来源：西政资本
近两天，很多同行问，中央最近如此强调房地产业的支柱地位，而且还有重启大规模棚改货币化安置的安排，这是否意味着要重回“土地财政”时代？
这个问题不太好回答，甚至有点敏感，不过中短期内房地产的支柱产业地位确实不能再有动摇，不然会伤及中国经济和金融系统的根本。
11月17日，国家住建部主管媒体中国房地产报发布了智库文章《重新认识和肯定房地产业的支柱地位》一文，文中提到：
“从全球来看，房地产业在绝大部分国家都是支柱产业。这不仅是因为它对GDP增长、财政收入和就业有着直接且巨大的支撑作用，更因以它为核心形成的绵长、复杂、交互影响的多层次、立体性产业链体系与资本流动在一国经济中占据着战略地位。房地产市场不仅承载着现代经济运行所需的基础条件——土地开发的功能，也提供了房地产这种人类最大宗的、直接占据现代社会财富价值七成以上商品的交易系统，更为科技创新提供了巨大而广泛的应用场景。
理论与实践都已证明，房地产业目前仍是中国的支柱产业，中国经济也需要它支撑着继续稳定、健康、可持续发展。”
11月15日，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，部署各地进一步做好城中村改造工作，核心要点如下：
1.城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。
2.符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策等。
3.稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。
从上述内容来看，高层的态度非常鲜明，一是强调房地产业的支柱地位，二是重启大规模棚改货币化安置，说通俗一点就是要全力稳住房地产。
很多同行认为，高层最近的上述表态主要是现阶段“土地财政”的不可替代性所致，或者说“土地财政”的时代还得延续下去，为此，我们简单说一下市场方面的倾向性看法。
从中国经济的走向来分析，2025年的工作重点应该是“通过基建等的投资拉动经济增长”和“化解地方政府（含地方城投）隐性债务”。需要注意的是，“搞投资”和“降负债”存在天然的矛盾，因为在不新增债务的情况下很难完成基建等项目投资的新增，原理则是“资产=负债+所有者权益”。
解决的办法也不是没有，那就是增加地方政府的收入，更准确地说就是增强财政支出行为的盈利性，可最大的问题是目前最能指望的依旧是土地财政，而土地财政的回归（也即土地招拍挂市场的回暖）取决于房地产（楼市）的回暖，楼市的回暖取决于居民端就业、收入预期的改善，而居民端就业、收入预期的改善则取决于内需、外需的回暖，问题是美国目前想取消中国永久正常贸易关系地位（PNTR），那么外贸、出口一旦崩塌，靠内需、内循环真的能拉起中国经济吗？
市场方面对“土地财政”的替代模式一直存在很多争论，比如对新质生产力对应的上下游产业链、市场和税收等规模的预期，目前基本都认为3-5年内很难达到房地产行业的规模和体量，包括对GDP的增量可以作出的贡献也比较有限。这也就意味着，土地财政在3-5年内依旧是地方政府解决财政增收以及筹集资金的依赖性路径，除非是科技方面出现了非常重大的突破。
我们在《要调整方向了》一文中提到过，我们目前做的国企、城投项目的投资业务中，产业项目占了绝大多数的比例。从地方政府（含城投平台）的主要筹资路径来分析，目前大火的产业项目投资以及地方政府的资本招商，背后的本质都是通过留住产业和企业来留住人口、留住税收，进而通过人口对应的各类需求来支撑地方经济和房价、地价，尤其是通过增加房地产购买力来盘活土地市场，增加地方筹资能力（主要是卖地收入）。
可能很多人会关注股权财政对地方经济发展的重大影响，但事实上，地方政府中短期内想靠股权财政、数据财政解决筹资问题都难如登天，最现实的问题是现在大部分城市还是得靠房地产及其上下游产业链支撑地方经济的巨大体量。
还有很多人坚持认为新产业、新技术可以反哺地方财政，但即便是以风投闻名的HF市政府做了十几年的股权财政，其对GDP的排位影响也微乎其微。
同样的，按照上述逻辑，目前最为火热的“无人”系列技术，在中短期内的意义依旧是形成新产业集聚，创造新产业人口和住房等相关需求，最终通过影响城市规划和助推房产及土地价值，帮地方政府更快地实现巨额的土地出让收入，或许这也才是“无人”系列技术反哺财政的最真实的底层逻辑。
