年十七,好古文,六艺经传皆通习之,不拘于时,学于余。余嘉其能行古道,作《师说》以贻之。

古人求学的人一定有老师。老师是传授道理,教授学业,解决疑难问题的人。人不是生下来就懂得道理的,谁能没有疑惑?有疑惑却不跟从老师学习,那他对于疑惑的问题,就始终不能解决。出生比我早的人,他懂得道理本来比我早,我跟从他向他学习;比我出生迟的人,他懂得道理如果也比我早,我也跟从他学习,而且把他当作老师,我学习的是道理,哪里计较他生年比我早还是晚呢?所以,不论地位显贵还是地位低下,不论年长年少,道理存在的地方,也是老师存在的地方。

  唉!从师学道的道理没人传布已经很久了,要人们没有疑惑很难哪!古代的圣人,他们超过一般人很远了,尚且跟从老师向老师请教;现在的一般人,他们跟圣人相比相差很远了,却以向老师学为羞耻。所以圣人就更加圣明,愚人就更加愚味。圣人之所以成为圣人,愚人之所以成为愚人,大概都是由于这个原因而引起的呢?众人喜爱他们的孩子,选择老师教育孩子;对于他们自己呢,却耻于让老师教他们,这真是糊涂啊!那孩子的老师,教孩子读书来熟悉书中的句子,尚不是我所说的给人传授道理,给人解释疑惑的老师。文句不理解,去


从网签量来看,11月前十天,深圳新建住宅网签量2732套,10月同期只有207套。二手住宅网签量2410套,10月同期只有802套。
当然,考虑到10月份前十天有7天是国庆黄金周,没有可对比性。所以,不妨用11月份前10天的数据与10月份中间10天、后10天对比。




































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































北海若曰:“井蛙不可以语于海者,拘于虚也;夏虫不可以语于冰者,笃于时也;曲士不可以语于道者,束于教也。今尔出于崖涘,观于1*11*1海,乃知尔丑,尔将可与语大理矣。天下之水,莫大于海。万川归之,不知何时止而不盈;尾闾泄之,不知何时已而不虚;春秋不变,水旱不知。此其过江河之流,不可为量数。而吾未尝以此自多者,自以比形于天地,而受气于阴阳,吾在天地之间,犹小石小木之在大山也。方存乎见少,又奚以自多!计四海之在天地之间也,不似礨空之在大泽乎?计中国之在海内不似稊米之在大仓乎?号物之数谓之万,人处一焉;人卒九州,谷食之所生,舟车之所通,人处一焉。此其比万物也,不似豪末之在于马体乎?五帝之所连,三王之所争,仁人之所忧,任士之所劳,尽此矣!伯夷辞之以为名,仲尼语之以为博。此其自多也,不似尔向之自多于水乎?”

冬,晋文公卒。庚辰,将殡于曲沃。出绛,柩有声如牛。卜偃使大夫拜,曰:“君命大事将有西师过轶我,击之,必大捷焉。”

  杞子自郑使告于秦曰:“郑人使我掌其北门之管,若潜师以来,国可得也。”穆公访诸蹇叔。蹇叔曰:“劳师以袭远,非所闻也。师劳力竭,远主备之,无乃不可乎?师之所为,郑必知之。 勤而无所,必有悖心。且行千里,其谁不知?”公辞焉。召孟明、 西乞、白乙使出师于东门之外。蹇叔哭之曰:“孟子!吾见师之出而不见其入也。”公使谓之曰:“尔何知!中寿,尔墓之木拱矣!”

  蹇叔之子与师,哭而送之,曰:“晋人御师必于崤,有二陵焉。 其南陵,夏后皋之墓地;其北陵,文王之所辟风雨也,必死是间,余收尔骨焉?秦师遂东。元年者何?君之始年也。春者何?岁之始也。王者孰谓?谓文王也。曷为先言“王”而后言“正月?”王正月也。何言乎王正月?大一统也。
  公何以不言即位?成公意也。何成乎公之意?公将平国而反之桓。曷为反之桓?桓幼而贵,隐长而卑。其为尊卑也微,国人莫知。隐长又贤,诸大夫扳隐而立之。隐于是焉而辞立,则未知桓之将必得立也;且如桓立,则恐诸大夫之不能相幼君也。故凡隐之立,为桓立也。隐长又贤,何以不宜立?立適以长不以贤,立子以贵不以长。桓何以贵?母贵也。母贵,则子何以贵?子以母贵,母以子贵。

项脊轩,旧南阁子也。室仅方丈,可容一人居。百年老屋,尘泥渗漉,雨泽下1-1注;每移案,顾视,无可置者。又北向,不能得日,日过午已昏。余稍为修葺,使不上漏。前辟四窗,垣墙周庭,以当南日,日影反照,室始洞然。又杂植兰交底书底色桂竹木于庭

制图:城市财经;数据:深圳市住建局
从数据可以看到,深圳新房火热延续,成交量比10月份更好。二手房成交量在10月最后十天见顶后,略有下跌,但整体网签量仍在高位。
如果这种势头能够延续到月底,那深圳新房和二手房网签量,可能会创下一波新高。

02

拟再出新政,火上浇油

在如此火热的行情下,深圳公积金中心发布《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》和《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》两项文件征求意见稿,拟提高我市公积金贷款最高额度,加大对缴存职工的利息补贴力度。
文件提到:

职工个人申请公积金贷款,最高额度由现行的50万元提高至60万元家庭共同申请公积金贷款,最高额度由现行的90万元提高至110万元。

三类购房情形最高额度可以上浮一定比例,即购买首套住房可以上浮40%;多子女家庭购房可以上浮40%;购买深圳保障性住房可以上浮20%。
若职工同时符合多种上浮情形,上浮比例还可以累加。例如,多子女家庭购买保障性住房,最高额度可以上浮60%;多子女家庭购买首套住房,最高额度可以上浮80%;若同时满足以上三种上浮情形,最高额度则可以上浮100%,即职工个人申请最高可贷120万元,家庭共同申请最高可贷220万元。




































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































梁王魏婴觞诸侯于范台。酒酣,请鲁君举觞。鲁君兴,避席择言曰:“昔者,帝女令仪狄作酒而美,进之禹,禹饮而甘之,遂疏仪狄,绝旨酒,曰:‘后世必有以酒亡其国者。’齐桓公夜半不嗛,易牙乃煎熬燔灸,和调五味而进之,桓公食之而饱,至旦不觉,曰:‘后世必有以味亡其国者。’晋文公得南之威,三日不听朝,遂推南之威而远之,曰:‘后世必有以色亡其国者。’楚王登强台而望崩山,左江而右湖,以临彷徨,其乐忘死,遂盟强台而弗登,曰:‘后世必有以高台陂池亡其国者。’今主君之尊,仪狄之酒以;主君之味,易牙之调也;左白台而右闾须,南威之美也;前夹林而后兰台,强台之乐也。有一于此,足以亡其国。今主君兼此四者,可无戒与!”梁王称善相属。

永和九年,岁在癸丑,暮春之初,会于会稽山阴之兰亭,修禊事也。群贤毕至,少长咸集。此地有崇山峻岭,茂林修竹;又有清流激湍,映带左右,引以为流觞曲水,列坐其次。虽无丝竹管弦之盛,一觞一咏,亦足以畅叙幽情。

  是日也,天朗气清,惠风和畅,仰观宇宙之大,俯察品类之盛,所以游目骋怀,足以极视听之娱,信可乐也。

  夫人之相与,俯仰一世,或取诸怀抱,悟言一室之内;或因寄所托,放浪形骸之外。虽趣舍万殊,静躁不同,当其欣于所遇,暂得于己,快然自足,不知老之将至。及其所之既倦,情随事迁,感慨系之矣。向之所欣,俯仰之间,已为陈迹,犹不能不以之兴怀。况修短随化,终期于尽。古人云:“死生亦大矣。”岂不痛哉!(不知老之将至 一作:曾不知老之将至)

  每览昔人兴感之由,若合一契,未尝不临文嗟悼,不能喻之于怀。固知一死生为虚诞,齐彭殇为妄作。后之视今,亦犹今之视昔。悲夫!故列叙时人,录其所述,虽世殊事异,所以兴怀,其致一也。后之览者,亦将有感于斯文。

庆历四年春,滕子京谪守巴陵郡。越明年,政通人和,百废具兴,乃重修岳阳楼,增其旧制,刻唐贤今人诗赋于其上。属予作文以记之。(具 通:俱)

  予观夫巴陵胜状,在洞庭一湖。衔远山,吞长江,浩浩汤汤,横无际涯;朝晖夕阴,气象万千。此则岳阳楼之大观也,前人之述备矣。然则北通巫峡,南极潇湘,迁客骚人,多会于此,览物之情,得无异乎?

  若夫淫雨霏霏,连月不开,阴风怒号,浊浪排空;日星隐曜,山岳潜形;商旅不行,樯倾楫摧;薄暮冥冥,虎啸猿啼。登斯楼也,则有去国怀乡,忧谗畏讥,满目萧然,感极而悲者矣。(隐曜 一作:隐耀;淫雨 通:霪雨)

  至若春和景明,波澜不惊,上下天光,一碧万顷;沙鸥翔集,锦鳞游泳;岸芷汀兰,郁郁青青。而或长烟一空,皓月千里,浮光跃金,静影沉璧,渔歌互答,此乐何极!登斯楼也,则有心旷神怡,宠辱偕忘,把酒临风,其喜洋洋者矣。

  嗟夫!予尝求古仁人之心,或异二者之为,何哉?不以物喜,不以己悲;居庙堂之高则忧其民;处江湖之远则忧其君。是进亦忧,退亦忧。然则何时而乐耶?其必曰“先天下之忧而忧,后天下之乐而乐”乎?噫!微斯人,吾谁与归?

  时六年九月十五日。曾子之妻之市,其子随之而泣。其母曰:“女还,顾反为女杀彘。”妻适市来,曾子欲捕彘杀之。妻止之曰:“特与婴儿戏耳。”曾子曰:“婴儿非与戏也。婴儿非有知也,待父母而学者也,听父母之教。今子欺之,是教子欺也。母欺子,子而不信其母,非所以成教也。”遂烹彘也。
  (选自《韩非子.外储说左上》)

沧州南一寺临河干,山门圮于河,二石兽并沉焉。阅十余岁,僧募金重修,求石兽于水中,竟不可得。以为顺流下矣,棹数小舟,曳铁钯,寻十余里,无迹。

  一讲学家设帐寺中,闻之笑曰:“尔辈不能究物理,是非木杮,岂能为暴涨携之去?乃石性坚重,沙性松浮,湮于沙上,渐沉渐深耳。沿河求之,不亦颠乎?”众服为确论。

  一老河兵闻之,又笑曰:“凡河中失石,当求之于上流。盖石性坚重,沙性松浮,水不能冲石,其反激之力,必于石下迎水处啮沙为坎穴,渐激渐深,至石之半,石必倒掷坎穴中。如是再啮,石又再转。转转不已,遂反溯流逆上矣。求之下流,固颠;求之地中,不更颠乎?”如其言,果得于数里外。

  然则天下之事,但知其一,不知其二者多矣,可据理臆断欤?

有鹦鹉飞集他山,山中禽兽辄相爱。鹦鹉自念虽乐,此山虽乐,然非吾久居之地,遂去,禽兽依依不舍后数月,山中大火。鹦鹉遥见,心急如焚,遂入水沾羽,飞而洒之。

  天神言:“汝虽有好意,然何足道也?”对曰:“虽知区区水滴不能救,然吾尝侨居是山,禽兽善待,皆为兄弟,吾不忍见其毁于火也!”

  天神嘉其义,即为之灭火。六王毕,四海一,蜀山兀,阿房出。覆压三百余里,隔离天日。骊山北构而西折,直走咸阳。二川溶溶,流入宫墙。五步一楼,十步一阁;廊腰缦回,檐牙高啄;各抱地势,钩心斗角。盘盘焉,囷囷焉,蜂房水涡,矗不知其几千万落。长桥卧波,未云何龙?复道行空,不霁何虹?高低冥迷,不知西东。歌台暖响,春光融融;舞殿冷袖,风雨凄凄。一日之内,一宫之间,而气候不齐。(不知乎 一作:不知其;西东一作:东西)妃嫔媵嫱,王子皇孙,辞楼下殿,辇来于秦,朝歌夜弦,为秦宫人。明星荧荧,开妆镜也;绿好

这对于有能力在深圳购房的个人与家庭来说,的确是大利好,相当于节省了不少贷款成本。
尽管很多城市的商业房贷利率已经跌至和公积金一样低的水平。但前两天本号也写了,目前广州、武汉、佛山、东莞、杭州、苏州、南京七个城市已经明确设定了商业房贷利率的跌停板,有的不能低于3%,有的不能低于3.1%。
深圳方面,目前公积金贷款的吸引力仍比商业贷款大。
公积金贷款利率全国都一样,首套房利率2.85%,二套房3.325%。
商业贷款利率,深圳首套房3.15%,二套房3.5%。
以贷款200万元、期限30年来算,仅利率差异一项,公积金贷款每月就能省下约300元,一年就是3600元。
当然,事实上节省不了这么多,毕竟公积金能够享受贷款200万以上的家庭,少之又少,必须同时符合首套房、多子女、还得买的是保障房三个条件。
以贷款500万来说,利用公积金和商业贷款组合贷,新政后与新政前,月供少还131.05元,30年少还4.72万元。




































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































山不在高,有仙则名。水不在深,有龙则灵。斯是陋室,惟吾德馨。苔痕上阶绿,草色入帘青。谈笑有声,目吴会于云间。地势极而南溟深,天柱高而北辰远。关山难越,谁悲失路之人;萍水相逢,尽是他乡之客。怀帝阍而不见,奉宣室以何年?(遥襟甫畅 一作:遥吟俯畅)

  嗟乎!时运不齐,命途多
  呜乎!胜地不常,盛筵难再;兰亭已矣,梓泽丘墟。临别赠言,幸承恩于伟饯;登高作赋,是所望于群公。敢竭鄙怀,恭疏短引;一言均赋,四韵俱成。请洒潘江,各倾陆海云尔:
  滕王高阁临江渚,佩玉鸣鸾罢歌舞。
  画栋朝飞南浦云,珠帘暮卷西山雨。
  
舟游于赤壁之下。清风徐来,水波不兴。举酒属客,诵明月之诗,歌窈窕之章。少焉,月出于东山之上,徘徊于斗牛之间。白露横江,水光接天。纵一苇之所如,凌万顷之茫然。浩浩乎如冯虚御风,而不知其所止;飘飘乎如遗世独立,羽化而登仙。(冯 通:凭)

  于是饮酒乐甚,扣舷而歌之。歌曰:“桂棹兮兰桨,击空明兮溯流光。渺渺兮予怀,望美人兮天一方。”客有吹洞箫者,倚歌而和之。其声呜呜然,如怨如慕,如泣如诉;余音袅袅,不绝如缕。舞幽壑之潜蛟,泣孤舟之嫠妇。

  苏子愀然,正襟危坐而问客曰:“何为其然也?”客曰:“‘月明星稀,乌鹊南飞。’此非曹孟德之诗乎?西望夏口,东望武昌,山川相缪,郁乎苍苍,此非孟德之困于周郎者乎?方其破荆州,下江陵,顺流而东也,舳舻千里,旌旗蔽空,酾酒临江,横槊赋诗,固一世之雄也,而今安在哉?况吾与子渔樵于江渚之上,侣鱼虾而友麋鹿,驾一叶之扁舟,举匏樽以相属。寄蜉蝣于天地,渺沧海之一粟。哀吾生之须臾,羡长江之无穷。挟飞仙以遨游,抱明月而长终。知不可乎骤得,托遗响于悲风。”

  苏子曰:“客亦知夫水与月乎?逝者如斯,而未尝往也;盈虚者如彼,而卒莫消长也。盖将自其变者而观之,则天地曾不能以一瞬;自其不变者而观之,则物与我皆无尽也,而又何羡乎!且夫天地之间,物各有主,苟非吾之所有,虽一毫而莫取。惟江上之清风,与山间之明月,耳得之而为声,目遇之而成色,取之无禁,用之不竭。是造物者之无尽藏也,而吾与子之所共适。”(共适 一作:共食)

  客喜而笑,洗盏更酌。肴核既尽,杯盘狼籍。相与枕藉乎舟中,不知东方之既白。秋水时至,百川灌河。泾流之大,两涘渚崖之间,不辩牛马。 于是焉,河伯欣然自喜,以天下之美为尽在己。顺流而东行,至于北海。东面而视,不见水端。于是焉,河伯始旋其面目,望洋向若而叹曰:“野语有之曰:‘闻道百,以为莫己若’者,我之谓

这样一看,力度很小很小。
但在热度延续的当下,这个征求意见稿一旦落地,的确有点“火上浇油”的意思。
深圳此时出招背后,其实有两个原因:
第一,尽可能将行情延长一点。
毕竟,这样的房地产盛宴,在如今这样的大环境下以及如今的人口形势之下,已经不多见了,能延长一点时间,就尽可能延长一点时间。
第二,一线城市整体热度,其实是在走弱,或者说是一种不自信的表现。
这一点,在10月末其实已经显现。
克而瑞披露的数据显示,10月第四周(10.21-10.27)30城新房成交面积环比微降2%。二手房方面同样如此,10月第四周(10.21-10.27)14个重点监测城市二手房成交面积194.5万平方米,成交套数总计20351套,环比均下降2%。
中指研究院披露的上周数据,也呈现这个趋势。中指院数据显示,上周(11月4日至10日),上海、广州、北京的新房成交面积环比都在下跌,广州环比腰斩。




































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































烟斜雾横,焚椒兰也。雷霆乍惊,宫车过也;辘辘远听,杳不知其所之也。一肌一容,尽态极妍,缦立远视,而望幸焉。有不得见者,三十六年。(有不得见者 一作:有不见者)

  燕赵之收藏,韩魏之经营,齐楚之精英,几世几年,剽掠其人,倚叠如山。一旦不能有,输来其间。鼎铛玉石,金块珠砾,弃掷逦迤,秦人视之,亦不甚惜。嗟乎!一人之心,千万人之心也。秦爱纷奢,人亦念其家。奈何取之尽锱铢,用之如泥沙?使负栋之柱,多于南亩之农夫;架梁之椽,多于机上之工女;钉头磷磷,多于在庾之粟粒;瓦缝参差,多于周身之帛缕;直栏横槛,多于九土之城郭;管弦呕哑,多于市人之言语。使天下之人,不敢言而敢怒。独1|1夫之心,日益骄固。戍卒叫,函谷举,楚人一炬,可怜焦土!

  呜呼!灭六国者六国也,非秦也;族秦者秦也,非天下也。嗟乎!使六国各爱其人,则足以拒秦;使秦复爱六国之人,则递三世可至万世而为君,谁得而族灭也?秦人不暇自哀,而后人哀之;后人哀之而不鉴之,亦使后人而复哀后人也。

臣密言:臣以险衅,夙遭闵凶。生孩六月,慈父见背;行年四岁,舅夺母志。祖母刘悯臣孤弱,躬亲抚养。臣少多疾病,九岁不行,零丁孤苦,至于成立。既无伯叔,终鲜兄弟,门衰祚薄,晚有儿息。外无期功强近之亲,内无应门五尺之僮,茕茕孑立,形影相吊。而刘夙婴疾病,常在床蓐,臣侍汤药,未曾废离。(愍 同:悯)

  逮奉圣朝,沐浴清化。前太守臣逵察臣孝廉;后刺史臣荣举臣秀才。臣以供养无主,辞不赴命。诏书特下,拜臣郎中,寻蒙国恩,除臣洗马。猥以微贱,当侍东宫,非臣陨首所能上报。臣具以表闻,辞不就职。诏书切峻,责臣逋慢;郡县逼迫,催臣上道;州司临门,急于星火。臣欲奉诏奔驰,则刘病日笃,欲苟顺私情,则告诉不许。臣之进退,实为狼狈。

  伏惟圣朝以孝治天下,凡在故老,犹蒙矜育,况臣孤苦,特为尤甚。且臣少仕伪朝,历职郎署,本图宦达,不矜名节。今臣亡国贱俘,至微至陋,过蒙拔擢,宠命优渥,岂敢盘桓,有所希冀!但以刘日薄西山,气息奄奄,人命危浅,朝不虑夕。臣无祖母,无以至今日,祖母无臣,无以终余年。母孙二人,更相为命,是以区区不能废远。

  臣密今年四十有四,祖母今年九十有六,是臣尽节于陛下之日长,报养刘之日短也。乌鸟私情,愿乞终养。臣之辛苦,非独蜀之人士及二州牧伯所见明知,皇天后土,实所共鉴。愿陛下矜悯愚诚,听臣微志,庶刘侥幸,保卒余年。臣生当陨首,死当结草。臣不胜犬马怖惧之情,谨拜表以闻。(祖母 一作:祖母刘

机构披露的数据显示,上周全国68个大中城市新房成交面积环比下降了不少,无论是一线城市、二线城市还是三四线城市,环比都在下降。
这一点,本号在之前的文章中早就说过。
在11月第一天分析10月份数据的文章中,我就强调过:
第一,10月份一线楼市的确很火热。
第二,二线个别城市火热,大多数城市表现平平。
第三,全国整体成交仍在底部。
百强房企10月实现销售操盘金额4354.9亿元,环比增长73%,同比增长7.1%,业绩规模达到年内次高。
从环比来看,10月份百强房企成交量的确大涨了,但成交绝对金额4354.9亿元,仍只是年内第二高,成交金额还不及6月份。
从同比来看,2024年10月份成交金额4354.9亿元,比去年略高一些,但也仅仅是高过去年,纵向对比,仍是2019年以来的第二低。
第四,这一轮救市效应在10月底就在走弱。

03

让子弹多飞一会儿

这次行情的促成,是政策给予了市场一定的信心,前期犹豫客户正在加快进场,精明的开发商也顺势而为,加大促销力度,从而成就了近1个月来成交放量的行情。

但观察楼市,不能仅凭借一个月的成交量就可以下定论。

而且,临近年底,开发商有冲业绩需求,11月份和12月份可能会有大量打折促销活动,成交量可能还有一波延续,所以,真正的考验,是三个月之后的数据,能否实现连贯。

从上周的数据来看,楼市整体效应减弱趋势很明显。

当然,在官方强调的“止跌回稳”基调之下,意味着后面政策还会不断出台,保障楼市筑底回稳。

官方在11月8日也透露,支持房地产市场健康发展的相关税收政策,已按程序报批,近期即将推出。

这两天小作文已经传出:

1、契税不再分首套、二套,不再区分90平以下还是90平以上,统一优惠至1%;2、二手市场取消增值税,不满2年免征增值税。

这只是传言,具体是什么税收优惠措施,只能等待官宣。
但这都不影响楼市的长期走势。
本号的观点早就反复强调过,即便托底措施不断,本号对于其效果,仍然持谨慎态度,调整趋势不会改变。

我的观点依旧不变:

房地产的黄金时代,已经一去不复返了。等这一波躁动平息之后,后续调整,仍会继续。
逻辑很简单:不用长篇大论分析。
第一,我们的房价还是很高很高。
国内房价在经过了20年高速上涨之后,已经处于极高位置,即使在最近几年有所下降,但是仍然很高,以房价收入比来看,国内房价,尤其是一线城市房价,在全球范围内也高居前列。
泡沫依旧很大,消化泡沫仍需要不短的周期。
等到这轮房价止跌企稳后,房地产市场将进入长期低位横盘。
当然,等这一轮调整结束之后,一线城市核心地段的优质住宅,依旧具备保值增值作用,但凭借炒房赚快钱的时代,不存在了。
第二,尽管高房价城市中,有一批产业、经济、人口表现都不错的城市,但是,高房价严重透支了这些城市的支撑力。
对于一二线城市来说,房价调整的根本逻辑,其实就是一句话:很多城市的房价,德不配位。
对于房价远超城市平均购买力,超前透支城市经济、产业实力的城市来说,房价回调是必然选项。
第三,基本面没有改善。
就业、收入没有改善,收入是就业的函数,就业是经济的函数。只有这些改变,预期才能改变,只有预期改变,大家才有能力有意愿入场,而不是仅靠情绪。

我还是那句话,只有经济、产业、就业复苏了,楼市才能走出低谷,上演企稳局面。

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深圳楼市的判断

对于深圳楼市而言,本号的观点是,其房价早晚会上涨,但节点不是现在

第一,早晚会涨,是由深圳的经济发展势头、产业势头、人口竞争力、供小于求的基本面决定的。

过去四十多年的经济快速发展,产业强势崛起,让深圳的人口爆炸性增长。

深圳从1979年立市到2023年年末,人口翻了56.6倍。

制图:城市财经;数据:深圳市统计局
疯狂涌入的人口带来的必定是巨大的购房需求。
除了购房居住的硬需求外,还有随着产业、经济狂飙带来的疯狂的投资需求。
人口不断流入、热钱不断流入,硬需求与炒作需求叠加之下庞大的购房需求,推动着深圳房价水涨船高。
而另一方面,圳在对待房产上,由于逼仄的空间和坚持工业立市的原则,让深圳始终“重产业、轻居住”。

深圳工业用地占比常年维持在30%左右,这一数值接近国际15%-30%指标的上限;居住用地占比,40年来从未达到国际通用指标下限。

更为关键的是,深圳本就占比不大的居住用地上,超一半房子是无法公开成交的城中村。
深圳拥有1044个城中村,数量全国第一。另外,深圳有1200万人居住在城中村,占总人口的67.5%。
这种房产分布,导致深圳真正能流通的商品房少之又少。
之前的数据显示,商品房189万套,保障房51万套,公寓等其他住房97万套,单位自建房55万套,工业宿舍183万套。
一方面是不断涌入的人口和疯狂炒作的需求,另一方面是稀少的供地和商品房供应,双重夹击下,深圳的房子不断突破天花板。
这是深圳房价过去持续上涨的根本逻辑,也是未来其潜力的底座。
第二,节点不在当下。

影响一线城市冷暖的关键因素,是信心。这种信心,需要全国经济、就业等大环境作为底座。

不然,深圳为何自2021年2月份以来一路下跌。

从最高时期8万多一路下跌,跌破8万,跌破7万,今年7月份已经跌破6万,回到了“5”字打头时代。

乐有家数据显示,7月份深圳二手房成交价格为5.9万元/平方米。

这三年的下跌过程,深圳的供应依旧少,需求依旧多,结果不还是下降了吗?

根本原因在于宏观大环境带来的不确定性,无法给市场以信心和预期,没有信心和预期,一线城市就会出现富人不投资,中产不兜底,越来越多的穷人收入缩水致使更加买不起的局面。

所以,如果后续经济、产业、就业的数据无法给予市场信心和预期,一线城市也无法上演独立行情。

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