吸金370亿！2024苏州土拍总结！仅47宗供应骤减，低密宅地爆仓！
楼市
房产
2024-12-30 17:32
江苏
随着相城3宗地的成功拍出，2024年苏州土拍正式落下帷幕。今年，苏州土拍供应量少而密集，土地质量大大提高，就连断供多年的双湖板块也有了供应，轰动全国。作为楼市的风向标，土拍一定程度上透露着未来市场的走向。那2024年苏州整体土拍市场战况如何？相比以往有何变化？
随房观一起来看看——2024苏州楼市年度总结|土拍篇。据统计，2024年苏州共进行了22批供地，挂牌了47宗涉宅地块，包括园区5宗、姑苏区1宗、高新区7宗、相城区16宗、吴中区10宗、吴江区8宗，无流拍地块，均成功出让。（不含昆山、常熟、张家港、太仓）。全年共出让涉宅土地面积177.08万方，总吸金约370亿元！![]()
2、从供地位置上来，大多数为核心区域，低容积为主，多个地块长三角瞩目。3、今年出让的地块，单地块面积与2023年持平，出让的地块平均体量都在3.7万方左右，及单地块总价低于2023年，2023年出让的地块，平均在4.4万方，地块总价平均10个亿，2024地块总价平均7.87个亿,。面积不变，总价降低，房企拿地门槛降低，对房企更加友好。3、相比2023年，虽然今年土拍的总出让面积和总吸金都有所减少，但出让地块的质量有所提高。出让的地块平均容积率1.24，相较去年的1.69，低了很多，低容、低密地块占比更多，未来楼盘也更加偏向舒适改善化。4、核心板块出让地块减少，尤其是姑苏区、园区，姑苏区从去年的9宗，减少到今年的1宗。园区也从去年的14宗，减少为5宗，但从品质来看，园区的都是最为稀贵的地段。5、对于房企来说，地块总价低了，拿地门槛低了，但其实，楼面价是上升的。
2024年平均楼面价约1.7W/㎡，2023年平均楼面价约1.6W/㎡，比去年高了约1000元/㎡，地价从底层决定房价，对于未来的新房房价也有参考意义。![]()
- 成交总面积最多也是相城区，共成交约54.26万方；
![]()
从与2023年苏州6区的土拍情况一览来看，2024年各区无论是从供地数量、成交总面积还是成交金额来看，都同比2023年少很多。![]()
今年的供地大户是相城，但同比2023年还是少了6宗，供地主力板块元和、高铁新城、经开、黄埭、黄桥等板块，容积率都很低。
![]()
不难看出未来，相城各个板块都在做低密的改善项目，非常宜居。今年不少楼盘流速很快，卖相不错。![]()
2024年姑苏区来了个大反转供地仅1宗，可以预见2025年，姑苏的在售新盘会陆续接近尾声，区域再次进入微断供时代。![]()
工业园区，今年发力的板块有娄葑、独墅湖、双湖等，核心优质地块供应量大大增加，而且非常低密，溢价率不高。另外值得一提的是，由绿城竞得的双湖02号地块，均价8w+~9w+/平，三批次房源已经取证，接近尾盘。不知道星合控股未来会打造什么样的产品，非常让人期待的。![]()
高新区今年的发力重点板块为狮山和太湖科学城，除此之外，浒墅关也有地块供应，从容积率来看未来全部低密产品，有3宗有溢价率，还是所有区域里溢价率占比较高的区域，说明比较优质抢手。
![]()
吴中区今年供地10宗，也是个供地大户，基本每个板块都有涉及，还出让了不少楼面价很低的地块，刚需的朋友可以重点关注。![]()
吴江区今年的供地分布较广，大部分为镇上的核心地段，大多数为近湖的低密地块，大概率会有别墅类产品。![]()
另外，想要置换核心板块的购房者也要抓紧时机，从明年开始，核心区的房价又会成另外一个样，抓紧！
从拿地的房企来看，依旧是本土房企托底，比较常见的有绿城、象屿、蓝城。
![]()
绿城今年在苏州的土拍市场中可谓是收获满满，共斥资50亿，在苏州拿下了3宗地块，且宗宗都是优质地块。位于狮山的逸庐开盘即售罄，玫瑰园三开三捷；绿城今年还在狮山还带来了全新的高改产品系列，一起期待。象屿今年也是非常抢眼，多个项目品质出类拔萃，跑出了独立行情，天誉东方，时光青澄等。旭辉建管，今年合作的楼盘卖相都很好，旭辉成功的转型，多个产品在苏州新房市场中也掌握了一定的话语权。项目首开即热销，深受市场的认可。总体来看，今年苏州的土拍市场依旧是“国进民退”，民企的身影非常少，拿地的房企以本土国企+大牌国央企为主，对于购房者来说是个好事，即将保证楼盘品质，又能保证楼盘保质保量的高品质交付！土拍市场还有一个非常大的改变，就是土拍规则上的变化。此前土拍，有统一要求，并对住宅用地出让公告不在要求“全年不超过3次”。
但今年这个规则基本没有了，苏州恢复了以往多批次、少地块供应，减少开发商的资金压力和拿地压力。集中供地时期，拍地时间集中，但对房企的资金压力和要求也变大。此前苏州土拍次数也超过3次，但今年苏州在供地次数上来看，可说是明显的少量多次，高频率。2024年，今年从年初至今一共进行了二十多次挂地，单批次挂地多为两三宗，有时候甚至一宗。
这对于房企来说，不仅有充足的准备时间，对于资金的要求也有所降低。今年土拍市场彻底放开了对容积率的限制，别墅土地数量迎来大爆发。以往全年都不一定有一宗别墅，现在场场都不会缺席。
从市场反应来看，新房别墅客户比较买单，几个核心区的低密盘销量去化速度都很快。2025年，新别墅地块集中上市，会对改善市场带来不小的冲击，对产品设计和打造也提出新的考验。而未来，在新房市场中，我们终于能看到越来越多的真别墅类产品，对于市场来说会出现更具有竞争力的产品，对于高改购房者来说也是好消息。去年央企和本土国企在土拍市场上还能各占半壁江山，今年的形势又发生了大的变化。不少央企集中在一线城市拿地，在苏州出手频次反而减少。对应的，今年大部分地块是当地国企拖底，开发时间和节奏估计不会快。今年的土拍相较去年，热度明显进一步下降了，核心双湖地块和狮山地块，都出现了底价成交的情况，对于高端改善客群是个捡漏的机会。土拍取消地价上限之后，核心地块的争抢会更加激烈，对于新房、二手房市场的房价也会起到带动作用。整体来看，虽然今年整体土地成交变少，但其实在2023年拍的地块有很多还未开发，所以2025年的新房市场竞争压力依旧不小~●本资料仅为要约邀请，所有内容及资料信息来源截至2024年12月30日，仅供参考，所有细节以政府批文为准；● 本活动法律允许范围内，解释权归苏南房地产观察所有；●本文章部分图片内容来自互联网、现场实拍，文字和图片之间无必然联系，图片仅供读者参考，所引用内容版权归原作者所有，如若涉及侵请及时告知，本公众号承诺24小时内予以删除。
