11月18日，老牌一线城市广州祭出吃奶大招——大幅松绑落户政策！
虽说广州户口含金量不能跟京沪俩大佬相提并论，但对于在广州打拼、孩子在广州读书的家庭来说，绝对是帮了大忙。
尤其对于诸多自身学历不高的民营企业主以及海量的外来务工人员来说，尤其如此…
当天发布的《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》向社会发布公开征求意见。
这次松绑落户新政，以“简化程序、降低门槛、拓宽渠道、分类施策、入户全覆盖”为目标。
按照当前征求意见稿内容表述，可以概括为“两增两宽一优化”，我这儿直接给大伙儿划重点：
首先，在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7区内拥有合法产权住宅房屋，且在本市连续缴纳社会保险满 1 年的人员，可申请入户；
第二，最近的连续 36 个月内，在广州实际缴纳的个人所得税税额累计在 20 万元以上的人员，可申请入户；
第三，博士、硕士、本科落户年龄均放宽5岁，全日制大专学历或全日制技师学校高级工班，35周岁以下，在本市连续缴纳社保满一年均可落户；
第四，进一步放宽投靠子女落户，明确了投靠子女仅需一人有户籍5年，在此之前要求“所有子女均具有本市户籍”，除此之外还完善安置入户类人员适用范围；
第五，取消积分制入户年度名额限制，积分达到年度分数线即可申请入户，此外还放宽积分制入户年龄限制，申请年龄由45岁放宽至50岁…
以上虽然还只是“征求意见稿”，但咱大伙儿谁也不是外宾，一般拿着形成文字材料“征求意见”了，那这事儿基本上就百分之八九十了。
一直以来，广州学历落户一言难尽，张口就是本科起步，只要了解一下广州的产业结构和外来务工大军的实际情况，就知道这个门槛其实挺高的；
另一方面，广州的落户途径也相对有限，光看子女投靠那一项要求“所有子女均具有本市户籍”就知有多苛刻。
而这，就为进一步优化调整落户政策提供了不小的空间！
上一轮广州实行迁入户政策还是在2019年，据统计，在此后的5年时间里，广州市年均户籍迁入人口约23万。
尽管户籍人口、城镇化率、人口结构等方面都得到了质的提升，但对于这座总常住人口直奔2000万的老牌一线城市而言，这点增量显然是远远不够的。
那有老铁可能要问了——
“距离九月底的那次批量松绑楼市过去还不到两个月，广州又使这么大劲抢人，该不会是楼市又熄火了吧？”
非也！
事实正相反，广州楼市回暖趋势简直不要太明显！
我们只要看看10月份与11月份前两周的成交情况，就真相大白了。
根据广州市住建局披露的最新数据——
10月份，广州新建商品住宅网签10418套，网签面积高达112万㎡；
网签面积环比增长100%，此外，到访量、认购量均呈现出大幅度增长。
进入11月份以后，广州新建商品住宅明显呈现出加速痕迹——
11月1日-17日，广州新房网签已达3815套，其中，第一周网签1150套、第二周网签1695套，第三周的11月15日-17日已网签970套。
目前，市场普遍预计第三周整周的最终成交规模能干到2000套！
纵向对比一下，“5.29”新政后，6月份的新建住宅网签规模为7632套，创上半年最高纪录；
随后的7、8、9月份又回落到了5000套上下，情况与九月底批量政策性利好之后的表现完全不可同日而语。
在琶洲南、黄埔新城、番禺大学城等等一些热门新房板块，甚至出现了看房、谈折扣、算价格挑灯夜战的场面…
同一时期内，广州市二手住宅的交易情况也跟着活跃起来了！
10月份，全广州二手住宅网签量达13188套，网签面积125.8万㎡，环比分别增长29.5%、26%。这个成绩堪称2024年的第一高、近5年来的第二高。
进入11月份后，二手房的周均网签规模基本上维持在2500-2700套之间，超80%的板块二手房网签量呈现环比上涨趋势。
贝壳APP相关数据显示：10月份广州二手房的看房人数达到了97893人次，创年内新高。
市场交易端持续活跃，带来的另一重结果就是——二手房的议价空间出现了持续收窄。
尽管当前市场仍旧呈现的是买方市场格局，目前，广州市二手住宅平均议价空间已回落至8.1%，较9月份收窄0.6个百分点。
截至目前来看，广州市二手住宅网签均价已连续5周上涨。
买卖双方的心态正在发生着微妙的变化，眼下尚处在量变阶段，一旦积累为质变，地球人都知道会发生什么。
果不其然！广州新房、二手房交易双双走强，直接压低了去化周期：
截至8月末，广州市新建商品住宅可售面积大约为1500万㎡，去化周期近27个月；
而到了10月末，上述两个数值分别缩减到1317万㎡和21.7个月。
与此同时，广州市二手房的平均去化周期也从大于136天收窄到了125天；
据乐有家小伙伴反馈：一些地段好、品相好、性价比高的房子挂出1个月就能成交。
广州市房地产中介协会近期给出的数据显示：
10月份，广州二手房按揭付款方式占比达到了54.28%，环比上涨了7.57个百分点。
这一变动提示当前宽松的信贷环境已大大刺激按揭需求；
而老百姓敢加杠杆买房，也意味着大家对宏观经济与自身财务债务的预期均在改善。
对于想要投资广州或者想在广州安家与改善自住的家庭来说，另一需要格外注意的事儿莫过于：新房供应很快就要断档了！
2023年，广州总共出让43宗宅地，除越秀区外，其余每区分到4-5宗地块，这把雨露均沾也是没谁了。
可是到了2024年，情况却急转直下——
1-6月，广州市仅出让了区区4宗涉宅地！
尽管10月份土拍成功出让5宗涉宅地（含天河区金融城东区地块、荔湾区河柳街以及海珠区琶洲3宗地块），但整体仍然呈现出“质优价高、供应集中”的格局。
就目前看，天河区的主力供应集中在天河东智慧城、金融城东区；
海珠区的主力供应集中在琶洲板块、南洲路以及三滘立交等地块；
荔湾区的主力供应集中在花地湾、鹤洞路汽修厂以及西关河柳街。
简单理解就是——对于纯刚需或纯首改而言，几乎就没啥增量供应！
若政策端持续发力、需求端持续放量如此双向奔赴下去——
上行压力传导至价格端恐怕只是时间问题！
如今，这座老牌一线城市又祭出了松绑落户大招，顺手开启了新一轮“摇人”大战。
众所周知，目前人口总规模与增长形势双双迎来拐点，越是到人口存量阶段，核心城市间的抢人大战就越是停不下来。
所以说，广州这把操作，不仅是狮子大开口，更是妥妥的提前布局！
如果不出什么意外的话，该轮到新广州人进入放量模式了。
而这，极有可能进一步盘活整个广州楼市置换链条——
广州这座老牌一线城市，又有其特殊性，它的房价不像其它三座一线城市那么贵，但经济底子与配套资源又名列前茅。
对于大量的普通人而言，广州的性价比立马就突显出来了！
最显而易见的优势在于，新广州人在卖掉老家的房子后分分钟可以上车。
可能有小伙伴要问：“主城区不是供应紧张、没货了吗？”
实不相瞒，主城区有没有货与新广州人并没有多大的直接关联。
新广们初次在穗安家，大多属地缘性客户。
简单说，大家更倾向于以平时搬砖地点为圆心，以数个地铁站直达的通勤距离为半径，结合自身预算选择买房地。
如果这位老铁刚好是在主城区搬砖，那大概率会选择距搬砖地较为邻近的周边外围区域板块买房。
另一方面，不少新广家庭尚且处于价格敏感阶段，挑选总价实惠、月供温和、功能性较齐全的住宅，依旧是他们的主要选房方向。
符合上述条件的二手房极有可能成为广州此番落户新政最直接的受益者！
而腾让出刚需或首改二手房的老广或资深新广，则极有可能出于改善自住或半住半投资的意图重新杀入高阶市场。
如此一来，广州市与新广原籍地，以及广州市内部的刚需-改善置换链条也就重新得到了盘活。
而对于广州无数的改善家庭来说，配套成熟、环境优越、品质优秀的好房子则是他们接下来一段时期重点关注的对象。
可问题就是，此类新房产品的后续供应已经发出预警，从当前的潜在土拍情况来看，短期内几乎没有实质性缓解可能。
因此，潜在改善购买力被推向次新二手住宅市场，是迟早的事！
瞅见没？即使广州楼市并不像深圳楼市那般表现疯狂，这源于两座城市人地矛盾的尖锐程度存在质的差别。
但在土拍市场缩量供应、信贷端长期宽松以及需求端持续放量的三重压力之下，前期经历超调的广州楼市，终将迎来作为老牌一线的价值理性回归。
放眼全国来看，未来1-3个季度内很可能有越来越多的城市，加入触底反弹的队列…
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