2024年了，听到这一新闻，我都以为自己穿越了。
可，事实确实是如此——
10月23日以前，广州多家银行最低房贷利率可低于2.85%。
如平安银行2.63%、中信银行和招商银行2.65%、民生银行2.70%、华润银行2.74%。
目前，广州房贷利率已经统一回调至2.90%以上。
不止是广州，
江苏，新发放的房贷利率下限统一到2.95%；武汉、南京等城市，房贷利率也开始回调。
这可不得了！
千千万万的普通买房人最看重的是啥？
就是房贷利率。
从某种程度上讲，房贷利率的变动，就是上面的一个态度。
过去，房贷利率一直处于阶段性下调的状态，鼓励着大家伙儿去买房。
现在，房贷利率回调了，很难不让人浮想联翩——
这是在探市场的底呢？
近半个月来，市场这么热闹，有买房人大批大批地涌入。
在这个特殊节点回调房贷利率，你怕是想测测买房人的真心，看看如今的市场是不是已经成为卖方市场了是吧？
大伙儿们可真别这么想。
现在的市场，就像是脆弱的爱情，容不得半点考验。
这点，你知道，我知道……大家都知道。
关于房贷利率的回调，网上还有一种更深刻的看法——
要给LPR下调腾出空间，要保护银行的利益。
一直以来，房贷利率都由两部分组成。
一部分是LPR，一部分是银行基点（BP）。
市场好的时候，房贷利率一直是在LPR的基础上，再加上基点；
市场越好，基点就加得越凶，房贷利率也越高。
现在的市场，房贷利率则是LPR-基点。
以广州为例，
房贷利率回调之前，首套房贷利率通常是LPR-75个基点。
部分银行的优惠甚至能达到85-100个基点。
银行之所以能给出那么大的优惠，有两个原因：
一、政策上取消房贷利率的下限。
政策上的宽松，加上各地为了激活市场，自然会让银行打开房贷利率下降的通道。
二、个人住房贷款的减少。
今年上半年，六大行的个人住房贷款减少了3000多亿。
为了让买房人贷款，保证个人住房贷款的增量，银行确实需要降低房贷利率。
如此一来，房贷利率才一直在突破底线。
但是，
银行基点减得这么狠，给LPR的下调带来了难度。
大趋势来看，未来的LPR肯定是要继续往下降的。
现在银行的基点越减越狠，将来LPR一降低，房贷利率不得往1字头上冲。
存款利率都快没下降空间了，房贷利率还猛降，银行净息差怕是要保不住了。
于是，人行开始管控房贷利率，房贷利率开始回调。
回调的方式就是，减少基点减点。
过去是减75个基点、80个、100个，现在最多只能减少了60了嗷。
听罢，
这个观点确实让人很认同，相当深刻。
不过，还是不太能说服我——
没有人比银行更关心净息差。
哪怕以后LPR下降了，银行也有很多操作保持利润。比如，再苦一苦银行存款；比如，把基点回调回去。
从来是上有政策，下有对策。这逻辑可不能反过来。
那么，原因到底是啥？
注意人行管控的细节——
房贷利率最低报价为2.95%，恰好比公积金利率高了0.1%。
房贷商贷利率不得低于公积金贷款利率。
这才是直接原因，这才是真相呐，朋友们。
公积金制度是啥制度？
是我们最普惠的贷款制度。
是让我们住有所居的制度。
自1991年，上海引入公积金制度起，距今已经过去30余年。
一直以来，房贷利率的底线，只能是公积金利率。
如今，商贷利率竟然低过了公积金利率。
多少有些不体面了嗷。
所以，
只有让房贷利率回调，那是最正确的做法。
房贷利率阶段性到底了。
自取消房贷利率下限后，咱们都以为房贷利率会一直降低，是真的没有下限。
就像日本那样，拥抱“0利率”时代的到来。
现在，我们可以马后炮地说一声：
哪怕房贷利率下限取消了，我们的房贷利率也是有下限的。
公积金贷款利率，就是房贷利率的下限。
因为，
公积金制度是最普惠，房贷利率最低的制度。
30多年来，我们围绕公积金制度建立了一个相当庞大的体系。
最直接的就是住房体系，
大家买房要用到公积金，除此之外，租房、房屋装修修缮，遇上一些突发事件（疾病、灾害）都能用上公积金。
再比如工资体系，
许多人收入的重要组成部分，离不了公积金。
由此，全国各地都建立了公积金管理中心，咱们甚至可以说是带动了就业。
这一切的原点就是公积金贷款利率必须最低。
这个原点，可不能被打破。
再深一层次思考，
公积金的最低利率被商业贷款打破，会影响到很多人的买房积极性。
当下市场最有购买力的买房人，绝对绕不开公务员、教师、国企职员这批人，他们缴纳公积金的比例高，账户上躺着金额相当大的一笔钱；然后是许多高薪从业者，他们来自待遇较好的公司，公积金往往也是足额缴纳，自己的收入水平又很可观。
想要这些购买力动起来，首先就得保证公积金的利率处于“绝对低点”。
眼看着商贷越来越低，人家怎么会有动力把公积金账户上的积累调动起来。
所以，必须得保证公积金制度的“绝对最低点”。
用什么办法保证？
办法就是商业房贷利率不准低于公积金。
许多人觉得很奇怪——
一边是商贷，一边是公积金贷，本来就是两条腿走路，各自安好。
想要商贷利率不低于公积金，那么只要把公积金利率降低就好了。
为何要规定商业房贷利率不准低于公积金？
很简单，
公积金利率调整效率远不如商贷。
2022年至今，
公积金利率总共就调整了2次，期间LPR则下调了6次。
2015年至今，
公积金利率仅从3.25%下调至2.85%。
相比之下，商贷利率从高点时的5%、6%一路猛降，现在已经有余力给出比公积金还实惠的利率。
这么讲，房贷利率阶段性到底的逻辑就清楚了——
首先，公积金制度的普惠性、福利性，让其“利率最低”不可动摇。
由此，商贷利率只能以公积金利率为底线。
其次，公积金利率调整的频率低、幅度小。
按目前的节奏，可能很难看到公积金利率的大幅度下调。
最后，商业房贷利率已经触及到公积金利率。
所以，咱们完全可以得出一个判断——
房贷利率的阶段性底部已经到了。
有些改革，还是慢了。
不得不说，公积金制度有点落后了。
目前，全国共有300多个公积金管理中心。
它们都是独立运营的。
同时，公积金的福利性导致其只能投资国债，或者银行存款，以此保证其安全性。
由此，我们可以得出一个结论——
各地公积金的投资收益取决于各地管理机构的理财能力，且收益一般不会太高。
2023年，全国公积金的平均增值收益率（增值收益与月均缴存余额之比）为1.44%。
一些增值收益率较低的地方，甚至达不到1%。
另一方面，又是成本问题。
各地公积金管理中心的独立运营，首先会面临是由管理水平参差不齐导致的运营成本差异。
2023年，全国各地的公积金管理费用比率平均水平为0.76‰，而部分地区费用比率能达到3‰。
咱也别忘了公积金也是有利息的，每年大约是1.5%。
这又是一笔不小的成本。
至此，你大概就明白公积金利率“两年调两次，九年降0.4%”的原因——
真的很难降。
再降，
这公积金制度可能就难以为继了。
再者，
公积金制度还要保持公平性和一致性。
毕竟，大家都交公积金，总不能你的贷款利率比我低吧？
所以，全国范围内的公积金利率是统一的。
要降，也得一起降。
但，
各地公积金又是是独立运营的，投资收益有差异，运营成本有差异。
利率哪怕降了，降多少也很难把控。
真的该改革了。
至少，
得先把各地一座座公积金管理中心孤岛链接起来，把资金整合起来，把投资收益率搞上去，把运营成本降下来。
给房贷利率的进一步下调腾出空间。
这就是我今天的核心观点。
能出的政策，应快尽快。
该改进的制度，应快尽快。
