突然！莆田超10亿王炸地块开拍，万科会来？

楼市 2024-11-12 15:30 福建

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11月15日上午9:30分以及11月19日上午9:30分，备受各界关注的玉湖地块二十三-C、二十六-B地块即将正式拍卖！

这两个地块的土地条件非常优越，是最后两块可以一线瞰玉湖的头排纯住宅地块！地块沿文龙路一带全无遮挡，可直瞰一线玉湖环湖公园美景，后期卖1.6万多元/㎡左右市场价，完全没问题！有传言，目前万科正在积极看地，欲回归莆田楼市，是否回来参拍，玉湖是否会始于万科，终于万科？悬念已起，令人相当期待了！

▲地块航拍图

PART.01

地段点评

玉湖地块二十三-C（4.75亿起拍）和玉湖地块二十六-B（5.85亿起拍），超10亿王炸地块，位置坐落玉湖片区的西部，十分靠近正荣财富中心，同时地块正东面朝向玉湖环湖公园，主打玉湖片区最后的湖景头排！后期凭借稀缺的湖景头排和3面无遮挡等多项优势，定能在市场中脱颖而出。

玉湖地块二十三-C，占地约29.5亩；玉湖地块二十六-B，占地约35亩；体量小型，目前已经完成净地，地块方正。东面千亩玉湖，西面玉湖公园和市中心，南至荔城实验学校玉湖校区（规划），北至莆田建园地块。

PART.02

规划评估

玉湖地块二十三-C规划容积率＞1.3且≤3.5（其中邻里商业(即零售商业)计容建筑面积为总计容建筑面积的2%-3%，沿街商业主要控制区的商业计容建筑面积应占地块商业总计容建筑面积的60%以上），建筑密度≤25%，绿地率≥35%，总性质为商业40年城镇住宅70年。

玉湖地块二十六-B规划容积率＞1.3且≤3.7,其中邻里商业(即零售商业)计容建筑面积为地块总计容建筑面积的1%-2%，沿街商业主要控制区的商业计容建筑面积应占地块商业总计容建筑面积的60%以上)，建筑密度≤25%，绿地率≥35%，总性质为商业40年城镇住宅70年。

从总体规划条件看，两块地都可以打造湖景住宅的生活社区。

▲地块航拍图

PART.03

交通评估

玉湖地块二十三-C和玉湖地块二十六-B交通层面主要依附玉湖路、滨溪北路、天妃路、文龙路、尚济街、迎宾大道等，目前车流量不高，红绿灯虽多，但不堵，交通出行还算方便。

▲地块区位图

PART.04

PS拍-2024-34号、35号地块

SWOT评估

优势分析：

- 两块地都是莆田玉湖最后湖景房头排，而且也是玉湖最后的商品房住宅了，具有一定市场稀缺性。

- 地块临近正荣财富中心、环湖公园，玉湖公园、木兰溪、生活购物休闲都能得到较大的满足，在玉湖片区中，地块的配套分布格局也是上佳的。

- 地块一面玉湖一面市中心一面学校，两三面无遮挡，视野景观采光通风达到最佳，可打造十分宜居的改善豪宅。

- 玉湖片区有两馆一宫，玉湖环湖公园、玉湖公园、滩地公园、运动场、老年大学、中医院、中山中学玉湖校区、梅峰小学玉湖校区，五星级酒店、商场、市场、夜市等，所有的配套应有尽有，而且新城都是全新的，潜力无限。

- 两块地整体体量都很小，地段较为优质，开发商风险较为可控。

▲地块航拍图

劣势分析：

- 玉湖片区西部大开发，尚未完全开发完毕，预计还需要2-3年时间，周边存在噪音、灰尘污染。

- 地块容积率最高达到3.7，密度还是偏高的，影响舒适度。同时，地块位于荔城实验学校玉湖校区旁边，与学校距离较近，日常生活存在噪音影响。

- 玉湖当前还有联发玉湖宸悦、联发建发玉湖兰溪在售，对项目入市有一定冲击影响。

- 因当前市场仍然较为低迷，同时周边二手房出现降价，局部出现高层挂牌1.45万/平，对项目销售存在分流影响。

▲地块航拍图

机会评判：

刚刚交房的大唐玉湖印象，二手头排2万多成交多套，玉湖向来市场需求较高，关键的一个原因是玉湖有大型的休闲配套和城市景观，且片区界面感新颖。玉湖地块二十三-C和玉湖地块二十六B，都具备绝版湖景头排、临近市中心，大型商业、环湖公园的特征，后期销售潜力巨大。未来随着玉湖西部的完善，项目交付后价值也将再次迭新。

威胁评判：

影响该地块的销售快慢的一个关键因素还是当前的市场环境，一定程度上影响了购房者的预期。另外一个因素是划片中山中学玉湖校区是临时的，未来新初中建成之后，划片或将有变，也是潜在的影响。

周边配套：

周边教育资源：中山中学玉湖校区、新溪小学等

2024年莆田热搜楼盘

联发嘉和府丨联发建发玉湖兰溪

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