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物业服务关系居民生活品质、社区和谐稳定，规范的物业服务是居民日常生活幸福感、安全感的重要保障。近年来，随着生活水平提高，城市化进程加快，业主对居住环境、小区物业服务有了更高的要求，但物业公司仍然存在服务意识滞后、服务质量参差不齐、管理体制不健全，导致业主和物业公司之间的纠纷案件数量居高不下。虽然物业纠纷涉案金额较小，但“小”物业关乎群众安居乐业“大”民生。妥善防范化解物业纠纷是人民法院积极关注社会民生的切入点，也是助力基层社会治理的重要环节。为此，宜都法院选取了近年来审理的五起典型案例予以发布，以期发挥司法审判价值引领作用，促进物业服务企业与业主良性互动，共同营造良好舒适的社区环境。
案例一
物业服务管理重大瑕疵
应酌情减免物业服务费
案情简介
某物业管理有限公司与曹某物业服务合同纠纷一案。曹某反映物业公司未能提供合同约定的相关服务，其居住楼栋顶楼漏水，影响居住环境，多次向物业公司申请维修基金予以维修，但均无结果，故拒绝支付物业费。
法官说
提供符合合同约定标准的物业服务质量，是物业公司的主要合同义务，也是物业公司的立足之本。只有主动按照合同约定提供优质服务，才能依照合同收取相应物业费。物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，业主有权请求酌情减免物业费；因物业服务瑕疵导致的损失，业主也可以要求物业公司承担过错赔偿责任。业主在接受物业服务中遇到问题，要及时与物业公司沟通，并保留好相关证据，通过合法途径维护自身权益。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
案例二
不能以物业公司服务瑕疵
对抗支付物业服务费义务
案情简介
某物业管理有限公司与周某物业服务合同纠纷一案。物业公司提交了证据证明其为周某所在小区提供了物业服务，但周某辩称，物业公司服务存在瑕疵，例如物业服务人员工作期间从事无关事项、电梯消防设施检查维护不及时、小区绿化更换不及时等,要求按照合同约定的50%支付物业费。
法官说
物业服务是针对全体业主和整体区域提供的一种综合性、全方位、长期性的社区服务，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整体小区的公共利益。对物业服务的评判标准不能进行单一认定，应从长期多角度多方位评价。虽然物业公司在某一时期某一项目提供的物业服务存在一定瑕疵，但不能因此否定其整个服务过程。业主以此为由拒交或少交物业服务费。
业主对物业服务工作不满意的，可以通过与物业公司沟通协商解决，要求物业公司限期整改，也可以通过合法途径向有关行政管理部门反映；物业公司对服务管理过程中遇到的问题，亦应当及时主动与业主沟通，以业主需求为导向，不断改进和提高服务质量。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
案例三
空置房应当交纳物业服务费
案情简介
某物业公司与李某物业服务合同纠纷一案。李某辩称其房屋截至目前为止为毛坯房，并未装修入住，没有享受到物业服务，也没有和物业公司签订物业服务合同，所以不应当支付物业服务费。
调解过程中，承办法官向李某释明相关法律规定，并提供相关案例进行参考，最终李某主动向物业公司支付了物业服务费，物业公司申请撤诉。
法官说
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
案例四
房屋质量问题
不能作为拒交物业费的理由
案情简介
生效裁判认为，虽然物业公司与郑某之间的《物业服务合同》中约定了“房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），外墙、门厅、楼梯间、走廊通道等”属于物业服务范围，但是郑某陈述的次卧窗户防水问题超出了房屋建筑公用部位日常维修的范畴。交付使用的房屋存在质量问题，在房屋保修期内，出卖人应当承当修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此郑某辩称的房屋漏水问题，应当在质保期内向开发商主张权利，不能以此为由拒绝交纳物业服务费。
法官说
开发商作为房屋的开发销售方，对所售房屋承担质量保修责任，房屋质量问题与物业服务不是同一法律关系，业主遇到开发建设遗留问题，可以通过与开发建设单位协商、向行政机关投诉、诉讼等途径维护自身合法权益。业主以开发商开发建设遗留问题为由拒交物业服务费，缺乏法律依据。
法条链接
《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十条第二款 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
案例五
物业公司作为小区公共场所管理者
应尽到安全保障责任人义务
案例简介
李某与某物业公司侵权责任纠纷一案。某物业公司在清理小区门口公共下水道时导致大量污水溢至路面，但在施工过程中，物业公司未设置任何安全警示标志，李某骑车下班回家经过小区门口时，未观察到路面情况而滑倒摔伤，诉至法院要求物业公司承担赔偿责任。
生效裁判认为，某物业公司在下水道疏通过程中，导致污水溢流到道路上，且未设立警示标志，导致李某摔伤，应当按照其过错承担侵权责任，赔偿李某损失。
法官说
物业公司作为小区公共场所的管理人，不仅承担着对公共设施进行维护的职责，在维护、管理过程中也应当承担安全保障义务，未尽到安全保障义务，造成业主损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成业主损害的，由第三人承担侵权责任；业主要求物业公司赔偿损失的，若物业公司未履行安全保障义务或履行安全保障义务存在过错，物业公司应当承担相应的补充责任。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条 宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。
来源：宜都法院
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