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物业纠纷八问八答

1、物业服务企业的具体服务内容？

答：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 【物业服务人的一般义务】“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基 本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部 门报告并协助处理”的规定，物业服务企业的具体服务内容可以简述为6个方面：

（1）维护养护义务。维护养护一般是指共有部分的维修养护。维修养护义务一般包括：房屋建筑共有部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙、楼梯间、走廊通道；共有设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共有的上下水管道、落水管、垃圾管、公用照明、楼内消防设施、电梯等；市政公用设备和附属设备的实际情况进行日常维护，防止设备老化损坏。同时应定期对物业共有部分进行检查维修，及时发现问题并加以解决，确保物业的正常使用。

（2）环境管理义务。主要包括清洁、绿化及其他环境管理义务。清洁义务要求物业服务企业必须防止物业服务区域内的各种污染，做好清洁保洁工作、硬化路面，及时清运垃圾、保持排水排污系统通畅、限制装修及其他施工的工作时间，保证物业服务区域内建筑小品、附属设施与物业总体风格相协调。同时，物业服务企业还必须对公用绿地、花木进行有效的养护，确保区域环境整洁、优美。

（3）经营管理。对于物业服务区域内的营业场所，物业服务人有责任根据物业的整体布置，依照便民、便利原则，充分发挥物业效益，促进经营物业保值增值。

（4）秩序维护义务。秩序维护是物业服务区域正常运转的良好状态，包括道路秩序、停车管理、废品回收、社区活动等。物业管理活动是主动服务创造价值的过程。物业服务人在完成基本服务的同时，应当以创造良好秩序为引领，最大程度地保障物业运转高效、和谐。

（5）安全保护义务。安全保障义务是物业服务人通过各项措施保障业主和物业使用人的人身财产安全，如配套配备安防设施、聘请安保人员、制定安全管理制度等，在出现安全事件时，能够及时采取应急措施，避免损失扩大，及时向有关部门报告并协助做好善后工作。

（6）制止违法行为、向有关机关报告并协助处理的义务。该条规定的是关于物业服务企业对于相关违法行为所负的义务。该条明确在出现违反治安、环保等法律法规的行为时，物业服务企业有义务采取合理措施予以制止，同时可以向有关行政主管部门报告并协助处理。该条表明，对于违法行为的制止是物业服务企业的义务，而非可以或者不可以的行为。

2、如何区分物业服务企业的物业服务义务和其他主体的义务？

答：由于物业服务事项内容庞杂，与其他主体的义务存在交叉，所以在具体问题时具体分析：

第一区分物业服务企业的义务和其他主体的义务。例如：业主专有部分的房屋质量问题一般应由开发商负责。另外，业主的物品被盗、毁损的，应由实际侵权人承担责任。如果物业服务企业未尽到安保义务，例如未能建立健全安保制度，配备的安保人员不足，或者安保人员怠于职守，未按要求进行巡逻，则物业服务企业应根据其行为与损害后果的因为关系承担相应的责任。如果物业服务企业提供的安保义务无瑕疵，业主以此要求减免物业费、赔偿损失等，法院不予支持。

第二，区分物业服务企业和业主的义务。物业服务企业对公共设施有维护保养义务，但是对于重大维修，应由业主负责。以电梯为例，电梯是特种设备，一般是由厂家定期维修、养护。物业企业应及时巡逻，发现电梯故障，联系厂家维修、养护。如果物业企业未及时发现问题，则属于违约行为。如果电梯需要更换，费用应自业主缴纳的专项维修基金中支出。因业主不同意支出费用更换电梯给业主带来的不便，以此拒交物业费不予支持。

3、前期物业服务合同，对业主是否具有拘束力？

业主能否以其未签订物业服务合同为由拒缴物业费？答：不能。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条 【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力的规定，在合同履行期间，物业服务企业依法履行管理和服务义务，业主理应按照合同的约定支付物业费，而以其自己未与物业公司签订合同为由拒交物业费的法院不予支持。

4、业主能否以不接受或者不需要物业服务或者未入住为由，拒交物业费？

答：不能。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起 诉讼或者申请仲裁。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内缴纳，合理期限内不支付的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，即使业主未实际入住，但由于物业服务的公用性，包括公用设施的维护，小区环境的保护，环境卫生和相关秩序的管理维护服务，并非针对某个业主，故物业公司提供了相关服务，即便业主未实际入住，也应该按照合同约定缴纳物业费。

5、物业能否以停止供电、供水、供热、供燃气以及等方式催缴物业费？

答：不能。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式 催缴物业费。

6、有些业主向物业服务企业反映小区单元门、过道路灯等被损坏，顶楼房屋漏水等问题，要求维修，但物业服务企业知晓后拒不维修或者维修不合格，业主能否以此为由拒交物业费？

答：对于维修义务的承担主，应具体情况具体分析，如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内，根据房屋买卖合同，由开发商承担维修义务，在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修资金，若业主有证据证明物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范规定的维修义务时，法院可根据相关规定酌情减少物业费。但物业的维修义务局限在物业服务范围即小区共有部分、公共设施设备等，不包括业主个人所有的专有部分。

7、买房时或开发商答应业主，减免物业费，能否拒缴物业费？

答：取决于物业服务企业是否认可，即如果物业服务企业认可授权单位做出的承诺，则业主可以不向物业服务企业缴纳相应的物业费，如果物业服务企业不同意，则建设单位做出的承诺对物业服务企业没有约束力，业主以此为由缴纳物业费的法院不予支持，但业主缴纳物业费之后，可依据建设单位的承诺向建设单位另行主张权利。

8、房屋存在质量问题的，能否以此为主张减免物业费？

答：不能。业主应向开发商主张权利，以此为由向物业公司支付物业费的，法院不予支持。现实生活中，存在开发商与物业为一个老板的情况，但在法律上，开发商与物业 公司实为两个不同的独立法人，双方之间的权利义务不同，责任不同，开发商交付的房屋存在质量问题，业主可以根据房屋买卖合同向开发商主张权利，而业主和物业公司是基于物业服务合同，故双方在法律上为不同主体且并非同一法律关系，故不可混为一谈。业主以此为由拒交物业费，没有法律依据。

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