华发上海：厚积薄发 多维发力丨深耕
楼市
2023-11-10 12:13
上海
导语：2023年11月，乐居新媒体上海开启《深耕》品牌策划，聚焦在上海深耕多年的房企，从城市布局、产品特点、交付质量等多个维度进行剖析，展现深耕者们融入上海城市发展进程中的高光时刻。在刚刚结束的2023年上海第三批集中土拍中，华发无疑是最幸运的房企，在总计推出的17幅地块中华发仅参与了青浦赵巷一幅地块竞拍，但却最终胜出。值得一提的是，该地块共有24家竞争。幸运通常眷顾有实力的人，在深耕上海9年后，今年华发业绩大幅增长，在集团业绩中上海贡献约3成，这靠的是企业前瞻城市布局、优质产品迭代以及高速运营效率。今年上半年，超5成上市房企净利润为负，超6成净利润下滑，但华发仍然保持着正增长。半年报显示，2023年前6月华发股份实现归母净利润19.26亿元，同比增长2.08%，保持近5年连续上涨态势。销售规模亦同步增长，跻身行业头部梯队。市场下行周期，华发4大区域公司协同发力，实现弯道超车。根据克而瑞统计，今年前9月华发股份全口径销售金额1035.8亿元，位列14名。权益销售金额730亿元，位列13名。值得一提的是，在730亿的权益销售额中，上海贡献214.36亿，占比29.4%，贡献率较去年进一步提升，去年全年上海权益销售金额贡献率为25.7%。对比数据可以看到，华发在上海今年前9月销售额已超去年全年，这也帮助华发在上海市场牢牢占据三甲之列。最新数据显示，前10月华发上海权益销售金额已从去年同期的10.34亿涨至253.5亿，涨幅80%。业绩稳步增长的背后，彰显出华发城市布局的独具慧眼。早在2012年，华发便确立“珠海为大本营，重点突破一二线核心城市”的发展策略。在过去数年房地产处于下行周期时，一二线城市楼市展现出更强的韧性。华发城市布局不只停留在布局层面，更是深耕。不仅是进入核心城市，更要进入核心城市的核心区域，上海便是最好的例子。2014年，华发首次进入上海，2年时间内投资超百亿，陆续拿下大宁、张江、杨浦等核心区域地块，顺利打响头炮，至今先后布局24盘。2022年，华发再次集中大量资源投入申城。在全年四轮集中土拍中拿下7幅地块，总耗资超250亿，仅次于招商位列第二。在今年已结束的三批次土拍中，华发再次获得3地块，总金额超100亿，上述10块均位于新房热门板块。众多周知，在上海拿地并不容易，尤其是热门地块均会面对10家以上竞争者，房企参与每块地竞争前需要锁定地价110%的银行资金，只有准备充足的资金方能有机会获取更多的土地。去年至今华发在上海总计参与42地块竞争，足见其深耕上海的决心。资金的大量投入也得到了高产出回报，继去年位列上海权益销售榜第五后，今年再进一步稳定在前三之内。此外，为了能更多渠道进行土地储备，规避单线拿地风险。除了参与招拍挂，华发在上海一直在尝试通过招标遴选获取土地，并在今年8月取得突破。8月17日，静安北站地块（静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目）开发建设实施主体批复，同意由华发、招商蛇口联合开发，该地块形成“净地”后实施出让。相较招拍挂，通过遴选拿地能有效获取优质土地，但对于房企要求更高，不仅是开发规模、销售业绩等硬指标，还有产品品质、创新能力等软性考量。华发这次突破性的拿地为后续精耕上海打开全新局面。获取静安北站地块意味着华发产品能力已得到市场及政府认可。在如今时代，只有拥有强大产品力的房企，才能抗衡周期波动带来的不确定性，也能匹配城市稀缺地段的价值。华发始终在精研优+产品体系，2015年首次推出至今已迭代至5.0版本。优+产品体系迭代站在更高维度匹配市场需求，升级提炼“三力十二优”价值底盘，并构建七大质美生活场景。从过去重点着眼于产品本身，到如今的产品力、配套力、服务力三力十二大维度全优，梳理293项品质细节，全面构筑优家美好生活。作为华发“优+产品体系5.0”标杆项目——华发半岛华庭，今年3月首次开盘创造499%认筹率，彼时刷新上海积分制以来新高，在6月的第二次开盘中认筹率同样超过400%。项目携手新加坡JTL景观设计打造绿色滨水社区，配备约6000平米FUNK街区，营造丰富的生活场景，充满人文情怀与商业氛围。华发静安华府同样如此，今年7月开盘认筹率达到307%。项目是产品5.0升级的重要展示区，华发秉承城市人文建筑的理念，利用架空层激活和延伸园区空间，打造泛会所和私享花园，营造出社区的高级感和静谧感，将当地文化和建筑进行恰当融汇。另一热盘华发古美华府，今年内2次开盘认筹率均在300%以上。统计显示，今年前9月华发旗下上海楼盘总计开盘11次，均实现高认筹率，去年全年11次开盘平均认筹率达到276%。“逢华发，必热销”已成上海行业热议话题，在今年上海楼市分化加剧形势下，做到这点实属不易。在以前的观念中，产品和效率是一对矛盾体，行业相信慢工出细活。然而，随着时代发展以及产业工艺升级，两者兼备正成为可能。在品质不断升级的同时，华发运营效率也在稳步提升。在目前的上海市场，从拿地到开盘基本都在6-8个月时间，也有少数房企能控制在6个月以内，华发便是其中一员。但华发做到的不只是开盘，而是清盘。9月28日，华发蟠龙四季开盘，一次性推出409套房源，获得1226组客户认筹，认筹率300%。从4月拿地到9月清盘仅用时161天，创公开市场拿地清盘速度纪录。高效背后展现出的是优质地块+高质产品的叠加优势。项目位于虹桥主城区副中心核心地段，周边轨交、商业配套醇熟，在很多业内看来拿地之时便已注定热销。但华发仍然以最大诚意打造产品，作为华发优+产品体系5.0的大虹桥首秀，打造出建筑设计、园林景观、户型规划全方位领先的高端新标杆。华发蟠龙四季161天清盘是一个极致案例，在每个项目复制并不现实，但这种模式华发一直在探索优化，以期达成产品与效率均衡发展。去年至今华发在上海实际拿下9块地，但其总计参与了41幅地块的争夺，而跟进调研的地块则会更多。也正是由于拿地前的市场调查精细，能迅速判断每块地适配什么产品，在拿地后第一时间进行开发。接下来，华发今年拿下的另两个地块——松江洞泾地块和静安北站地块也将亮相。其中，洞泾项目作为五大新城中少有的双轨交盘，9号线和12号线（规划中）双轨环伺，再匹配华发产品力的匠心打磨，将呈现出一个怎样的作品值得期待。而静安北站项目更为引人注目，作为华发在上海首个通过遴选获得的地块，其是上海城芯不可多得的低密风貌地块，后期华发也将在保证最大程度延续历史风貌的同时，响应新时代人居需求，打造出高品质低密改善型作品。
