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突发新政！二套利率可转首套！银行已执行

楼市 2024-11-13 16:58 上海

10月31日，中国人民银行上海总部召集商业银行开会，对于二套转首套规则进行了明确。

相关规定中，有两个时间节点最为重要，2023年8月31日和2024年11月1日。

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之所以放款时间卡在2023年8月31日，是出于政策延续性的考虑，当时央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。也就是去年关于降低存量贷款利率的通知。

另一个时间点2024年11月1日是因为新的利率定价机制的发布，自2024年11月1日起，个人存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP时，可向银行申请调整利率加点值。

因此根据贷款发放时间以及个人首套认定条件转变时间，二套转首套共分为三种情况：

■ 情况一：按今年存量贷款利率政策调整为LPR-30BP

2023年8月31日已经放款的客户，如果在2024年10月31日及之前，发生卖掉房子、二孩出生等情况，那么二套房贷利率可以转为首套，按照存量房贷利率调整政策执行，为LPR-30BP；

也就是说这种情况按人行关于存量贷款利率政策统一调整。

■情况二：按新的利率定价调整机制调整为LPR-22BP

2023年8月31日已经放款的客户，如果在2024年11月1日或者之后，发生卖掉房子、二孩出生等情况，那么转为首套的利率根据11月1日发布的动态机制，现在申请的话，为LPR-22BP；

也就是说这种情况已经超过了人行调整存量房贷利率的时间限制，按新的利率定价机制，调整为全国新发放房贷利率平均加点值+30BP。

其中全国新发放房贷利率平均加点值=中国人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值。

由于10月后，各项计算数据均已出炉：

2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%；

2024年第三季度内各月5年期以上LPR的算术平均值为（3.85%+3.85%+3.85%）÷3=3.85%；

因此10月的全国新发放房贷利率平均加点值为3.33%-3.85%=-52BP，因此加点调为-52BP+30BP即LPR-22BP。

■ 情况三：调为全国新发放房贷利率平均加点值+30BP

2023年8月31日后放款的客户，那么二套转为首套的利率，现在申请的话，统一为LPR-22BP，明年申请的话，再根据新的动态利率进行调整。

情况二和情况三本质上都是按照新的利率定价机制调整，背后的原理是未来人行将不再统一调整存量房贷利率，当你的房贷利率过高时，可按新的利率定价机制申请调整，计算方式均为全国新发放房贷利率平均加点值+30BP。

需要注意的是，此次调整需要客户到网点进行申请，并提交相应材料，由银行进行审核后最终认定。

-THE END-

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