许多人说，这次的减税政策又不及预期。
先来看一眼减税政策具体内容：
契税优惠：140㎡以下，契税降至1%，适用于首套二套；140㎡以上，首套契税1.5%，二套2%。
取消普宅和非普宅标准，且增值税5改2。
对此，大家都提出三点不及预期。
——此次政策的思路是减税，而非免税，力度上不及预期；
——契税主要满足了90-139㎡的购房群体，政策惠及人群还不够大；
——增值税5改2，这丫的不是去年的事儿了吗？怎么又昨日重现了。
注意，这里还有个小tips——
为让更多的纳税人享受到政策红利，对于2024年12月1日后个人购买住房申报缴纳契税的，以及2024年12月1日前购买住房但于2024年12月1日后申报缴纳契税的，符合新发布公告执行。
啥意思呢？
属于一个政策回溯。
今年买房了还没办证申报契税的，12月1日后再申报也能享受到这波政策红利。
有人又有意见了：这样的幸运儿又有几个？
放眼望去，全是申报完契税的倒霉蛋呐。
这一出政策回溯纯属回溯了个寂寞。
这里，我觉得有必要解释两点。
其一，咱们的政策向来就讲究个循序渐进。
与房子紧密相关的税就那么几个，相关制度也就那么几样。
你一下全给人家放松完了，下一波再怎么整？
其二，有没有可能这次的减税政策，就不是奔着你来的？
特别是取消普宅和普宅标准，且增值税5改2。
这措施可能对你所在的城市没什么影响，但在有的城市却是整个市场都喜闻乐见的好事。
比如，
一线城市。
让你们见识见识什么叫量身打造。
这轮减税政策，大家更关注首套房140 ㎡以下契税从1.5%减至1%。
确实，
首套房、140 ㎡以下两个条件涵盖了大多数买房人，这条政策与大众最紧密相关。
但，
这条政策只是个烟雾弹。
依我看，后面的部分才是重点！
二套140 ㎡以下契税也是1%，以上则是2%。
回顾一下过去二套的契税政策，大家只需要记住一个关键点，你就能明白这轮政策的深意了。
城与城之间，二套契税的灵活性很大。
——绝大多数城市二套契税为2%。
——一线城市，二套契税则为3%。
当许多人尝到了契税由过去的1.5%减至1%，这0.5%的红利时，
一线城市的朋友最多尝到了由3%减至1%的红利。
足足2%。
相比大多数人，他们获得了4倍红利。
所以，
这轮减税政策的最大红利在哪里？
一线城市！
再来，
取消普宅和非普宅标准，且增值税5改2。
这条政策释放的红利更不加掩饰。
目前，还有哪些城市存在普宅非普宅的标准。
一线城市！
甚至北京上海早就发声过要取消此类标准，仅有深圳没有表态。
将来，普宅非普宅标准则会全面取消。
而普宅非普宅最重要的区别就是5%的增值税满5免征还是满2免征。
这……
今年年初，杭州增值税5改2；
前年，南京、成都增值税5改2；
所以，
把「取消普宅和非普宅标准，且增值税5改2」这条政策翻译翻译——
一线城市增值税5改2。
得了，这红利又完完全全落在一线城市头上了。
讲完这些，减税这笔省钱的帐就能算明白了。
对于大多数朋友，哪怕你手持二线城市四五百万的标的，享受到的优惠也不过是0.5%，大约一两万的样子，说多不多说少不少。
对于一线城市的朋友，最高能叠加到7%的减税。
一套一千万的房子，能省个70万，直接省出了普通人半辈子的积蓄。
视角转换到一线市场前线，我们重点只提两个关键词——
成交量继续放量。
11月9日，上海单日成交破1219套，创年内第三高；
11月前10日，深圳新房认购量达4314套，环比涨了34%。
成交价开涨。
根据中指数据， 北上广深天津武汉杭州南京成都重庆十城，10月份9座城市新建商品房价格指数环比均在上涨。
量价齐涨的一线市场，再遇上来势汹汹的减税政策会是什么情况？
自然是烈火烹油。
接着奏乐接着舞。
关于这波减税政策量身打造的小心思，还没被挖完。
前面，咱们已经讲了减税政策主要在为驱动一线市场发力。
接下来，再次细品政策的这两点。
契税优惠：140㎡以下，契税降至1%，适用于首套二套；
取消普宅和非普宅标准。
咱们一条一条拆解。
关于契税，
原来是90㎡以内，契税为1%，以上契税则为1.5%。
现在把门槛提高到了140㎡。
90²与140㎡，这两个面积段相当有说法。
过去，
市场最流行的户型有两种，89㎡三房与139㎡四房。
89㎡三房，就是原有政策下，开发商操作拉满的产物。
一方面是7090政策要求的影响，
另一方面则是受限于契税——
面积再大1㎡，可就要多收税了。
由此，89㎡三房的优缺点都很明显——
性价比高但有些逼仄。
如今，
7090政策取消，契税门槛拔高到了140㎡，市场上可能要出现面积尺度感更大更好的三房了——
这是在赶着刚需往改善的路上走。
139㎡四房也是一个逻辑。
139㎡四房在市场上属于比较完美的存在，尺度感适中，并且面积可控，让房子的总价不至于那么高不可攀。
这样的户型，大受市场欢迎。
如今再叠加契税减税的优势，只能送它们三个字：
赢麻了。
未来，市场上的139㎡四房会更受追捧，此类产品也会越来越多——
这是在改善的道路上越走越远了。
再看取消普宅与非普宅标准。
根据过往政策，
普宅建造销售增值率小于20%，免征土地增值税；
非普宅则要全额缴纳土地增值税。
如今，取消普宅与非普宅标准后，全都统一成了销售增值率小于20%免征土地增值税。
妥妥地在给房企开发改善产品减负。
此外，抛开市场接受度来说，开发商其实很乐意做改善产品。
以车位配比为例子，
小户型越多，单盘套数越多，需要的车位也越多。
地下车库多挖一层那可老费钱了。
同时，小户型刚需客户对车位的需求也不够旺盛。
反观改善产品，需要的车位少了，有车位需求的客户却更多。
考虑到车位建筑成本以及去化效果的话，开发商更愿意做改善产品。
所以，这波减税政策另一个对市场的影响我们也明白了——
引导购房需求往改善方向走；
引导房企开发改善商品；
此次的减税政策，
不仅仅把红利投给了一线市场，还在加速驱动改善市场。
今后的市场，绕不开“一线”、“改善”这两个关键词。
通过本轮的减税政策，我们几乎摸准了今后的走向。
一、政策着力点围绕一线展开。
9月底政策组合拳后，反应最强烈的市场就是一线市场。
此次的一线市场仍在成交量放量、房价“止跌回稳”，显然政策的效用仍在持续。
原因在于，
相比于其它城市在政策层面的“弹尽粮绝”，一线市场还有政策发力空间。
此次减税政策已经证明这点，
同样的政策调整下，一线城市却能够接到最多的政策红利。
我们完全不用怀疑，在这轮减税政策之后，
一线市场的成交会进一步与其它城市拉开差距，尤其是二套住宅、改善住宅的成交。
二、改善市场加速成型。
过去，我们总说只有改善市场才有未来。
为啥这么说？
因为市场一有变化，改善、豪宅往往率先起反应。
豪一点的，如上海翠湖二期，前些天成交单价已经站到了23万，去年这价格还在20万以内……
相对普通一些，如杭州新交付的亚运村，前阵子还在甩卖出货，这轮政策之后，许多成交房源的价格又涨回去了……
本质上，就是改善购房群体抗风险能力强，手里有存款，一旦遇到政策节点，便会毫不犹豫冲入市场。
反观刚需市场，
绝大多数城市中，刚需供应太多，还有各类的配售型配租型的保障房、公租房，所以未来的刚需市场竞争相当激烈。
于是，
刚需与改善产品之间的差距越来越大。
而在这轮减税政策之后，市场上的供应结构将更偏向改善产品。
不论是是刚需，还是刚需向改善过渡的路，都越来越难走。
这么看来，
将来买房的机会似乎不多了。
嗯……
未来要怎么买房，大概只有这么一条路可以走：
优先考虑头部城市，尤其是一线城市。
其次才是考虑自己有没有能力改善。
截至目前，这条路确实越来越拥挤了。
现在的一线市场，完全可以用五个字形容：
一天一个样。
此次减税政策之后，市场成交很快又会出现新变化。从结构上而言，大户型、二套改善的成交会增加；从价格出发，买卖方双方就减税后成交价博弈也即将展开……
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