与国内相比，在美国买房的程序更复杂，对买方的保护也更强。
本文试图把主要程序实实在在说清楚。在附录介绍房屋交易中涉及的主要的专业人士（机构）和费用。从头到尾，包括下面十个步骤，随后再分步骤详细讲。
1、选择自己的地产经纪人(Buy’s Agent)
2、 拿到銀行贷款預先批准信 (Pre-Approval)
3、看房子 (House Hunting)
4、出价并协商 (Make an Offer/ Negotiation)
5、签署正式合同並支付訂金至第三方公證託管公司 (Escrow)
6、房屋檢查 (Home Inspection)
7、取得貸款、房屋估价与购买房屋保险 (Loan Approval, Appraisal & Home Insurance)
8、產權過戶調查(Prior to closing, Ownership Inspection)
9、完成過戶手續並交屋 (Close Escrow)
10、交屋入住 (Move In)
当然，在美国买房，一般要在首先美国的银行开立账户。如果要贷款买，还要有各种资金证明（后面详述）
独立屋（house）格局一般都比较宽敞，这种中空高挑的房子更是格外敞亮。
漂亮的房子从木结构开始
第一步 选择自己的地产经纪人 (Buy’s Agent)
地产经纪人应是持有州政府颁发的经纪人执照。在美国，买家与卖家双方主要是透过自己的房地产经纪人去代为接触沟通，买家将自己的意见与要求委托给经纪人，经纪人就应负责为买家找寻适合房产对象，并忠于买家的要求，代替买家处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节。
★找地产经纪人的好处：
熟悉整个地产交易过程：房屋买卖是个严密复杂的过程，为买家统整眼花撩乱的文书合同是经纪人最基本职责，从看屋、出价、审查卖方房屋声明、开立及填写代书说明、审查初步产权报告、房屋检验报告和代书结案，并与卖家经纪人谈判，协助买主融资贷款等步骤。极个别人试图自己买卖房屋，那得先把自己学成大半个经纪人。
专业地产知识：能为买家协商最佳条件与价格，并确保买家利益
有完整房源使用权：可针对买家需求，从美国经纪人内部共享房源系统(MLS)中筛选出适合买家的对象，并设置Email自动通知买家，不仅所有房源信息最新最充足，找房也将更有效率。(买家在网络上寻找的房源信息多为二手，存在滞后性)
专业分析评估：为买家分析地产附近的环境、学区、发展潜力、升值潜力等。
广大供应商网络：买房过程会牵涉到许多外部专家，如房屋检查员、贷款公司等。好的经纪人会有一群使用过且值得信赖的供应商网络和专员人员名单供买家参考选择。
★买新房是否需要经纪人？
很多人会认为直接向建商买新房不需要经纪人，直接走到新建案的招待中心下定即可。这一点就视买家如何看待，基本上招待中心里的人员就是卖家的经纪人，他们当然是尽力推销房子，若买家没有经纪人，自己对应注意的利弊事项又不熟悉，可能会傻傻下定。
在第一次看某个新房的时候，就要带着你的经纪人一起去。如果第一次是自己去看的，开发商不会接受你后来找的经纪人。
外墙的第一层是高强度定向刨花板
第二步 拿到银行贷款预先批准信 (Pre-Approval)(现金买家请跳过此步骤)
在美国要开始看房子前，一定要先拿到一份贷款预先批准信，获得贷款预批意味着贷款人已审核买家的信用和财务状况，且买家也可了解自己负担的起的买房预算上限与最高可贷款金额，经纪人也会依此上限搭配买家想要的地产条件去做地毯式搜房。
当买家看到中意的房子并想出价时(第三步)，需将这份贷款预先批准信连同出价合同一并提出给卖家以证明买家正规性，证明买家是以准备好且能立即行动(简单说，没有这份贷款预先批准信卖家是不太愿意理你的)
★几点说明：
1、此步骤其实可以与Step 1 顺序相互对换。买家可先自行找寻银行或贷款机构进行贷款预先批准信的申请；或者也可请经纪人为你协助办理。
2、个别美国的华人银行，也可以向非本地居民的中国人提供贷款服务。
3、买家可接触数间贷款机构做咨询，以作为后续合作申请贷款时参考使用。建议若要多家比较时，应于短时间内完成，引免因多次调查信用而引响信用分数。
4、买家最终申请贷款的贷款机构无须与当初申请贷款预先批准信为同一间，因此买家仍是可以持续找寻自己满意的贷款机构(如利率较佳、费用较低等)。
5、现金买家，虽然不用提出贷款预先批准信，但经纪人也会请现金买家填写一份买主经济状况信息表(FinancialInformation Sheet)，上面会有买家基本信息、工作单位、年收入、负债、存款证明等财务信息，在出价时会需要一并提出。
刨花板的外侧，铺贴防水防风的保护膜
最外层是是水泥复合板、木板或涂抹的水泥砂浆。完工后变成这样。
第三步、开始看房子 (House Hunting)
地段、地段、地段！锁定购买区域
无论自住或投资，地理位置是买房的首要考虑因素，好的地点不仅居住质量佳、安全、便利、学区好等，未来升值空间也更高。因此别忘了在能力所及范围内，尽量选择好区下手。以下针对地点又能细分为下列几项考量：
3-1│学区
如果有(或即将有)学龄小孩，学区将是主要考量，好学区的房子也增值较快，未来若要出售脱手也更快(投资客也值得考量)。
3-2│社区
社区的特色与组成，如族群组成、自住/出租比例、人口密度高低、房屋均价等都会影响许多生活层面。到房子现场参观时也别忘逛逛社区周遭环境感受一下，你甚至也可以跟当地居民聊聊，看他们对该社区的感受。
3-3│治安
安全是居住环境的最基本要求呀！除了参考犯罪纪录与统计报告，你也可以观察附近街道整洁度、行人举止、店家外观/防护设施、街头涂鸦与破坏状况，也能略知一二。建议也在白天与晚上分别去房子周遭绕绕感受一下。
最后也最重要的一点！网络看跟现场看绝对不同，来到现场也可顺道了解周边环境，是否安静、是否通风、采光如何、邻居型态、安全观感等都是要到现场才能体会的，尽责的经纪人也能在参观时为你指出应留意的部分。(然后也别忘了早晚各看一次房喔，白天跟晚上看的感觉可是不同的)OpenHouse：周末都会有open house活动，买家可以去走走看看。
内墙是先填充保温岩棉，再订上石膏板刷漆。
第四步、出价并协商 (Make an Offer/ Negotiation)
与经纪人一同讨论并填写「购房合约Purchase Agreement (MakeOffer)」。
─ 里面包含：出价金、订金、是否需要贷款、贷多少、双方同意支付的手续费、产权公司、过户天数、检查天数、其他附加条件等细节。
─ 买家需签名并附上预先贷款批准信(或现金买家资金证明)与订金支票。
买家决定出价金与支付订金 (约为出价的2-3%，建议与经纪人共同讨论估价)。
卖家可针对买家的出价合约选择接受(Accept)、拒绝(Reject)或书面还价(Counter Offer)；买家也可针对卖家的回价书选择接受、拒绝或再还价，直至双方共同可接受的条件为止。同时出现多位买家时也会出现上述情况。
※此份出价合约具有法律效力，除非条件不满足(如房屋验收不合格、贷款失败等)，否则不能撤回。买家只要签了字，就代表要按照上面的出价付款。
讨价还价的过程是由买卖家双方的经纪人去进行，并以书面形式完成议价。
卖家是否接受买方的Offer，主要考虑以下几点：
1. 价格
出价绝对是卖家的首要考量，建议与经纪人一同讨论并分析周边房价去做决定。某些情况下，买家甚至会需要提出比起价更高的价格。
通常在市场上较久的房屋，谈价空间较大。
2. 现金
卖家仍是较偏好现金买家，除了少了贷款估价等步骤交易流程更快速，更无须担心因贷款失败而交易被迫取消的风险。
基本上现金买家拿到房子的机率较大，因没有贷款的不确定性，过户天数也较短，比贷款买家更具优势。
3. 贷款预先批准信与资金证明
虽然说贷款预先批准信并无法100%保证买家能正式取得贷款，但这仍代表买家以经过财务审核。买家也可提出相关证明辅佐，如稳定工作收入、低负债、拥有足够资金等财务证明。
4.较高的首期款（Down Payment）
对贷款银行而言风险较小，代表贷款也较易通过。
5.较少的附加条件(Contingency)
最常见的附加条件有三种：Loan、Appraisal、Inspections，这三项非买家主观意愿的情况下，可于约定期间内无条件中止交易并拿回Escrow中的全额订金。
※附加条款是保障买家的方式，较少附加条款也意味买家需承担较大风险，因此请务必与经纪人讨论※
(5-1) 房屋检查保护期Home Inspection Contingency
在加州买主一般有17天的反悔期。买家需在这段时间内进行Home Inspection，拿到验房报告后，买方经纪人可就维修事宜与卖方交涉，看是进行维修或补贴维修费等。在这17天中若买家决定不买了，买家都可因任何因素中止合约、拿回全数订金。
(5-2) 鉴价附加条款AppraisalContingency
在17天内，贷款银行会针对房屋做鉴价，确保价格合乎市值，最终贷款金额也是会以此鉴价金额为准。若鉴价金额低于成交价很多，买家可选择取消交易不买了、或自己补差价、或与卖家协调降价。
(5-3) 贷款保护期Loan Contingency
签订合约后，买家需在规定的21天内成功贷款出来，这一环节不仅最重要、变量也最大，建议买家提前准备好相关材料
●若贷款保护期内无法申请到贷款，可选择另间贷款银行，或直接取消交易拿回全额订金。
●若超过贷款保护期，有些买家会与卖家协调再延长时间，也有可能卖家会要求买家RemoveContingency来保障交易(也意味订金不能取回了)，或请买家将Escrow的订金拿出、直接取消交易。
经纪人的房源掌握度、与卖家经纪人的关系、地区熟悉度、议价力等都有关系。有些经纪人甚至还能在房子上未公开前就先带买家去参观，省去跟其他买家竞争；或帮助买家拟定更适合的出价策略等。
木架结构不仅冬暖夏凉，而且管线布置很方便。看，浴缸和管线这样安装。
第五步、签署正式合同并支付订金至第三方公证托管公司 (Escrow)
签订购屋合同前，务必仔细阅读
当买卖家讲定成交价格后，双方需签订正式的购屋合同。所有文件合约请仔细阅览检查，确实了解该文件用途与内容后再签名，才能确保自身权益。
双方接受购房合同后，即由Escrow接手进行买卖过户手续
当出价被接受并签订购屋合同后，买家须将说好的订金存入第三方公证托管公司(Escrow)，并开始后续的Step 6 ~Step10 (贷款、过户、检查报告等等)，直至一切手续皆合法完成后，Escrow才会将房子产权交给买家、将钱款交给卖家。
买家需遵守双方协议的付款日期；买方则须确保房屋完整性与交屋日期，并通过买家安排的房屋检查。
若签约后因故反悔或无法成交，订金有可能全部没收，除非购屋合同列有附带条件(Contingency) 。
一般而言，贷款买家的整体购屋交易时间从进入过户交易算起，至少需要30至45天。现金买家则较快，约7至20天可完成(资金皆已在美国时)。
所有房子的煤气灶、微波炉、烤箱、独立厨房操作台、地毯或木地板、地砖、热水炉均为交房内容，所以“房子是用来住的”。
什么是Escrow？
第三方公证托管公司，为不受买方或卖方影响的中立公司。其基本涵义是债务人/出让人/承诺人将书面文件、契据、钱款、证券等交给独立第三方(Escrow)保管。当约定条件成就时或法律事件发生时，由该第三方(Escrow)将其保管的书面文件、契据、钱款、证券等交给债权人/受让人/受诺人。或约定条件未成就时，则会将保管之物返回给债务人/出让人/承诺人。
Escrow的存在可确保买卖双方的利益都得到最大限度的保障。
Escrow可确保房地产中的两个重要环节：产权是否干净& 交易资金是否安全，因此买家无须担心付钱却拿不到房子，卖家也无须担心房子过户后却拿不到钱的风险。
并非所有州的房产买卖都须经过Escrow，在加州则是必须经过Escrow的。
House的后院是各家可以尽情发挥自己爱好和品味的地方
第六步、房屋检查 (Home Inspection)
当出价被接受、签约并付订金至Escrow后，接下来可就是买房重头戏啦─办贷款(现金买家此时已经可以放松了)！如在第四步中提到的，合约中的房屋检查、鉴价与贷款Contingency是保护买家的条款，买家需在规定天数中(如17天)进行房屋检查、鉴价与通过贷款申请的动作，若在这段期间发生任何差错(如贷款办不下来、房屋检查问题过多、买家变心等)，买家都能无条件取消此次交易并把放在Escrow的订金完好如初的全数领回。
房屋检查Home Inspection
以加州为例，买方可在签约后17天内因任何房屋检查问题无条件退出合约并取回订金。由买家聘请合格房屋检查公司针对房屋的地基、屋顶、结构、设施、水电器等大小魔鬼细节进行全面检查，并于完成后提供房屋检查报告。买家可针对检查报告中的任何问题与卖家进行协商，如要求卖家进行维修或补贴费用等方式。卖家有权不修，同样买家也有权可以不买。
经纪人会根据房屋检查报告结果，于有效期间内为买家撰写一份房屋检查附件(HomeInspection Addendum)给卖家经纪人，并与卖家谈判。
当买卖家双方针对维修事项达成协议后，房屋检查的附加条款就会随之取消。
购买银行没收法拍屋，基本上合约都会写明按现状出售(Sold as is)，代表房屋检查问题银行概不负责。
房屋检查费用由买家支付，费用视房屋大小作计价，建议这笔不要太省，以免让自己权益受损。
建议与检查员一起从头走到尾，有任何疑惑随时请教检查员处理方式。
好地段的土地越来越紧张，联排屋（Townhouse） 越来越多。
第七步、取得贷款、房屋估价与购买房屋保险 (Loan Approval, Appraisal& Home Insurance)
合约Contingency，贷款买家在签约后17天内进行正式的贷款申请，在买家递交贷款申请后，贷款银行会进行房屋市价评估，确保该房产是否符合市价并决定核贷金额。若期间内因故无法取得贷款或买家变故，都可无条件取消合约并取回全数订金。
若评估没有问题且贷款得到批准，贷款银行会将所有贷款文件送进公证公司(Escrow)给买家签名，签完名后再送回贷款银行审核，确认无误后就会进行放款动作。
加州法律规定买房时必须购买火险、责任险等房屋保险(HomeInsurance)，若是贷款买房，贷款银行汇要求买家在过户前购买房屋保险
贷款大小事
★填写贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)
1.贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms ofLoan)
2.房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)
3.贷款人情况(Borrower Information)
4.工作情况(Employment Information)
5.月收入和支出(Monthly Income and Housing ExpenseInformation)
6.财产与欠债(Assets and Liabilities)
7.房地产交易细节(Details of Transaction)
★准备数据（国内买家准备的资料有所不同）
1. 首期款资金证明
2. 30天之内的工资单
3. 两年的W-2
4. 最近三个月的银行清单
5. 其他可供贷款银行分析买家是否具备还款能力的数据
★房产有HOA时，办贷款需额外准备的文件
这里的公寓（Condo）一般也就2-4层，还是 很接地气的。
第八步、产权过户调查(Prior to closing, OwnershipInspection)
在签署购房合同约两周后，美国专业产权过户机构会进行过户调查，调查卖家产权是否清晰，确认没有问题后会出具产权过户档。
透过专业机构把关，买家无须担心一房两卖或产权不清晰等情况。
★产权保险
●保障买家，确保产权干净，也保障产权方面若出现问题后的赔偿，包含所有重新恢复拥有产权的法律费用。
●包含伪造、欺骗、欺诈、登记错误、侵占、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、律师造成的错误失职、前房主欠缴地税、产权上无效贷款、未记录的特殊土地使用和通行权等。
●通常卖家会为买家购买产权保险，保险费用以房产成交价为保险额，以确保卖方无违法并保障买家。
●买家若有贷款，贷款银行通常会要求买家加保贷款产权保险(TitleInsurance, Lender’s Policy)，以保障贷款银行，费用由买家负担。
几个过户前要注意的问题
★审阅房屋报告 Review Seller's Disclosure
加州规定卖家需提供关于房子的一些报告，如前期屋主产权报告(PreliminaryTitle Report)、白蚁报告(Termite Report)、自然灾害报告(Natural Hazard Disclosure)、含铅涂料报告、周围污染物报告等卖家所知的房屋任何问题报告等。
★取消附加条款 Contingency Removal
走到这里，买家应该都已顺利完成贷款、房屋鉴价与房屋检查，且无任何异议了。此时买家则须签署取消附加条款，如此一来此交易才更加确认。
★白蚁检查 Termite Report
加州房地产交易手续中，规定卖家须提供买家白蚁报告。惯例做法是卖家在交易最后步骤前请白蚁检查公司出具报告，如需杀除白蚁，将根据买卖合约签订的条款进行。
★签字前的房屋最后检查 Final Inspection
在Close Escrow完成过户前，由经纪人陪同对房屋内外作最后检查，确认维修项目和白蚁项目如约完成。
漂亮的社区公园一般面积都相当大。
第九步、完成过户手续并交屋 (Close Escrow)
完成贷款申请后，买家需在过户结束日前，将头期款余额与各项买卖文件手续费存入Escrow，同时产权公司也会完成房屋产权移转手续并在政府County完成登记。待收到产权过户确认后，恭喜你！这间房子是你的啰！
第十步 入住（Move In）
过户完成后，依合约规定时间取得钥匙，完成交屋动作。买家同时应提早通知水、电瓦斯、电话等相关服务变更屋主数据。
温暖的家，惬意的花园。
附录
★在购买房产步骤中会接触到的专业人士/机构：
●买方代理人Buyer’ s Agent
持有州政府颁发的经纪人执照。负责为买家找寻适合房产对象，并忠于买家的要求，代替买家进行在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等环节与事务。
●卖方代理人Listing Agent
持有州政府颁发的经纪人执照。负责为卖家找寻买家，并忠于卖家要求，代替卖家进行在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等环节与事务。一般情况下，卖方主要直接和自己的经纪人交流，并不直接接触其他人士。
●房屋检查师 Inspector
属于独立第三方，持有州政府颁发的房屋建筑检查师执照。房屋检查师由买家雇佣，主要是在步骤6时负责检查土地与房屋建筑的各项设施是否符合政府规定。
●房地产鉴价师Appraiser
属于独立第三方，持有州政府颁发的房地产估价师执照。房地产估价师由买家或贷款银行雇佣，主要是在步骤7时负责客观评估房屋价值，而贷款银行的最终实际贷款金额将会依据房地产估价师的评估价值与销售价格中较小的一个。
●贷款银行和贷款经纪人Bank and Loan Broker/Lender
负责调查贷款申请人的财务与信用状况，并提供购房贷款。
●信用调查公司Credit Check Company
美国主要有三大信用调查公司，会从信用卡公司、贷款部门等相关机构搜集每个人的借贷还款等行为纪录，并给予一个信用分数。办理贷款时，贷款银行会调查申请人的信用状况，用以评判申请人的还债意愿，并决定贷款金额等相关条件。
●第三方公证托管公司Escrow Company
隶属国家或州政府部门管辖，拥有资金监管执照，其资金流动受政府严格监管。第三方公证托管公司在买卖房地产时可确保交易资金的安全，并保障买卖双方的权益，若不幸房屋产权出现问题，也可避免买方卷入无止境纷争中。
●产权公司Title Company
负责处理产权相关问题的第三方中立机构，保障该房产的产权无任何纠纷，通常卖家会为欲出售之房产投保产权保险，提供给买家做担保。
●保险公司Insurance Company
步骤7中，买家需为房地产投保火险等意外事故保险。
● 政府房地产登记 Recording
由第三方契约与资金监管或产权调查公司负责，买家(新的房主)会收到有自己姓名的地契(Deed)。
●不动产专业律师Attorney (并非所有人接会接触到)
部分买家可能在购屋时会需要律师来协助处理资金、帐户、产权等法律相关事务，或是当买家在交易过程中无法亲临现场签署文件时，就会需要律师代为签字；或是协助处理相关交易纠纷。
●会计师CPA (并非所有人接会接触到)
负责税务方面的咨询并提供报税服务。
★买家应支付的Closing Cost (一次性，以加州为例)：
1. 过户公证费 (Escrow fee)，约$600-1250(按房价⽐率收费)
2. 房屋检查费 (Home inspection fee)，约$200-$500(按房屋大小收费)
3. 文件公证费 (Notary fee)，约$70-200
4. 经纪公司法律规范监督费 (Regulatory compliance fee)
5. 转户费 (Transaction coordinator)
6. 邮费 (Messenger service)，约$50-$100
7. 一年房屋保险费 (Hazard insurance)，约$600-1500(按房屋大小收费)
8. 产权保险费 (Title Insurance)，约$400-800(按贷款额比例收费，现金买家免)
9. 银行贷款相关费用(Bank Charge)：银行评估费、信用报告费、贷款申请费等(现金买家免)
10.房屋鉴价费(Appraisal Fee)：约$300-$600
11.登记费 (Recording fee)，约$100
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