苏春贵 律师
广东金桥百信律师事务所
引言
近年来，受经济下行压力和疫情影响，许多购房者面临巨大的债务压力。在这样的背景下，房地产市场的低迷和房价的下跌，让不少按揭购房者陷入了困境，他们中的一些人因无力偿还房贷，或出于止损等目的，不得不选择停止支付房贷，即“断供”，来应对经济压力。
在此情况下，银行将要求房地产开发企业承担担保责任，房地产企业在代偿款项后可向购房者追偿相应款项。但是，购房者已经明显没有足额资金向房地产开发企业清偿代付的款项。此时房地产开发企业是否有权解除《商品房买卖合同》，收回房屋？
问题
业主“断供”，房地产开发企业代偿银行贷款后，能否依法或依约解除《商品房买卖合同》？
1
法律关系梳理
在商品房按揭贷款中，一般包含两份合同、三类主体、三种法律关系。
两份合同
① 《商品房买卖合同》
② 《借款合同》
三类主体
① 购房者：《商品房买卖合同》的买受人，《借款合同》借款人；
② 房地产开发企业：《商品房买卖合同》的出卖人，《借款合同》保证人；
③ 银行：《借款合同》的贷款人、债权人。
三种法律关系
①房地产开发企业与购房者之间的商品房买卖合同关系；
② 购房者与银行之间的借款合同关系；
③ 房地产开发企业与银行之间的保证合同关系。
2
各地的裁判观点
本文将各地法院的相关案例，各地法院的裁判规则以及关于房地产开发企业能否解除《商品房买卖合同》的司法裁判观点整理如下：
裁判规则一：房地产开发企业无权解除合同
不支持解除合同的观点一：
商品房买卖合同已经履行完毕，房地产开发企业的合同目的已经实现
广东省广州市中级人民法院(2019)粤01民终22892号
(2019)粤01民终15655号
(2019)粤01民终12230号
三案的判决书均认为：房地产开发公司、购房者之间存在商品房预售合同关系以及两者与第三人之间的银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同中，房地产开发公司承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房者名下；而购房者的合同义务是支付购房款。
本案中，购房者向按揭银行所借款项已由房地产开发企业收取，房地产开发企业作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。购房者未能履行对按揭银行的还款义务，并不构成对房地产开发企业商品房预售合同义务的违约。另购房者已经依约支付了全部购房款。虽涉案房屋未办理交付手续以及产权过户手续，属于购房者享有的合同权利并非合同义务。故在商品房预售合同关系中，购房者不存在违约行为。
根据合同的相对性原理，购房者未按约偿还按揭贷款，需向银行承担违约责任，而购房者未按期偿还银行贷款致使房地产开发企业承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于房地产开发企业原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人进行追偿的权利，该项追偿权的行使，并不是商品房预售合同法律关系的正当内容。房地产开发企业以购房者违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，违反合同相对性原理，不能成立，均不予支持。
广东省惠州市中级人民法院(2020)粤13民终8736号
该院认为，合同解除权制度设立的立法价值在于对相关主体间利益的平衡，当事人在合同中约定一方解除合同条件时，除应对解除事由及解除权行使的前提条件作出明确约定外，也应遵循诚实信用原则、公平合理原则以及社会公序良俗，才能真正保障当事人在合同法律关系中的实质平等，从而维护交易秩序的稳定。
本案上诉人与被上诉人虽在涉案《商品房买卖合同》中约定有关于被上诉人存在逾期还房贷致使上诉人被书面通知承担保证责任之违约情形的解除合同条件，但该约定解除权的事件并非是被上诉人违反涉案《商品房买卖合同》项下的基本义务范畴（支付购房款义务），而是违反了独立于《商品房买卖合同》的另一《个人购房担保借款合同》的义务。
针对涉案商品房买卖关系而言，被上诉人已采取首付及按揭贷款方式向上诉人支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，故不存在对《商品房买卖合同》构成根本的违约。而上诉人也依约交付了房屋，该买卖合同已大部分履行。
综合考虑本案具体情况，并基于公平原则，从维护交易秩序之稳定性考量，对上诉人主张解除合同的行为不予支持，即涉案《商品房买卖合同》不应解除。对于上诉人作为保证人已代被上诉人清偿《个人购房担保借款合同》中的逾期债务问题，上诉人可通过行使追偿权向被上诉人予以主张，而非要求解除与该借款合同分属不同法律关系的《商品房买卖合同》。因此，一审判决不予支持上诉人的一审诉请并无不当。
不支持解除合同的观点二：
商品房买卖合同约定的解除权条款系格式条款应无效
广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初2815号
该判决书认定：惠州市合生协元房地产有限公司与唐巍在所订商品房买卖合同权利义务完全终止、惠州市合生协元房地产有限公司可以通过追偿主张权利的情况下，通过在商品房买卖合同附件补充协议约定以违反唐巍与第三人所订贷款合同的还款义务构成违约为由，从而构成惠州市合生协元房地产有限公司与唐巍所订商品房买卖合同的违约为由，进而解除双方所订商品房买卖合同，属于不公平地加重一方责任、义务的情形，并且该条款为格式条款，应当认定为无效条款。
广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初28705号
江西省鹰潭市月湖区人民法院（2021）赣0602民初3779号
两案在一审判决书中均认为“购房者违反贷款合同约定的还款义务，导致房地产开发企业代偿的，房地产开发企业有权解除《商品房买卖合同》”的约定免除了房地产开发企业的责任、明显加重了购房者的责任，该条款属无效条款。
但两案经过二审【广东省中山市中级人民法院(2021)粤20民终2049号、江西省鹰潭市中级人民法院(2022)赣06民终231号】，二审法院均系认定该合同约定的条款是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。并表明向贷款银行偿还贷款本应是购房者的应负义务，在房地产开发企业代偿银行贷款后，购房者没有经济能力向房地产开发企业支付款项，导致本案购房合同无法继续履行的责任在于购房者，协议的内容并未完全免除房地产开发企业的责任或限制和加重购房者的权利和义务，不属于格式条款，一审对此认定有误，本院依法予以纠正。
裁判规则二：房地产开发企业有权解除合同
观点：
商品房买卖合同合法有效，应按照约定行使权利履行义务
广东省河源市源城区人民法院(2022)粤1602民初3375号
广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2021)粤1391民初6128号
广东省珠海市斗门区人民法院(2021)粤0403民初2271号
广东省佛山市顺德区人民法院(2021)粤0606民初18303号
广东省茂名市茂南区人民法院(2021)粤0902民初5984号
广东省清远市中级人民法院(2021)粤18民终3227号
广东省河源市源城区人民法院(2022)粤1602民初3375号
广东省中山市中级人民法院(2021)粤20民终2049号
江西省鹰潭市中级人民法院(2022)赣06民终231号
山东省安丘市人民法院(2022)鲁0784民初1751号
福建省莆田市荔城区人民法院(2022)闽0304民初132号
上述判决书均系认定案涉商品房买卖合同及附件意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应按照约定行使权利履行义务。
案涉商品房买卖合同附件约定，如因购房者违约导致银行要求房地产开发企业承担保证责任的，房地产开发企业承担担保责任后，有权解除合同，购房者因拖欠第三人贷款本息，生效判决已经判决房地产开发企业对购房者的债务承担连带清偿责任，人民法院已经执行并扣划房地产开发企业的款项，房地产开发企业已经承担保证责任，合同约定解除合同的事由已经发生，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款之规定，房地产开发企业作为解除权人可以解除合同，故原告要求解除商品房买卖合同及附件依法有据，本院予以支持，根据《中华人民共和国民法典》五百六十五条第二款之规定，案涉商品房买卖合同及附件解除。并配合其办理讼争房屋的商品房买卖合同备案登记的注销手续。
裁判规则三：房地产开发企业有权解除合同，但从公平及合理性考虑，暂不判决解除合同
广东省惠州市惠城区人民法院（2021）粤1302民初16482号
该法院认为，被告因犯罪而被羁押，客观上存在一定的履约困难，经本院询问，被告主观上亦称其愿偿还银行及原告代偿的款项，并表示其客观上又有支付能力，同时考虑到被告被羁押后，原告在催款过程中实际上并未联系到被告，现如被告能支付该欠付款项，原告应先向被告追偿代付款，如被告后续确实出现新的不能支付代付款的事实，原告可再另行主张解除双方《商品房买卖合同》。故对原告诉请要求解除原告与被告于2019年4月12日签订的《商品房买卖合同》（预售）【合同编号：惠州（2019）10008800】及补充协议以及要求被告配合原告办理注销案涉房产预售登记备案及预告登记手续并将案涉房产退回给原告的主张，理据不足，本院均不予支持。
笔者观点
1
《商品房买卖合同》的“断供代偿解约”的条款约定应当认定合法有效。
首先，民事合同的订立遵循的是平等、自由、公平、诚实信用、意思自治原则。《商品房买卖合同》“断供代偿解约”的条款约定，系经过合同双方确认的，双方合意约定的单方解除权，显然未违反法律法规的规定，也不违背合同的订立原则，属于合同当事人意思自治范畴，应当尊重合同当事人的意愿。
其次，购房者购买案涉房屋，选择使用按揭贷款的方式支付购房款，其必然知悉，其对按揭银行存在按期还款的义务，而房地产开发企业为其提供担保，明显系帮助去购房者顺利取得用以购房的资金，履行支付《商品房买卖合同》项下支付购房款的义务。购房者通过《商品房买卖合同》获得房屋，通过《借款合同》获得资金，而房地产开发企业仅系通过《商品房买卖合同》获得购房款，从公平原则出发，购房者必然要负担与该权利同等的义务——该义务应当是断供代偿情况下，承担合同解除的不利后果。所以，该条款并不构成不合理加重购房者责任的情形，应当是合理的、公平的、有效的。因此，笔者认为，《商品房买卖合同》的“断供代偿解约”的条款并未加重购房者的责任，不属于法律规定的无效条款，双方应当恪遵谨守。
2
房地产开发企业可以依据《商品房买卖合同》的约定，在代偿购房贷款后，请求解除商品房买卖合同。
第一，购房者在《商品房买卖合同》上签字应当视为双方当事人意思自治的结果，且合同的条款不违反法律法规的禁止性规定，应认定合同合法有效，一旦条件成就时，房地产开发企业可以依合同约定行使合同解除权。
第二，《商品房买卖合同》、《借款合同》具有内在关联性，不能视为两个独立的合同。两个合同存在密不可分的关系，若无《商品房买卖合同》，购房者无需签订《借款合同》获取购房资金；若无《借款合同》，购房者没有资金履行《商品房买卖合同》的义务。因此，在商品房买卖的过程中，两个合同紧密联系，互不可分。而当购房者在按揭贷款履行过程中发生“断供”，并将导致房地产开发企业将已收到的按揭房款通过承担保证责任的形式返还银行，而购房者又不能偿还该代偿的款项，其结果系直接导致房地产开发企业损失了因出卖该房屋所获得款项，即恢复至购房者从根本上已经无法履行《商品房买卖合同》，房地产开发企业通过出卖房屋获取购房款的合同目的已经不能实现。
第三，当购房者出现“断供”的情形，可能系因为购房者的资金出现问题，个人偿付能力受限，房地产开发企业即便承担责任后行使追偿权，也很难得到清偿。若此时出现房地产开发企业不能通过解除合同收回房屋，而购房者亦不能支付代偿款的情况，房地产开发企业可能面临既无法收回房屋，又无法实现代偿款、违约金等债权这样“房钱两空”的困境。这无疑将给房地产开发企业造成严重损失。因此，笔者认为房地产开发企业依据合同约定行使解除权应得到支持。
综上所述，若不赋予房地产开发企业解除权，房地产开发企业的权益将受到极大损失，也将违背公平原则。
3
若仅存在断供少数贷款，轻微违约，应当综合考虑违约程度和公平原则，裁判房地产开发企业是否解除合同。
最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知【（法〔2019〕254号）】第47条提到，在合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。
若购房者因不可抗力（如疫情影响）、客观原因，并非系主观恶意断贷停供，房地产开发企业亦仅替购房者向银行垫付了少部分款项，该垫付款项与房款总价相比占比很少；且购房者后来又将垫付款项归还给了房地产开发企业或者以其他方式愿意承担偿还责任的，可以认为购房者“断供”这一违约行为造成的后果十分轻微，不足以认定房地产开发企业订立《商品房买卖合同》的目的无法实现，此时，继续履行《商品房买卖合同》更符合诚实信用原则及公平原则。
如前所述，即使有明确约定，也存在各地法院裁判结果不一，存在法院不予以支持房地产开发企业解除合同诉求的可能性。
结语
每个裁判的背后都存在不同的价值取向，即更倾向于保护谁的利益，如何更有利于社会发展，如何更符合利益均衡原则。笔者认为，在购房者因资金出现困难无法偿还按揭贷款，由房地产开发企业代其清偿贷款的情况下，尊重合同当事人的意思自治，赋予房地产开发企业解除《商品房买卖合同》的权利，亦可以使得购房者无需背负一笔巨额债务，这也更符合社会公平原则和利益均衡原则。
当然，笔者也希望各位法律工作者，应当根据个案情节，具体分析个案商品房交易情况的特殊性，以此认定房地产开发企业的合同目的是否无法实现，并在遵循诚实信用原则及公平原则的基础上进行相对公正的考虑与决定。
供稿 | 苏春贵
编辑 | 冼嘉慧
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