前言&书籍：上一篇我们了解了美国简史，本篇我们来了解Trump的发家史。这本书写于1987年，Trump41岁时候，主要记载了他1970-80年代通过房地产发家过程和方法论，从商业角度，Trump很难算顶尖（90年代几近破产）。但是四十而不惑，从这段经历应该能看出Trump是个什么人。
Trump家族：建筑发家，富裕家庭
父亲Fred。Trump的父亲Fred Trump生于1905年新泽西州（纽约隔壁），其父亲（Trump的爷爷）小时候从瑞典移民到美国，拥有一家生意还不错的餐馆，但是却经常酗酒，在Fred 11岁时候，其父亲就去世了。Trump的奶奶伊丽莎白靠辛苦打工养活了三个小孩。Fred是三个小孩中间老二，为了赚钱养家，Fred尝试一系列工作，送水果，擦皮鞋，但是他还是对建筑感兴趣。16岁时候，Fred就完成第一个工程，一个两层的车库。之后，他便开始将造价低廉（50美元）的车库作为核心产品。Fred很有上进心，当别人有工作就开心时候，他想做大做强。高中毕业后，他帮人建设第一栋房子，造价5000美元，售价7000美元，并且成立自己的建筑公司。七公司目标用户是工薪阶层，为他们提供价格合适住房。1929年，Fred开始建设更大规模的住房，大萧条时期，他收购一些破产或者困境的公司，并且获利（说明他自己没有受到多大影响）。1936年，Fred结婚（他母亲有苏格兰血统），他还资助了弟弟John上大学，拿到了MIT博士，后来成为大学物理教授。Fred和妻子生育了5个子女，父亲负责赚钱（赚的不少），母亲负责持家，是非常典型美国家庭。Trump的姐姐Maryanne最开始也是家庭主妇，后来奋发学习法律，成为一名联邦法官。其妹妹伊丽莎白则在曼哈顿Chase银行工作（后来Trump贷款来自这家银行）。Trump的哥哥Freddy则生性叛逆，喜欢Party，不喜欢经商，后来成为一名飞行员。但是由于酗酒等原因，只活了43岁（Trump不抽烟，不喝酒估计是受他哥反面影响）。此外，Trump还有一个小两岁的弟弟Robert，后来加入了Trump房地产公司。
Trump求学经历&从家庭企业中学习。Trump很早就对商业感兴趣，且天生就是主动、积极勇敢的性格，从小就是邻居小孩中间领导者（自己说的）。从小Trump就跟着父亲后面，和弟弟Robert一起参与父亲项目，业余时间他和弟弟还捡瓶子换零花钱（挺节省的）。其父亲非常善于管理建筑项目成本，善于和供应商谈判拿到最低价格，其一大技巧就是用自己的可靠性来说服对方——虽然我给你的最低价，但是我付款快，公司靠谱，你跟着我干更加稳定。其父亲也是亲自动手型，每天早上6点就会准时出现在工地，检查各种细节，如果看到看到有不合适地方甚至会自己动手搞定。1949年，Trump3岁时候，其父亲开始建设Shore Haven大型住宅项目，其贷款了1030万美元（当时可是巨款），因为这个项目其父亲也成为纽约大地主（所以说Trump家境很好）。13岁时，父亲将Trump送入纽约军校（算高中？），军校可能造就了Trump一副好身体。军校毕业后，Trump本来想进USC学电影（博主母校，后来Trump做综艺节目经历说明他本来就有成为Showman天分），但最后还是决定子从父业进入房地产领域，他选择了纽约的Fordham大学就读，这个决策说明他虽然有理想，但整体还是理性的。大学毕业后，Trump进入了宾大沃顿商学院读研究生。进入顶级商学院读书让Trump觉得自己同学也就那样，自己可以比他们强，他觉得没必要迷信权威。学业结束后，Trump直接加入了自家企业，开始学习房地产经营之道，比如他提到收房租就不能直接站在门前，而要靠在墙边，因为可能有被枪杀风险。此外，他发现父亲从事经济适用房领域利润率太低，他想从事更高端的事业。整体来看，父亲对Trump后来商业生涯起到了决定性作用，父亲的企业家精神，事无巨细的风格，管理风格等都影响了Trump后来行事风格。不过Trump想去学电影，以及他自己外表&性格更加外放等特点还是驱动他觉得父亲从事领域不性感，自己要搞点更大的事情。
开启创业，回归纽约
辛辛那提项目，低买高卖。大学期间，当同学都在看漫画时候，Trump说自己在读FHA列表，其主要列举了联邦资助的房地产项目（沉醉于事业）。正因如此，他发现了Swifton Village，一个位于俄亥俄州辛辛那提，处于困境的住宅项目。Trump和父亲看上这个项目，因为和政府打交道很多时候很容易，因为他们不以经济为考量，而且想越早脱身越好。他们最终以600万美元价格收购这个项目，而2年前这个项目建设成本是1200万美元，且他们很快拿到了贷款（相当于自己没出钱），他们仅支出10万美元用于房屋修理。拿到项目后，他们核心工作是将住宅项目卖出去。当然，首先需要将老租客清理出去，老租客大多数都是穷人，他们也把住宅环境搞得比较差。Trump想把他们清理出去后重新整理（用80万美元重新装修，当时是笔不小的投资）然后租给有钱人，这样就可以赚价差了。实际上，后来Trump很多项目也是类似模式，他对个人审美很有信心，找个困境但是位置不错的地产，买入重新定位装修，然后高价卖给有钱人。此外，在纽约涨价幅度是受到限制的，但是辛辛那提没有这个限制，可以立马涨价。这个项目后来管理交给一个叫Irving的人，Trump说他每天只工作一个小时，但是效率却高于其他人。他有一些不好习惯（比如偷东西），但是他总能搞定关键时期，比如收房租。Trump选择包容Irving，可见他很实际，不是吹毛求疵的性格。项目运行多年后，一次和朋友聊天，后者告诉Trump这个地方周边环境正在恶化，治安变差，你应该尽快卖掉。Trump自己在辛辛那提多待了2天，考察了周边环境，发现确实有问题。他相信自己的直觉，决定处理掉这个项目。这个项目此时每年租金达到70万美元，运行状况还不错。很快他们收到了当时火热的REITs基金的报价，对方派了一个年轻人来谈判，连现场都没去，在会议室谈了几个小时就签订了合同（反正不是自己的钱）。这个项目最终卖价是1200万美元，相当于买价翻倍。据说几个月后，公寓就开始出现退租情况（把自己说得有点神），但可以看出Trump是个勇于激流而退，高点退出的人。
回到纽约曼哈顿，加入Le Club。Trump 22岁从沃顿商学院毕业时候，他说自己觉得纽约房地产价格很高，并不是入场时期。此外，他父亲只给了他大概20万美元左右的资产，主要和布鲁克林和Queens地区房地产有关。所以他选择跟着父亲干，但是其持续盯着曼哈顿（纽约核心区）。1971年，Trump在曼哈顿买了一套公寓，他觉得自己终于不是郊区人，而是城里人了。他还努力混圈子，比如加入Le Club，这是个邀请制的会员俱乐部，Trump没有人介绍他加入，但是他直接跟俱乐部会长打电话（想到乔布斯小时候当年给惠普总裁打电话），邀请他喝咖啡（实际上想入会）。年长的会长看到机灵且俊俏的年轻人自然也就爱才，做了些许要求后同意了Trump入会申请（比如不准Trump勾搭其他会员太太，Trump说自己私德很好，根本不会干那事）。Trump形容自己很Rock（大概就是很木讷意思），他第一位妻子Ivana就是在这个协会认识的，Trump说她也很木讷（他们婚姻到1995年结束，他们儿女包括著名的Ivanka）。进入Le Club后，Trump结识了一些有钱的欧洲人和南非人，后来成为他的客户。他还认识了Roy Cohn，是当时一位有争议的律师。1973年，美国经济遇冷，股市楼市受到冲击，曼哈顿楼市也受到冲击，人们担忧纽约的未来，Trump说自己也担心，但从小就生活在纽约的他仍然乐观，他觉得机会来了。在大部分人悲观时候，Trump选择了乐观，他的第一次崛起，本质上就是在危机买入，等待经济回暖。
成立Trump Organization，第一个项目。Trump说自己早就看中了哈得逊河旁边59街到72街废弃的铁路工厂，1973年他一次看报纸发现Penn铁路申请破产，准备出售资产。Trump很快找到负责出售资产的人，他说这块地问题很大，旁边公司都破产了，整个纽约都要破产了，我能够对这块地感兴趣你应该感谢我（先把自己拔高，利于谈判）。同时，他提到这么大一块地，要获得政府开发许可难度很高（意思是他能搞定），他吹牛说自己认识即将上任的纽约市长Beame（他父亲给其捐款）。最后，也是最重要的，Trump当时无名小卒一个，他只能用自己的激情和能量感动对方。结果对方被Trump打动，不仅表示这块地给他开发，还准备附送34街一块地也卖给他，连Trump自己也觉得自己是不是演过头了。他将自己公司命名为Trump Organization。1974年，Trump和Penn公司签约，购买59-72街，以及34街两块地，售价6200万美元（早期创业的资金应该主要来自其父亲资助，Trump第一个项目后来融资也得到父亲帮助，但是他书里面没写）。针对34街土地，Trump觉得这个地方很适合建设一个会展中心，于是他积极向政府建议，结果当时纽约市政府内部提议另外一个44街地方，他开始造势拉横幅，说自己可以1.1亿美元价格建设一座会展中心（另一个方案金额高达2.6亿美元），他说44街地方小，不适合。凭借不遗余力的努力，Trump最终说服了各方人士（低效政府），1978年34街正式被纽约市政府确立为会展中心所在地。然而，政府拒绝了Trump建设会展中心的请求，决定自己建设，市政府找贝聿铭设计（很贵），这个项目最终延期了数年，费用大幅超标（总共花费了10亿美元，超标7亿美元）。体现了纽约政府搞工程的“超级效率”，后面还能看到诸多类似案例。此外，由于社区反对，Trump后来放弃了另一块地开发权。
进军商业地产
危中有机，成功拿下凯悦酒店项目。Trump下一个目标Commodore酒店（下图一是原酒店图片，图二则是后来装修后的凯悦酒店）也是Penn公司的资产，其位于纽约42街，当时经营状况很差，持续亏损。Trump觉得这个酒店位置很好（抓住核心因素），如果他能够重建，一定可以一炮而红。当时经济状况很差，有人觉得此时买入Commodore酒店是在泰坦尼克号上买了个位置（非共识）。这笔交易难度很高，因为几乎是空手套白狼：Trump首先要让Penn公司人认为自己是最佳买家，且他不想前期投入太多资金；其次，他还要拉一家有经验酒店管理集团入伙，同时需要让对方认可自己能够搞定房产。有了酒店合作伙伴，Trump才能说服银行给自己放贷款。而有了这些项目，他才能去说服政府官员给自己税收优惠。简直了一箭四雕。但是当时危机局面给了新人Trump机会，对于Penn公司，Trump说自己是唯一愿意接盘的。对于银行，他可以说银行有义务支持城市经济恢复；对于官员，他说自己在支持经济发展，项目自然会带来就业，你应该支持我。最终，Trump和卖家谈定1000万美元价格，但是他连25万美元押金都付不出（这杠杆），他找了设计师开始设计新的酒店建筑。当时Trump27岁，他对酒店行业一无所知，但是他却敢直接买这么大规模酒店（胆子大），对于管理方，他选择了凯悦，他觉得这个品牌有吸引力，更重要凯悦当时在纽约还没有酒店。然而，在最开始和凯悦谈判过程中，对方老是变来变去。Trump后来了解到应该直接跟公司股东Pritzker家族谈（直接找老板谈），于是他直接给对方打电话，双方很快达成了合作意向（Trump还要求凯悦不能在纽约有第二家酒店）。和政府谈判税收减免过程又很艰难，直到Penn公司宣布关闭酒店，几百名员工面临失业，政府终于同意了Trump方案，给了他40年税收减免（慷慨）。Trump主导对酒店进行全新装修，包括设计了富丽堂皇的酒店大堂。酒店后来表现也大超预期：1974年，Commodore酒店房价是20美元/晚，在计划中，新酒店房价只要大到48美元/晚，入住率大到60%就可以赚钱。但是等1980年酒店开业房价直接打到115美元/晚，入住率大到80%。到1987年，房价提升到175美元/晚，入住率达到90%。酒店一年运营利润达到3000万美元（这一把赌对了），Trump最开始拥有项目50%所有权。
Trump Tower落成，知名度大幅提升。1971年Trump说他买第一套公寓时候就看中了57街和第五大道位置的Bonwit Teller（百货商店），1975年他找到房主Genesco谈收购事情，但是对方明确表示拒绝。但Trump没有放弃，不断给对方写信写了3年，一会约人家见面，一会表示对方可以重新考虑一下。3年后Genesco终于碰到了财务困难，终于肯出售了。Trump同意2500万美元收购建筑以及土地使用权，问题是这块土地租期只有29年了。他找到土地所有者谈判，他提议双方组成一个50-50合伙，并且说自己准备建设一个超级大楼的计划，双方可以共同享受收益。对方答应了。最后，他找到隔壁Tiffany要收购其建筑上空的制空权（因为要建高楼，估计会侵犯对方上空），他直接找到Tiffany负责人Walter Hoving，他很爽快答应了，并且一诺千金，即使后来其他案例证明他们可以提高卖家，Hoving表示自己已经答应了对方，不能再改了。最后问题又回到了Genesco这边，1978年，双方仍然没有签约，Trump感受到了竞争威胁。他直接向媒体爆料说双方已经签约了，结果Bonwit的员工看到消息纷纷离职，Genesco只能选择签约。Trump想建设一座纽约最漂亮的建筑，在政策允许范围内，建筑越高越好（本来准备70层，后来建了58层）。在高层，他们设计了锯齿状结构（如下图），这样保证高层每套公寓都至少有两面采光和视野（大窗户），可以卖出个好价格（产品思维和销售思维很强）。大堂喷泉造价高达200万美元，核心就是怎么奢华怎么来。楼内倒是不太用担心，因为公寓一般都是业主自己装修。他极力反对监管要求，坚持将出口设置在第五大道。大楼底部是商业出租，楼还没建好，一家Allied零售店和Trump签约，决定300万年费长租约，这部分已经可以cover贷款利息了（每年250万）。又是通过媒体评论压力，建设方案获得了城市建设审批通过。Trump也顺利拿到了银行贷款，整栋大楼造价是2亿美元，1980年项目正式开工。正是这个项目，让Trump知名度大幅提升，他也觉得有名气是一件好事（哪怕坏名声也好过没有知名度）。Trump大厦最终销售情况远远好于同类项竞争对手，比如Olympic Tower。Trump Tower吸引了很多New Money，包括很多影视明星购买房产（当时还传言查尔斯王子购买房产，实际上应该没有，但是Trump善于制造舆论，他也不否认）。当然，更重要客户还是来自海外的有钱人，比如阿拉伯，法国，南非，还有日本。Trump擅长饥饿营销，不急于一时销售，而是不断涨价（价格就是品质和档次），以至于2居室公寓售价高达150万美元。他还给自己留了几套，包括一套1000平米的3层公寓，至今也是Trump重要住所。这栋楼建设成本最终1.9亿美元，但是到1987年其销售额已经达到2.4亿美元，已经盈利了。
进军赌场生意
和Holiday Inn合作开设第一家赌场酒店。1975年，Trump在一次开车洽谈Commodore酒店过程中，听到一个关于希尔顿两座Vegas酒店罢工导致股价暴跌消息，他直觉很诧异，因为希尔顿拥有150家酒店，其中2家酒店罢工为何影响如此大？事后他才知道这两家赌场酒店占希尔顿利润40%，相对比希尔顿纽约酒店仅占其利润1%。这让Trump大为震惊，因此也知道赌场酒店真的很赚钱。此时，新泽西的Atlantic City正好在考虑放开赌场牌照，这引起了他的兴趣。Trump说自己对开赌场并没有什么道德顾虑，因为他觉得股市就是个天天开门的赌场（说的也没啥问题，也说明他比较理性现实）。Atlantic City离纽约120英里，当时随着产业向大城市转移，正变成一座“鬼城”。但是开放赌博牌照消息一出来，当地房产开始暴涨，原价5000美元/年房子竟然涨到了100万美元。Trump选择了耐心等待，他无意高位接盘。等到1980年，当地房产泡沫有些破裂，以及相关腐败丑闻等爆出来，他开始感觉机会来了。当然，他首先要找一个他认为位置最好的房产，他发现了Boardwalk，这座建筑位置很好，但是背后产权分散，不容易搞定。不过当时Trump已经因为凯悦酒店和Trump Tower小有名气了，做事情容易很多了。为了降低风险，Trump决定先长租后保留收购权利的方式来运行。另一件重要事情就是搞定博彩牌照，虽然很多公司选择建筑和申请牌照同时进行，但是为了控制风险Trump决定拿到牌照才开始投资建筑（搞不定就撤）。艰难时期和政府打交道反而容易些，出人意料，他们顺利6个月就拿到了牌照，其中一大优势是Trump是小公司，做事情灵活迅速。相比后来希尔顿就吃了闭门羹，竟然没拿到牌照。相对于其他公司，此后，Holiday Inn联系Trump表示愿意合作（双方股权50-50）。Trump觉得不错，一方面Holiday Inn有管理经验，另一方面，他们能够提供贷款担保，且答应自己投资5000万美元。而Holiday Inn则觉得Trump是少数能够按时按预算完成建筑的公司（核心竞争力）。Holiday Inn董事会考察工地那天，Trump因为想等牌照再开工，工地还基本处于停滞状态。他找来工头表示对方尽快找尽量多的工程车和工人制造出繁荣的建筑景象，结果蒙混过关了（感觉和中国改革开放那些商人也类似）。最终，酒店预算是2.2亿美元，其中5000万美元Holiday Inn出，1.7亿美元由他们担保贷款，Trump相当于负责搞定建设，另外拿了50%股权，自己基本没有什么风险，真是个好生意。实际上，当时其他酒店建筑经常超预算几亿美元，因此Holiday Inn选择Trump合作是划算的。当时Atlantic City有很多工人失业（萧条期），他们也趁机降低了工程成本。最终，Trump顺利搞定了酒店建筑，按时交付，且仅花了2.18亿美元。并且开业火爆，不过由于管理分歧，Trump后来收购了Holiday Inn一半股份，新酒店改名为Trump Plaza Hotel（如下图）。为了降低个人担保风险，又通过酒店发行了债券，置换了个人贷款。酒店第一年经营利润是3500万美元（1985），第二年目标是3800万美元。这次交道后，Trump开始购买Holiday Inn公司股票，因为他觉得股价被低估了，即使只算Holiday Inn拥有几座赌场酒店都值不少钱（懂业务），买了大概5%，引起了管理层恶意收购注意，后来Trump赚钱卖掉了。
收购希尔顿赌场。1984年希尔顿开始在Atlantic City建设一座大型赌场酒店，当时希尔顿由二代Barron接班，Barron主导下希尔顿成功战略不多，但是进军赌场酒店算一个，内华达州两座酒店1985年占希尔顿公司40%利润（贡献了7000万美元）。他们进军Atlantic的动作慢了一点，但是其准备建造一座和Trump Plaza（本地最大）差不多的大型酒店。然而，由于过于想当然，准备不足，以及大公司病，希尔顿却意外没有拿到当地博彩牌照，当时希尔顿准备12周内开业，已经雇佣了1000多名员工。Trump直接给Barron打电话表示自己有意愿收购这座酒店，但是最开始Barron并不想卖。事情转机在于Barron父亲，也就是希尔顿创始人Conrad去世竟然把自己股份大概27%直接送给了慈善基金，导致Barron几乎要失去对公司控制（这父亲也是够激进的）。此时正好另一家赌场酒店Wynn发起了对希尔顿恶意收购，Barron无暇顾及Atlantic这座赌场酒店了，他愿意和Trump谈交易了。当时希尔顿对整个项目投入已经达到3.2亿美元，双方也答应按这个价格交易，这是Trump有史以来最大的一笔交易。他决定个人担保贷款来完成这笔交易，身边人都表示他疯了（杠杆太高）。他甚至在签完协议，付完2000万美元定金，才亲身去这座酒店查看(相当自信）。这座酒店被命名为Trump Castle，他又找贝尔斯登发行债券替换了个人担保债务，并且把酒店交给妻子Ivana来管理。酒店开业第一年（1986）营收达到2.3亿美元，预计第二年收入达到3.1亿美元，利润7000万美元。
纽约租金控制制度。1981年，Trump又发了两个好位置，主要在100 Central Park South，其正好在中央公园最南边，中央公园视野尽收眼底。Trump说自己用合理价格买了个绝佳的位置，当下的收入也不重要了。这个建筑最大的难点是美国的租金控制政策，房主必须等租客去世才能涨价，否则房主不能驱逐租客。早在1943年美国联邦就有租金控制政策，主要为了帮助回国的老兵。1962年纽约市政府采用了自有租金控制政策，要求1947年之前建设的房子都采用租金控制政策。这个政策使得很多房东宁愿抛弃自己房产，因为无法赚钱，很多公寓因此也环境恶化。此外，很多位置很好公寓也成为特权阶级的特权，比如纽约市长Ed Koch就有一个3居室月租金仅有350美元，仅为市价五分之一。在Trump看来，租金控制应该增加一个收入门槛，仅服务于低收入人群。当时100 Central Park South的租客也分三个族群，高楼层，公园视野好房子都是有钱有势的人住着，而中间则是New Money，比如股票经纪人。最后小公寓，非公园视野都是一般租客。在和租客斗争中，Trump吃尽了苦头，他说他最大的错误就是没有亲自参与，但是租客们很快团结起来要维护自己利益，表示Trump对他们进行了骚扰和压迫（比如Trump让一些流浪汉住进空房子，明显目标就是恶心一下现在租客），租客们诉讼到了地区法院。1981年，当Trump购买这栋房子时，纽约房价开始下降，但3年后又恢复了增长，平均公寓房间价格从9.3万下降到2年后6.7万，2年后又涨回12.4万（波动够大的）。针对当时流行趋势，他准备把这栋公寓开发成复古风格（Trump说自己不痴迷于建筑，市场喜欢什么自己就打造什么产品）。在租客们的积极反对下，Trump只能放弃原有重建想法，只能选择装修，预算也从2.5亿下降到1亿美元。1986年公寓上市，8个月就卖了80%，其中一个人买了7套，花了2000万美元，势头不错。
体育、冰场
USFL失败尝试。Trump兴趣还有体育，1983年他收购了USFL联盟下的新泽西Generals橄榄球队，相对于他之前收购最好位置房产（也是处于困境），这次他选择一个处于困境联盟（亏损3000万美元），一家处于困境的球队（亏损200万美元）。但他显然不是做慈善，因为NFL巨大的影响力和盈利能力，如果能够帮助重振USFL，其背后商业利益是无限的。他收购球队最开始投资是600万美元，相比NFL球队至少7000万美元。在Trump看来，USFL核心有两大问题：其一是比赛时间，相比于NFL是秋季比赛（假日最好季节），USFL赛季在春季，相比于三大电视网每年3.6亿美元天价NFL版权费，USFL仅有ABC 100万美元版权合同。其二则是USFL需要签顶尖球员，来保证收视率和上座率。历史上，1966年，AFL曾经威胁过NFL，后来两者合并，AFL收获颇丰。但是1973年的WFL最终却失败了，Trump觉得其失败的原因是太小气了。Trump觉得自己还有一个武器，就是对NFL的反垄断诉讼。Trump首先主导签约了一系列顶级球员，有来自NCAA的明星大学生，也有NFL的明星球员，工资都是顶级。Trump向联盟各个老板提议USFL应该改到秋季比赛，结果大家不齐心，最后花60万美元请麦肯锡来帮忙做决策（Trump很讨厌咨询公司，觉得他们外行指导内行），但麦肯锡的结论是USFL唯一希望是留在春季。USFL当时各家球队老板有些资金雄厚，有些则想着节省成本，这些人可能撑不住了。USFL开始发起对于NFL反垄断诉讼，告NFL要求电视网二选一，结果赢了官司，但是法院仅判NFL赔偿1美元（USFL要求10亿美元赔偿）。USFL失败了，但Trump说自己接受这个结果，不成功就move on。
建设Wollman滑冰场。1986年，Trump看纽约时报说政府准备重建中央公园的Wollman滑冰场，他简直不敢相信，因为这个滑冰场从1980年开始，期间工程几近停滞，现在6年了竟然还宣布重建。作为热心市民，Trump每天从自己办公室看着这个工地，他觉得自己可以搞定这个工程（也愿意给老百姓做点好事）。在Trump看来，建设滑冰场工程周期不应该超过4个月。他直接给纽约市长Ed Koch写信（和Trump多次相处不愉快），说自己愿意接手这个烂尾工程。后者回信说你可以捐款300万美元给我们，Trump觉得自己被羞辱了，他开始发动媒体对纽约政府低效发起舆论攻击，一个滑冰场竟然用了6年，花了1200万美元还要推倒重来。这招果然有效果，政府态度很快软化，答应将工程交给Trump来负责。Trump答应预算为300万美元，工期半年，可以赶在12月开业。接手工程后，Trump才真正知道这个工程为何一拖再拖，首先是制冷方案两个选择，其一是现金的氟利昂系统，优点是能耗低，但是故障率高；其次是盐水系统，优点是可靠性高。此前项目组选择了前者，结果施工过程漏洞百出，比如制冷管由于施工出现泄漏，导致完全没有制冷效果。比如混凝土施工没有一次性完成，结果仅一个星期水泥就开裂了。1985年城市还花了20万美元请咨询公司来寻找解决方案，结果也是无疾而终，至此这个项目已经花了1300万美元，6年时间。无人接手，无人负责。Trump接手后，他雇请了专业滑冰场施工公司Cimco来接手项目，仅花了5个月，滑冰场就开业了。这段经历一方面体现了纽约市政府低效腐败无能，也体现了Trump热衷于公用事业，这也是为何后来参与政治更多原因吧。
目标全球最高楼。1985年Trump大概花9500万美元收购了59-72街区一块地，卖家是一位阿根廷的富商，后者为了开发已经投入了1亿美元攻关成本，其中包括诸多捐款，但随着其阿根廷业务陷入困境，也不得不出售这块地，Trump仍然主要看中这块地的位置。他决定建设一座150层超高摩天大厦，为纽约赢得最高楼称号。此外，他听说NBC正考虑搬迁，且有可能离开纽约到新泽西，这可能是的纽约损失几千个工作岗位，Trump借坡下驴准备将这栋楼命名为Television City，准备组个局：拉NBC入驻，以此为借口向政府对规划开绿灯，要税收减免等。结果，市长Ed Koch再次给他开了红灯，纽约市政府宁愿直接给NBC税收优惠（比如新泽西），也不愿意给Trump开绿灯。不过这个计划最终野心太大，NBC最终没有选择这里（估计也是觉得建不起来）。
交易的艺术。从上文诸多项目我们再次看到了Trump组局想法和能力，他总是能找到一个3-4方合作的机会，然后向各方要好处，最终自己也得利。这就是Trump说的交易的艺术。主要以下几点：
野心要大：他父亲建设的中产阶级公寓，Trump觉得应该走高端路线。
安全边际：相对于赌博，他更喜欢开赌场。他第一个赌场和Holiday Inn合作就极大降低个人风险。
保留多个选项
了解市场，洞察市场：Trump说他不相信市场调研，但他会自己去问周边的人，自己做调研。
用好谈判技巧：比如不要显得迫切想完成交易
让位置为你服务：有好位置还不够，还可以自己打造现象级，主动造就名气
建立影响力：拥有关注度就是免费流量，就是生意
勇敢回击：针对不公积极回应
交付产品：按时按质按预算交付产品是Trump房地产核心竞争力之一
控制成本
享受过程
后记：杠杆太高损失不小
这本书出版3年后1990年，房地产市场进入下滑通道（看【读书】万豪发展史：员工第一，细节决定成败也是这会碰到的问题），而野心膨胀的Trump也因为高昂的债务杠杆陷入危机，据说他当时银行贷款40亿美元，自己就担保了8亿美元。他开始进行为期数年的债务重组，期间虽然个人没有破产，但是Trump旗下六个项目（包括Atlantic City赌场等）都申请了破产保护，包括出让Plaza Hotel等所有权。1995年将旗下一些资产打包上市，到1996年逐步走出债务危机。1997年，父亲Fred将资产分给了4个子女，这部分资产2004年卖了7.7亿美元，可见其家财实在不少。Fred活了94岁，也是高寿。不过恢复后的Trump显然兴趣不在房地产了，他开始进入媒体行业，频繁出镜电视节目，其中最著名应该是操刀了商业真人秀《The Apprentice》，这个成功将Trump塑造为一个成功的商人。
简单总结，我们可能简单给Trump打个分：
商业能力（四星）。Trump是个感想敢干的商人，且具备一定的理性思考能力，他在1975-1990年代美国房地产周期中抓住了触底反弹的趋势，从而崛起。但是，其作为商人并不是顶尖的，因为很快他就因为杠杆太高陷入困境，说明他过于激进，过犹不及。截至2024年，Trump资产包括11亿美元房地产，10亿美元高尔夫球俱乐部，35亿美元股权（主要是Trump媒体集团，经营Truth社交平台，业务有限）。
媒体能力（四星）。Trump年轻时候外表不错，且拥有充分自信和表现欲望，且人为名气对于做生意有好处，这些都是媒体天赋（他早年就曾经想去USC学电影）。此外，他可能很享受这种关注度，以至于1996年债务危机解除后开始聚焦媒体事业，出版图书（包括本书），打造了真人秀等节目。但媒体这部分给他积累了知名度和人气。
个人自律&道德85分（四星）。Trump自己说不喝酒不抽烟，不熬夜，不参加Party，应该个人行为非常自律，这应该也是他78岁高龄还能够谈笑风生原因（时至今日，Trump5位兄弟姐妹有3位已经去世）。
政治经历&能力（三星）。Trump此前没有从政经历，但恰好也是这个因素造就了他的成功，因为当时民众已经厌倦了传统温和派政客陈词滥调，需要改变。另一方面，Trump其实一直积极参与公共事务，比如他做房地产项目深刻体会了纽约市政府的低效，且有一点看不过要自己出手意思，典型是纽约那个滑雪场项目。而他现在让Musk成立DOGE也有点那意思。
