楼市在多轮利好政策的刺激推动下，成交热度与日俱增。在刚刚过去的10月份，广州用27天卖了2.3万套房子。
风风火火的热闹场面下，也有一些楼盘格外落寞，特别是在宇宙中心天河区的城投天禧，从今年6月首次开盘至今，仅网签了19套，平均一个月成交不到4套，是天河智慧城卖得最差的项目，也是天河卖得最差楼盘之一。
（房爆君制图，数据来源：中指研究院）
据中指研究院的监控，今年前十月，天河区在售楼盘成交前十的项目中，卖得最好是保利天瑞，成交了389套，其余9个楼盘成交均超100套。与城投天禧同在智慧城板块的保利天汇，今年卖了369套，是城投天禧成交的19倍之多。
（房爆君制图，数据来源：中指研究院）
好出生为何卖不好？
城投天禧地处天河智慧城板块，位置尚可，靠近多个产业区，很多知识型企业包括网易、小鹏、佳都科技等都在这里设立了总部，人才聚集。此外，项目商业配套完善，附近有万科广场、广百广场等大型商业中心，能满足居民的购物和娱乐需求。
城投天禧推出的时机也是踩对了节点，作为广州容积率新规后的项目，其也主打一个使用率高达100%，开盘诚意满满，从吹风价6-7万/m²降到5万/m²左右。
然而，市场并不买账，开盘当月仅网签了1套，8月更是0网签，10月也才成交了11套，着实惨淡。
学校不确定、远离地铁、住宅公寓混住
究其根源，其实不难发现，城投天禧卖得不好的确是有原因的。，“学铁商”三大影响购房的决策因素，其就有两大槽点。
其一是学校：项目内仅有幼儿园和托儿所，而周边虽然有多所学校，但具体就读学校尚未明确。
距离最近的小学是紧挨着项目南面的挂着“华阳教育集团”牌子的新塘小学，项目直线约 2 公里范围内有需要摇号的 12 年制的清华附中湾区学校二期，预计 2026 年建成。这些不确定性，也是让买家打退堂鼓的原因之一。
（网络示意图）
其二是地铁：虽然项目周边有多条地铁线路交汇，但步行至地铁站需一定时间（如步行至21号线天河智慧城站约需20分钟）。
（网络示意图）
作为主打刚改的项目，社区的居住体验也是很多业主看中的因素。城投天禧由两个地块组成，首开地块包含住宅、公寓、写字楼和人才房。住宅和公寓位于封闭小区内，而写字楼和人才房在小区外围。人才房高度150米，高于住宅楼的100米，影响了住宅的采光，毕竟两者之间最窄的楼间距仅80米左右。
除了住宅楼采光受影响之外，由于住宅、公寓混为一体，居住氛围不纯粹，对于业主来说也是一大问题。
（网络示意图）
此外，城投天禧临近黄埔黄陂板块，开车10分钟左右能到达的楼盘像保利翔龙天汇，其在售价格仅4字头，项目居住体验更好、周边城市面貌也不错，且更靠近地铁站。而城投天禧10月最新的网签均价高达55081元/㎡。
（网络示意图）
如果是想在天河智慧城的购房者，的确不会首选城投天禧。不知道你怎么看待城投天禧这个项目，留言区说一说。
