咱们今天聊聊过去几年里，房地产市场最火爆的城市——成都！
那时候，不少沿海发达城市都在阴跌、一片哀嚎；
唯有成都跟个青城山老道似的身外三界外，不在五行中…
一提起它，那必须是“独立行情”、“嗷嗷猛干”。
可是，可是，风水轮流转！
在这么个全国各地加速筑底、脱胎换骨的当口，成都楼市却开始一言难尽、哭笑不得了！
为啥这么说？
你要看新房市场，那真是一阵狂飙、桀骜不驯！
整个10月份，整个成都新建商品房的认购面积干到了196万㎡，环比大涨118%，成交金额超370亿。
无论成交量还是成交金额，双双达到了往常月份的两倍以上！
到了11月份，更不得了——
月初，川师TOD锦江府开盘，142套总价500万起步的房子，日光；
接着，新川蜀道宽景加推66套总价360万起步的房子，日光；
10号，成华区的中环天宸深夜开盘，首开近250套房源，日光…
11月1日-20日，成都新房已累计成交6673套，日均成交334套。
这个成绩相较于10月份的234套日均成交量，大涨了大约42.7%。
现在你要去成都看房，一准儿能发现各大案场都不是一般得飘——
取消合作渠道是常规操作，一开案场大门，人流一拥而入，就跟腊月里三甲医院的呼吸科似的。
想想也是，自然到访客户都接待不完，谁花那个冤钱给渠道干嘛？
折扣收回、绑定车位更是司空见惯，房子到了买家手里比一俩月前涨个30-40万见怪不怪。
你得知道一个事儿，目前成都新房市场房源面积段越做越大、总价越来越高。
就我们自己踩盘的体验——
销售小妹操着一口地道成都腔儿告诉我们：“我们楼盘户型面积段比较小，起步只有130-140㎡…”
至于户型面积段比较不小的，那大伙儿就想去吧？
所以，在这种情况下还能卖出这种画风来，确实是相当牛逼！
但是，但是！让所有人都没想到：
红火了三四年的成都二手房市场，现如今却有点儿难言之隐。
看看账面数据也能一目了然：
截至11月20日，成都二手房当月成交量已达到18359套，日均成交量达到约918套，比10月份创造639套日均成交量还高出43.66%。
按当前趋势整下去，11月份成都二手房成交量甚至都能干到22000套，必须年内新高。
然而，在这些成交房源中，总价100-150万的房源占比近30%，成交房源中位数126.3万。
45%的成交房源为三房户型，100㎡户型房源占50%，100-150㎡户型房源占26.5%。
而买家与卖家之间的博弈、斗法似乎比过去3-4年更为惨烈…
果不其然！中指研究院数据显示：
今年10月份，成都二手住宅平均成交价17334元/㎡，成交中位数为15744元/㎡。
分区域来看，高新、武侯、天府成交均价环比分别涨了4.41%、6.71%和4.22%，而锦江、青羊、金牛等区却出现了1.61-4.59%不等的跌幅。
现如今，成都二手房市场呈现出十分微妙的一面——
卖家在市场热情的鼓舞下，很想抱团看好后市，价格憋着不愿再往下谈；
买家开始不紧不慢的观望模式，老想着房东或中介拼多多一把，能“再砍一刀”…
这种双方进入深度博弈的不见血厮杀，搞得房东、买家和中介三方是相当难受！
笔者打听了好几位在成都搬砖的同行兼业主，大家的说法出奇一致：
“嗯，二手房能卖出去是能卖出去，但被烫掉一层皮是家常便饭…”
成都楼市的这种撕裂，现在都传到南半球去了！
我一个认识多年的小伙伴，小20年前在成都读大学，2018年移居新西兰。
在绵羊国带发修行的日子里，人家对成都的灯红酒绿那叫一个心心念念。
最近听说成都房价调整到位，又开始火了，“嘎吧”一下打个飞的就回来了！
有人说，走了3-4年“独立行情”的成都，这回终于要熄火了…
但说心里话，这个结论下得还真是有点草率！
依我看，不过是全国核心城市集体修复之下，成都二手房市场表现得不如过去那么冒尖儿。
仅此而已。
真实的情况是：
高不可攀的新房与白菜价的二手房，正在加速分化、背离！
我们完全可以从两方面来理解这一现象——
首先，新房市场持续火热，与土拍和政策两方面密切有关。
进入2024年之后，成都土拍供应明显放缓。
据统计，今年上半年成都累计推出土地113宗，同比减少39.89%，环比减少69.87%；
建筑用地面积共计403.6万㎡，同比减少49.84%，同比减少76.71%。
而5+2中心区域的涉宅地供应面积同比2023年，则减少了50%以上。
虽然这个供地规模跟别的沿海发达城市比，依然不算少；
但架不住人家在沿海弟兄们趴窝的时候，“独立行情”好一阵子了，有底气！
你要跟它自己比，这个降幅实在实在不算低！
另一方面，成都的存量商品房目前普遍进入加速去库存阶段——
目前，锦江、武侯、天府、金牛等中心城区的新房去化周期普遍在2.6-8.2个月之间；
作为“宇宙中心”的高新南，更是随时可能陷入“无房可卖”的境地…
缩量供应之下，我们不妨再看看供地质量——
2024年，成都市5+2中心城区中，新增供地主要集中在高新大源、天府万安、锦江三圣乡、柳江、武侯悦湖、青羊蔡桥等板块。
溢价率就更邪乎了：高新区地块溢价率46%、锦江区地块溢价率44.4%，上述两地块均刷新区域楼面价新高；
更让人难以置信的是天府新区地块，溢价率竟然干到86.9%，成为天府“20000+”地块的新带盐。
而土拍反应比较冷淡的地块主要分布在哪儿呢？
远郊区！
当我们把视角锁定在5+2中心城区，就不难发现：优质地块的缩量供应，推动了地价的整体上涨，面粉越来越贵，面包当然水涨船高！
此外，最近政策面的利好正在集中释放与兑现——
最显而易见的，是存量房贷利率、契税、增值税都在下行，大大降低了置业成本。
这些组合拳尽管不完全是打在新房市场改善买家的身上，但给存量市场带来的流动性改善，同样强化了新房市场需求端的信心，这一点不容忽视。
另一方面，二手房市场交易端进入深度博弈的平台期，是长期“独立行情”后的必然。
咱们前面也说过了，目前成都的房东与买家之间相互博弈，卖家以价换量有增无减。
一个集中表现就是，成交规模虽然呈现出放量态势，但成交价格环同比却出现“局部改善，整体下行”的分化局面。
这我们就不得不从供应端与需求端两方面去考虑问题了——
有一说一，尽管成都二手房需求量整体不小，但挂牌量也同样十分惊人！
早在2024年上半年末，成都二手房挂牌量就已高达约27.9万套。
注意，这已经是成都存量房市场挂牌量的一个新高！
8月12日，成都住建局祭出救市大招，其中包括备受瞩目的“以旧换新”政策。
贝壳统计数据显示：新政发布后两周内，成都二手房挂牌数量新增高达13956套。
9、10、11月份，这一增量挂牌态势虽然有所缓解，但对于已经是天量的基数来说，去化压力真的不小！
据统计，早在2024年6月末，成都的二手房去化周期为13个月，而到了10月末，这一数值几乎是纹丝没动！
从需求端来看，现如今成都二手房的选择余地仍然比较大！
成都房地产市场，之所以能在过去几年里跑出“独立行情”，一个很重要的原因就是人口大规模流入！
据统计，2010-2020年，成都人口净增581.9万人，增量位居全国第三；
但是，2021年、2022年、2023年，成都市人口净流入规模分别为24.5万、7.6万和13.5万。
很显然，尽管成都在近三年来仍然保持着人口净流入态势，但流入规模已与2020年之前不可同日而语。
再者说，之前来的新成都人当中，有许多已经在过去3-5年时间里完成了自住置业。
我们在过去数年里，经常听到的所谓“成都二手房市场走出独立行情”，很大程度上就是这部分人支撑的。
无论是人口统计数据，还是交易统计数据，似乎都在告诉我们：
成都的置换链条得以比其它城市更高效运转，源自于其人口吸引力带来的刚需购买力！
如今存量房市场整体进入平台期，叠加买方市场加速主导、人口净流入规模明显放缓两重因素，“独立行情”真的有些跑累了…
说一个结论吧，在今后不短的一段时间里——
成都楼市都要面对“一手房翘首以盼，二手房以价换量”的基本面。
接下来，随着土地缩量供应与优质地块供给权重增加，配合政策端发力、基本面修复，稳住成都新房市场的基本盘，大概率不是问题。
而成都楼市最大的不确定性，很可能来自于逐步陷入瓶颈期的二手房市场。
而二手房市场能否安然度过瓶颈期，从根本上讲取决于以下两点：
1）就业面的持续改善，才能带来源源不断的新成都人；
过去十多年时间里，成都是所有内陆地区强二线城市里，逆袭最为彻底的城市，没有之一。
在你我的有生之年，尽管我们能看到中西部地区能涌现出武汉、重庆可以跟成都掰掰腕子，但真要反超成都，可能性真的不大。
成都的异军突起，让多少四川老乡能从沿海回到家门口打拼，吃着熟悉的川菜、听着熟悉的川音、仅数个小时火车就能回到家乡…
以上，都是应该给予充分肯定的东西。
但我们依然要看到，对于千千万万的普通人而言：“用脚投票”的最根本动力，还是就业。
如果就业情况不理想，好多四川老乡或周边省份三四五线城市的朋友，大概率会更加倾向于留在老家，反正开销还低呢！
接下来，只有就业面不断改善，让无数四川乃至周边省份的老乡看到“去成都比留老家更具优势和性价比”，才能真正吸引人们源源不断前往。
这很考验成都巩固和寻找全新增长动能、积极扩大招商引资与持续改善营商环境等基本功。
可以说，目前的2000多万成都常住人口决定了成都房产的基本盘；
而未来数年的新成都人，决定了成都房产在今后数年里的大致走向。
2）成都房产能否在与沿海发达地区房产之间的博弈中胜出；
这一点，对于成都其实有点残酷。
与诸多沿海发达省份的二线城市相比，成都的整体收入水平仍有待提高。
据统计，成都市2023年的城镇人均可支配收入为5.449万。
这一数字不仅低于南京市的7.986万、苏州市的8.299万、杭州市的8.059万、宁波市的8.014万、广州市的8.050万、佛山市的6.864万、厦门市的7.288万，甚至低于同为内陆省会长沙市的6.728万！
如果你对以上数据不服气，大可以现在就打开某聘、某联、某boss，看看成都啥招聘岗位最有存在感、热门岗位大多给多少钱…
在这种情况下，相比有不少并不想一直呆在老家的川渝鄂黔陕甘宁小伙伴，真的会冷静地去比较奔赴沿海地区与前往成都究竟“月是哪方明”…
成都要在这种并不怎么对称的竞争中杀出重围，依然要从改善就业、推动产业转型等工作做起，同时不断优化居住在成都、生活在成都的性价比。
这既决定了成都楼市能否熬过不断分化的瓶颈期，也决定了成都这座城市的未来…
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