物业纠纷典型案例:怠于行使物业管理职责,损害后果

文摘   2024-11-15 16:04   吉林  

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关键词:怠于行使物业管理职责,损害后果
【案例】2014年7月1日,周某购买位于公主岭市某某小区案涉房屋。周某对该房屋进行了装修并居住,某物业对案涉小区提供物业服务,进行物业管理。2019年某日,涉案小区10号楼外西南角发生火灾,此次火灾经公主岭市消防救援大队调查,作出火灾事故认定书、载明火灾事故基本情况:公主岭市某小区发生火灾、烧毁房屋、家电、家具等物品,过火面积约为70平方米。
经调查、对起火原因的认定如下:起火时间为2019年某日22时35分许,起火部位位于分主岭市某10号楼外西南角处,起火点为2单元107室外阳台下方,起火原因不排除外来飞火引发火灾:不排除人为遗留火种引发火灾。
关于案涉房屋装修的损失,经鉴定财产损失的评估值为1.94万元,工程造价34881元。
一审法院认为:
一、关于被告沈某等人是否为起火杂物的堆放者、应否对周某的损失承担赔偿责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外”。

根据调取公主岭市消防救援大队及公安机关的相关证据,可知是10号楼楼外西南处、**室阳台外下方堆放的杂物起火引发的此次火灾,但就起火杂物的堆放者,上述二部门均未能明确。虽周某称,起火杂物的堆放者为沈某等人,但沈某等人对此予以否认,称在2019年4月份之前确实在起火点处堆放过杂物,但已经按照物业的要求对堆放的杂物进行了清理并清理干净,自此之后再未在起火点堆放过杂物,某物业对于沈某的上述辩称予以认同,并称在事故发生前对小区内进行检查时,沈某堆放的杂物已经被清理干净、之后何人在起火点再次堆放的杂物不清楚。

原告虽为证明其主张提供相关证人证言,但根据现有证据仍无法认定、起火杂物的堆放者为沈某。因此周某要求沈某等人承担赔偿责任的诉讼请求,法院无法予以支持。

二、关于某物业是否对于此次火灾对周某的损失承担赔偿责任及责任的认定。本案中某物业作为物业服务企业对某小区提供物业服务、进行物业管理,这里的物业服务、管理不仅指对小区的卫生清理、秩序维护等方面的工作,还应包含对危及小区业主的人身、财产安全事故或者隐患做好防范、制止或救助的工作,并尽到相应的谨慎注意义务。
《物业管理条例》第四十五条第一款:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。”第四十六条第一款:“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。”
根据公安机关的询问笔录以及庭审中对某物业的询问可知,起火点为10号楼外西南角处,该地点并非某一业主所有,而是小区内的公共部分,且系物业管理区域内。在该区域内堆放杂物明显有违全体业主的利益以及环境保护、消防安全的相关规定。虽某物业在2019年某月,对于沈某在起火点堆放的杂物进行了清理,但此后对何人在此处堆放杂物不清楚,对于堆放在此处的杂物亦未能及时清理。
某物业要求沈某等人清理杂物后沈某及时清理,可知某物业应知晓在公共区域内堆放杂物的行为有安全通告、并对于在公共区域内堆放杂物这一危险行为具有防控能力、在沈某将其堆放的杂物清理后、某物业对于何人在此堆放杂物不清楚且未能及时清理,应认定物业公司怠于行使物业管理职责且未尽到谨慎的注意、预防义务。
出庭证人及周某提供的证人证言均称,失火时消防栓中无水。某物业也未提供证据证明在日常的物业管理中,配备了充足的消防器材并对消防器材进行日常维护与检查。在某物业提供的失火时的监控视频中也未体现出某物业利用自有的消防设施采取了相应的应急措施。
综上、某物业称已尽到管理职责并对火灾的发生无过错的抗辩理由不成立,因此某物业应承担相应的赔偿责任。
本案中依据现有证据、火灾事故认定书、无法确认起火杂物的堆放者以及起火的直接原因,考虑到本案的火灾是多因一果的结果,即杂物的堆放者在火灾起火点埋放杂物,某物业对此有能力控制但未能及时制止或及时清理,不排除外来飞火、人为遗留火种的原因引发此次火灾,侵权行为、致害原因先后接续而非叠加,此次火灾发生涉及的原因主体各方均对于火灾的发生具有重大过失,但杂物的堆放者、某物业均非共同故意追求损害后果的发生。

就本案中某物业而言,其毕竟并非故意且直接的行为致使周某权利受损、即某物业自身的过错不足以造成本案的全部的损失,换言之、某物业应对其自身的过错或过失承担与其相应的责任。考虑到此次火灾起火原因(直接责任主体)不明,起火杂物堆放者无法确定的现实情况,结合某物业的过错程度,故法院酌定某物业对于周某的损失承担50%的赔偿责任。

一审判决如下:一、被告长春市某物业服务有限公司赔偿原告周某损失36913.50元。二、驳回原告周某其他诉讼请求。
物业公司不服一审判决,提起上诉。
二审法院认为,关于周某损失结果的责任承担一事。公民的合法财产应当依法受到保护、行为人因过错损害他人民事利益。应当承担侵权责任。
本案系火灾引起的财产损害,公主岭市公安消防队发出的火灾事故认定书显示:“起火点位于某某室外阳台下方,起火原因不排除外来飞火引发火灾;不排除人为遗留火种引发火灾。”起火点位置属于小区内公共区域,该区域存在堆放的杂物,根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十五条第一款规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告”。
起火处堆放的杂物明显违反环保和安全管理的相关规定,物业公司理应及时制止。经查, 2020年某日之后,某物业公司并没有针对事故地点是否存在安全隐患的问题开展检查工作,故其不作为系怠于行使物业服务企业的管理职责,未尽到小区内的安全防范义务,存在过错行为。
二审中,某物业公司亦没有提交充足的证据证明其已经对此次事故做好了防范、制止或及时救助的相关工作、故结合此次引发火灾的直接责任主体不明的情况,原审法院根据案件实际认定由某物业承担50%的赔偿责任并无不当,应予维持。
综上所述,依法维持原判。

来源:公主岭市物业纠纷调解工作室
END


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