撰稿&视觉//本埠
豪宅成交量，一直是城市竞争力的重要指标。
回顾2024年，是政策“轰炸”的一年，也是各路神仙豪宅打架的一年，各个区域豪宅迸发，品质与低密兼得。
新房市场：2024年苏州总价达1000万及以上的商品住宅交量735套，同比2023年减少约53%（2023年成交量1565套），成交均价为61005元/㎡，同比增长27%！创历年新高！
二手房方面，根据BK数据显示，2024年苏州六区千万豪宅成交约189套，同比2023年减少44%，区域上园区、狮山依旧是成交主力。
那2024年苏州最新豪宅市场到底如何呢？具体内容我们一起来看。
苏州千万级豪宅新房成交735套
成交均价61005元/㎡
就新房市场来讲，据金刚石数据显示，2024年苏州总价达1000万及以上的商品住宅供应套数1238套，成交量735套，成交量上同比去年减少约53%（）。
从数量来看，相比2023年的1565套，还是少了很多。
但成交均价来看，却有了质的飞跃，2024年苏州新房千万豪宅成交均价61005元/㎡，同比增长27%！创历年新高！
如果2023年价格的攀升，一方面是核心区大平层项目供应增加，另一方面是这些项目限价放开，备案价实现了大增长。
那么2024年价格的攀升，则是品质的全面升维，和断供多年稀缺核心地段的供应，备案价迎来全新的突破。
据中指研究院数据显示：套总价超1000万的房源主要聚集在以下几个楼盘，绿城玫瑰园、金鸡湖畔瑞园、绿城逸庐、紫金翡丽甲第、狮山金茂府、象屿恒泰天誉东方、白塘壹号星堤、绿城桃源里、君和居、朗诗天樾狮山等。
从项目来看，本次的产品，别墅、洋房、大平层均有涉及，主要聚集在园区和狮山。
其中园区2024年的供应套数617套，成交套数446套，成交均价达到69252.19元/㎡。
就千万豪宅来讲2024年绿城玫瑰园、紫金翡丽甲第、象屿恒泰天誉东方等红盘在楼市冷静期掀起热销狂潮，备案价达到了4.5w+、6w+，甚至9w+。
不过值得注意的是，随着这些产品的陆续清盘，园区2025年迎来微断供时代，大家且买且珍惜。
狮山2024年供应套数则是351套，成交套数176套，成交均价53659.6元/㎡。
主要供应项目有狮山金茂府、朗诗天樾狮山、绿城逸庐等，别墅、科技大平层住宅为主。
苏州六区2024年二手房千万豪宅
成交189套
看了新房，我们在来下二手房。
二手房方面涉及成交渠道众多，我们无法一一成交追踪。根据BK数据不完全统计显示，2024年苏州六区千万豪宅成交至少约189套，同比2023年苏州六区千万豪宅成交少了148套，减少44%。
可滑动查看↓↓↓
其中园区占了半壁江山占比59%（112套）、其次是吴中区（30套）、新区（17套）、姑苏区（16套）、相城（6套）、吴江（6套）。
细分到每个季度来讲，园区10-12月份成交最为旺盛，吴中区4-6月份最为旺盛，苏州其他四区成交一般。
从整体数据统计，苏州二手房千万豪宅上半年成交套数和下半年成交套数的基本一致，均在94~95区间。其中
单套成交价在1000万~2000万之间的豪宅，成交量：152套，占比约80%；
单套成交价在2001万~3000万之间的豪宅，成交量：25套，占比约13%；
单套成交价在3001万~4000万之间的豪宅，成交量：5套，占比约3%；
单套成交价在4001万~5000万之间的豪宅，成交量：5套，占比约3%；
单套成交价在5001万~6000万之间的豪宅，成交量：1套，占比约1%；
单套成交价在6001万以上的豪宅，成交量：1套，占比约1%。
2024年单套成交价在3000万以上的豪宅，成交12套，同比去年下降6成。
这些房源主要聚集在园区的双湖板块，吴中的独墅湖南、相城的阳澄湖旁，也是真正意义上的富人区。
九龙仓国宾壹号、融创桃花源、金水湾、星岛仁恒、 铜雀台雅苑、 铜雀台龙胤、中海独墅岛、银丽高尔夫等，别墅产品居多。
说了总价，我们再来看单价。在这些豪宅中，成交单价超5w+/平，占比59%。其中：
| 成交单价在10w+/㎡的7套，占比约4%；
| 成交单价在9~9.99w/㎡区间的3套，占比约2%；
| 成交单价在8w~8.99w/㎡区间的6套，占比约3%；
| 成交单价在7w~7.99w/㎡区间的27套，占比约14%；
| 成交单价在6w~6.99w/㎡区间的64套，占比约34%；
| 成交单价在5w/㎡以下的78套，占比约41%。
目前部分项目房价天花板如下：
九龙仓国宾一号，成交一套建面约267.12㎡户型，单价10.4万/㎡； 绿地华尔道，成交一套建面约292.16㎡户型，单价10.13万/㎡； 青湖丽苑，成交一套建面约242.3㎡户型，单价11.63万/㎡；
金水湾，成交一套建面约309.11㎡户型，单价11.29万/㎡；
水巷邻里花园，成交一套建面约291.35㎡户型，单价10.12万/㎡；
值得一提的是，除了双湖的一些别墅千万豪宅，园区一些豪宅的成交价格收到新房影响正在逐渐下调。
吴中区成豪宅成交第二高地
新区/姑苏/吴江/相城豪宅数据曝光
除了园区，吴中区成为2024苏州豪宅市场成交的第二高地，千万级的豪宅成交（二手房）成交30套，占比总成交的16%。
从图表来看，吴中的豪宅都是环湖的，独墅湖、太湖、石湖等。
其中世茂石湖湾、中海独墅岛、太湖高尔夫山庄，频率很高。
值得一提的是这些盘对于豪宅房价总体来说，不算高，属于豪宅的性价比。
吴中的豪宅在整个苏州而言单价都不贵，千万可以拿下300平+，真的可以住的很好。
下面我们再来简单起看看其他几个区域。
新区的豪宅真的不多，满打满算也就那么几个，御园、荷澜庭、中航御玺、龙湖狮山原著等。
这几个盘均属于狮山核心，靠近公园，别墅独栋为主。新区的终极置换就靠这几个盘撑着，要知道2019年之前新区还没有超过1000万的改善盘出现。
随着绿城逸庐、山水樾澜庭、狮子山澜庭、大悦风华苑、金狮印象苑的陆续上新，新区狮山注入豪宅新血液，目前整个新房市场已达到前所未有的高潮，一波千万豪宅陆续加入，对老一批豪宅形成降维打击。
姑苏、相城、吴江区成交豪宅相对较少。
姑苏区千万级的豪宅成交（二手房）成交16套，相城、吴江区千万级的豪宅成交（二手房）成交6、8套。
相城区的二手豪宅是极其匮乏的，而且核心豪宅更是缺乏，一些别墅均在阳澄湖、渭塘、太平等板块。
成交主要位于阳澄湖、元和、盛泽湖等板块，能脍炙人口熟知的也只有银丽高尔夫、一湾湖墅。
近年来随着一大批别墅的满二和陆续上市，未来的相城将是别墅豪宅成交大户。
吴江区的豪宅也是极其匮乏的，有客户想买二手豪宅，真的是转遍整个吴江核心也难寻，大多聚集在汾湖、同里、松陵等板块。
好在2024年来了个集体大爆发，像绿城桃源里、湖亭望月等一系列别墅迎来大爆发，为区域豪宅注入新活力。
以上为2024苏州整年的豪宅成交数据，我们可以看到市场正在发生着微妙的变化。
新房市场：如果说2023年苏州多核心地段推出的大面积+大平层+品质升级产品，那么2024年在此基数上，多个核心推出大面积+低容产品，产品更优质，而且备案价也节节攀升，总价预算持续拔高，千万级的豪宅不再是神话。
像今年绿城桃源里、绿城逸庐、绿城玫瑰园等新房总价都已2000w+，未来豪宅的价格会持续刷新
二手房市场：随着很多新房户型大+品质好，价格略有倒挂，相对二手房来说是最值得投资的大宗商品，所以大量豪宅业主会选择卖掉二手豪宅去换成新房豪宅，加速二手房市场的流动，但有价格上会有所下调。
由此判断，在未来苏州豪宅市场将全面品质升维，有替代品的豪宅价格会继续贬值，速度焕新，真正的稀缺的景观豪宅依然价格高位。
扫码加房观一姐微信
地产晓白说：解读央行“救地产16条”丨园区的买房逻辑|苏州，正在做一件难而正确的事
房观新动态： 房票 | 苏州最新政策 | 存量房贷下调 | 契税个税 | 最新落户 | 苏州降首付 | 二手房行情 | 苏州房价格局 | 房贷利率 | 10月28日土拍 | 最新LPR | 园区楼盘网签 | 尹山湖规划 | 来福士 | 绿城玫瑰园
地产哔哔哔：房地产的未来丨苏州改善丨苏州土拍成绩丨园区发展奇迹
房观中国： 昆山丨环沪丨南通丨上海丨无锡丨广州丨南京丨合肥丨深圳
新房推荐： | 天誉东方 | 建发红盘联动 | 朗诗樾府 | 五潨泾澄院 | 湖滨四季 | 云湖璞院丨中建太泽之星丨御湖 | 天誉东方 | 鑫相河畔雅苑 | 绿城玫瑰园丨龙湖未来·御湖境丨上润璟庭 | 龙湖·山河颂 | 仁恒溪棠 | 苏州印
