论房地产项目清算式重整

房地产项目清算式重整的定义

     房地产项目清算式重整是一种特殊的重整方式，旨在通过清算程序来实现项目的盘活。此方式包含了清算与重整的双重性特点，既能对项目的资产和负债进行全面清算，又能在此基础上进行业务与管理的重组，以恢复项目再生运营能力和提高项目价值。

     清算式重整方式在房地产领域尤为重要，即能有效解决房地产项目走出财务困境，解决资金难题，优化项目资源配置，最终实现项目重生复活。此重整方式即全面又灵活，不但能彻底清理项目的财务状况，消灭债务；又能根据市场环境和项目实际情况灵活调整重整策略，从而实现项目的现实价值最大化。

     近年来，根据人民法院网的相关检索信息显示，数百家房地产企业宣布破产，其中不乏耳熟能详的头部房地产企业宣布破产，如：先后爆雷的泰禾、恒大等头部房地产企业，给整个行业带来了连串风险，楼市“风标”急转。花样年、新力、蓝光、当代置业、奥园、佳兆业、龙光、碧桂园、阳光100、阳光城和金科等先后遭遇债务违约、爆雷困境，房地产市场陷入了负面的信贷循环，甚至贯以“房地产优等生”称号的万科也甚嚣尘上，加剧了行业生态恶化。

     房地产项目因资金链断裂、管理不善等问题陷入困境，急需切实有效的解决方案以实现项目的生存问题。清算式重整作为法律制度安排，可在房地产领域得已应用。清算式重整能够帮助深陷困境中的房地产项目恢复经营，亦能有限度的保护债权人利益，实现资源的优化配置。

     房地产项目通过清算式重整，让陷入困境的房地产项目得以重新规划和调整，优化了资源配置，提高了项目的可持续性和盈利能力。这种重整方式即有效地解决债务问题，减轻企业的财务压力，恢复流动性，促进区域性房地产市场的稳定发展，提振市场信心。同时，它也为市场提供了更多的房源，满足了消费者的多样化需求。

     此外，清算式重整还有助于提升房地产市场的整体风险管理水平，建立行业风险防范和危机处理的标杆。简而言之，房地产项目清算式重整不仅拯救了单个项目，更在某种程度上为化解系统性金融风险、促进房地产市场朝着平稳健康发展的方向步入正轨，加快构建房地产发展新模式夯实基础。

     在房地产项目清算式重整的过程与实操中，前期预备阶段是至关重要的环节。这一阶段主要涉及项目评估与尽职调查，以及与利益相关方的沟通与协调。项目评估需要对房地产项目的整体状况进行全面了解，包括项目的财务状况、法律风险、所在区域的涉房政策和市场前景等。尽职调查则是对项目的具体情况进行深入剖析，精心测算，以确保重整计划的可行性和有效性。

     同时，与利益相关方的沟通与协调也是不可或缺的步骤，这涉及到与债权人、投资者、司法机关和政府部门等多方的协商，以达成共识并确保重整过程的顺利进行。通过这些前期准备工作，可以为后续的清算式重整奠定坚实的基础。

     在制定房地产项目清算式重整方案时，首要任务是明确重整目标。这通常涉及恢复项目的财务稳定，债务重组，优化资产结构，以及最大化债权人和股东的利益。为实现这些目标，重整方案需精心设计，涵盖多个方面。首先是资产与负债的重新配置，通过剥离不良资产、优化债务结构来减轻财务压力。其次是项目操盘及管理方式的改进，同时引入执行力较强的管理团队，优化项目运营流程，以提升整体盈利能力。

     此外，方案还应考虑市场风险，制定灵活的销售策略，确保项目能够适应市场变化。在整个过程中，理论与实践的结合至关重要，具体案例和数据支持能够为重整方案的制定提供有力依据。通过这种方式，重整方案不仅具有理论深度，还能在实际操作中展现出其实用性和新颖性。

     在房地产项目清算式重整方案的实施过程中，存在若干关键执行步骤及相应的难点。首先，方案的推进需要解决债权债务的复杂关系，这是实施过程中的一大难点。针对此问题，可以通过引入专业的财务顾问和法律顾问，对债权债务进行详细的梳理和分析，提出合理的解决方案。其次，重整过程中可能面临的资金短缺问题也是一个不容忽视的难点。为了解决这一问题，可以积极寻求外部融资，或者通过出售部分资产来筹集资金。

     此外，确保重整方案的顺利实施还需要得到相关利益方的支持与合作，这同样是一个具有挑战性的任务。因此，在重整过程中应积极与相关利益方进行沟通与协商，争取达成共识。通过这些解决方案的实施，可以有效地推进房地产项目的清算式重整工作，实现项目的再生和价值的最大化。

     在房地产领域，清算式重整作为一种重要的风险化解手段，已经在实际操作中取得了显著成效。希望能够为未来的房地产项目清算式重整提供有益的参考和借鉴。

     1.广西某企业因管理不善以及出资人行为不当，企业管理层不勤勉尽责履职，竟然配合出资人出具债务代偿和担保书面文书，致使企业陷入债务危机，公司申请破产重整，法院裁定受理后，在十多个月的时间内，基层法院在上级法院的业务指导下，在所属区域内的党委和政府的大力支持下，法院和管理人着手推进债权的申报登记和实质审查；进行资产调查，核实账面价值；开展审计评估，确定在建工程的公允价值和制定符合市场现实情况的比较价格，引入有实力专业房地产企业作为投资人，研究和制定重整计划方案等，兼顾各方权益，以实现了债务、债权、企业和职工的利益保护。

     在此过程中，法院合议庭经过多次与管理人、债权人、重整投资方充分协商，得到投资方和债权人理解和谅解，从重整投资方重整资金中拿出一定比例的金额，专门用于解决职工的遗留问题，几次顺利召开债权人会议，并获债权人会议表决通过，公司摆脱债务困境重焕生机，确保了职工的就业机会和安置问题，职工的基本生活和生存保障问题。

     从本案结果看来，该案采取清算式重整方式，无论是在财税、自然资源规划、人社等问题上都得到了政府相关部门的大力支持。如：税款征收采取核定方式；允许项目调整规划指标；中断的职工社保在清算后新公司续交问题。该重整方式的优势，一是，可以运用协调磋商机制模式，开展重整工作，各利益关联方错位思考，各自让渡，做出权益的调整与平衡决定，既实现挽救项目，又避免清算模式下可能出现的涉破资产无人问津或处置价款有失公允，损害债权人利益的情况。法院召开听证会，认真听取各方权利人的意见，经过对该公司现状的评价和研判，采纳绝大多数债权人意见和决定，法院最终依法裁定：批准该重整方案和计划。

     上述案件说明了，法院主动作为，对涉案企业和公司重整可行性充分论证的基础上，开出“良方”，决定积极通过破产重整，引进战略投资方，采取市场化、法治化的手段解决困境企业“绝境”问题，避免了破产清算给各方利益造成的损失，促进了社会经济健康发展，而且也保障了企业职工的权益，维护区域社会稳定，实现多赢局面的法律效应和社会效应。

     2. 某全国性房地产企业，在南宁非理性激进发展拿地，项目公司自设立至出险日，存在内控重大缺陷，项目公司与集团旗下企业之间存在大量资金拆借情况，并且建设过程中巨额工程款项存在可疑支付，致使项目流动性断裂，楼盘烂尾。在国家平稳房地产“保交房”政策的指导下，合理运用依政策设立的地方平稳房地产基金，针对项目公司现状，通过新设公司，将烂尾的在建工程划转进新公司进行续建“保交房”。然后保留原项目公司持有未开发的地块，进行模拟清算重整（预重整），平稳基金作为投资人介入开发。该项目成功续建，陆续交付，消除了地方政府维稳压力，保障了购房者的权益。

     此案例也是自房地产形势下滑以来，经过债权人和权益方互相积极磋商，先行预设平稳基金作为投资人，达成预重整方案，再进行清算重整，为数不多的成功案例。

     房地产项目清算式重整的领域中，对失败案例的深入分析至关重要。通过研讨典型的失败案例，旨在剖析其背后的原因并总结经验教训。凡是进入破产重整程序的房地产企业，往往都是那些经过清产、核资、审计后结论为资不抵债公司，破产清算重整后仍有经营价值和发展潜力的公司，破产重整全过程就如同刮骨疗伤手术，有成功概率，也有失败风险。所以破产重整有成功案例，也难免会有失败案例。实质上，与现代的医术治病救人根本不同，破产重整更像未来医术，重整投资人对未来要有所预测，有预判性。

     如广西某滨海房产项目在破产重整之后，因种种原因清算式重整"失败"，项目至今无法续建启动，原法院裁准通过《重整计划》搁置无法推进。当初，重整投资人基于该项目临海，有着无可比拟的景观资源，房地产市场高位火热，各权益方都表示按《重整计划》积极配合投资人等原因，所以给出了一个较高的重整投资价款。

     但对于一个破产重整后的企业而言，重整投资人的专业基础、团队运营能力和现金流动性实力等方面非常重要。重整投资人前身是在滨海城市从事大宗商品进出口贸易业务的，管理团队主要擅长贸易、航运和报关，无一人熟悉房地产业务，项目户型及配比需求脱离市场。

     从项目研判到资产接手，表现出对该项目市占率盲目研判、对项目市场前景过于乐观的态度，更大的错误就是项目试算平衡点测算错误，预估房价再上高位，同时少计在建工程转让税费成本，因急于拿项目在重整方案中提出承担所有税费。

     项目交割时，恰逢房地产企业监管多道令颁布，如限制“涉房”融资和房企资金流动性监测的“三道杠”政策将于2021年元月日起始实施，房地产市场需求“用脚”投票，销售开始逐渐回落，房价与之前预测的有较大价差，政府收紧规划指标扩容，项目开发报建受限。加上中美贸易争端交锋，外贸市场存在变数，重整投资人原贸易主营业务收入下滑，资金链紧绷，按重整计划支付第二笔款项时受阻，触发违约条款，后续投资款项无法支付，项目难以推进，处于停滞局面。

     此案例提醒，清算重整项目前，要详尽研判每个项目的基本情况及依托所在地的市场环境，以及重整的初衷和盈利目标。通过对项目运营数据、市场环境变化、内部管理决策等多方面进行深入分析，才能达到项目成功的目的。

案例总结分析

     通过以上对成功与失败的房地产项目清算式重整案例进行对比分析，可以从中汲取宝贵的启示。成功的案例往往得益于投资人精准的市场定位、科学的项目管理、高效的资源整合，以及一份符合市场逻辑、行之有效的重整投资方案。

     这些案例表明，在重整过程中，充分了解市场需求，制定合理的重整策略，并有效调动各方资源，是确保项目顺利推进的关键。相比之下，失败的案例则常常暴露出市场判断失误、资源调配不当等问题。

     这些失败教训提醒我们，在清算式重整中必须保持谨慎态度，做好充分的市场调研和风险评估，避免盲目决策。综合这些案例的成败得失，我们可以为未来房地产项目清算式重整提供有益的借鉴，包括但不限于加强前期市场调研、优化项目管理流程、提升资源整合能力以及增强风险防范意识。通过这些措施，我们可以提高房地产项目清算式重整的成功率，为行业的健康发展贡献力！

来源：广西大航律师事务所  作者：蒋丽