卖地超196亿 4幅触顶！2023上海三批土拍上半场落幕
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房产
2023-10-12 16:45
上海
2023年10月12日，随着最后2幅宅地归属落定，2023上海第三批土拍上半场也正式宣告落幕，共计出让7幅涉宅地块，成交总额超196亿，其中4幅地块触发最高限价。上半场土拍中，新环节“高品质建设”竞报首次亮相。此外，本轮参拍房企皆为国央企，民企缺席。
2023上海第三批土拍上半场共出让7幅涉宅地块，成交总金额达196.9013亿元。其中，4幅地块触发最高限价，1幅溢价2.1%，还有2幅底价成交。
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详细来看，保利发展落子静安中兴，招商拿下浦东三林总价地王，象屿竞得奉贤新城纯宅地，青浦巨无霸地块由长三角西岑收入囊中，建发成功加码金山，上海长服落子长宁程家桥，同济拿下青浦朱家角纯宅地。值得关注的是，本次土拍新增“高品质建设”竞报环节，给未来项目品质定下标准。如长宁程家桥地块“高品质建设”竞报结果为，绿色建筑二星级和近零能耗建筑，公租房比例8%。在这一因素影响下，热点地块明显不复今年前两批土拍十几家房企竞拍的热闹，本轮参拍人数最多的长宁程家桥地块也仅有8家房企参拍。同时，乐居新媒体观察发现，本轮参拍房企皆为国央企，民企缺席。易居研究院研究总监严跃进分析认为，这说明拿地的结构进一步清晰，即民营房企拿地的动力偏弱，基本上是一些资金状况不错的央国企还有拿地的资金预算。也有业内人士指出，“高品质建设”竞报提升住宅品质的同时，也增加了建设成本，挤压了企业盈利空间，房企综合考量会做出取舍。
首先聚焦本轮人气最高的长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块，该地块吸引了招商&港中旅联合体、越秀、中铁、保利发展、上海长服、中铁建、华润、中海8家参与。
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最终，上海长服企业发展有限公司以最高限价27.1056亿元竞得，溢价率10%，成交楼板价75350元/平方米，地块房地联动价118000元/平方米，地块“高品质建设”竞报结果为，绿色建筑二星级和近零能耗建筑，公租房比例8%。企查查显示，上海长服企业发展有限公司由上海新长宁（集团）有限公司持股44.6903%，由上海长宁房地产经营有限公司持股33.1858%，由上海服装（集团）有限公司持股22.1239%，背靠上海国企。从区位来看，长宁程家桥地块西接外环高速路，南临龙柏高级公寓，东面隔着龙柏饭店就是市文物保护建筑沙逊别墅，北面隔着龙柏花苑即是上海动物园。交通方面，地块处于上海轨交8号线虹桥1号航站楼站、上海动物园站之间。同时，地块南面约550米处即是外环沪青平立交桥，外环高速、延安高架路、G50沪渝高速、沪青平公路等在此交汇，可以说是四通八达。
人气仅次于长宁程家桥地块的是浦东新区三林环外区域PDP0-0901单元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02纯宅地，吸引了保利发展、越秀、中海、象屿、招商、华润、安徽高速7家竞拍。
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经过多轮角逐，招商以最高限价73.8626亿元竞得该地块，溢价率10%，成交楼板价39303元/平方米，地块房地联动价70000元/平方米，地块“高品质建设”竞报结果为，绿色建筑二星级和超低能耗建筑，公租房比例7%。结合最高限价，该地块也是2023上海第三批宅地土拍上半场成交总价地王。
本轮房地联动价最高的地块是静安区中兴社区C070202单元280-06地块，该地块土地用途为普通商品房、商业用地，房地联动价为公寓12.5万元/平方米，风貌18万元/平方米，妥妥的内环豪宅，吸引了象屿、招商、保利发展、越秀4家房企参拍。
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保利发展在摇号环节运高一筹，成功摘地，地块达到最高限价15.4612亿元，溢价率9.7%，成交楼板价81198元/平方米，地块“高品质建设”竞报结果为，绿色建筑二星级和近零能耗建筑，公租房比例7%。值得一提的是，今年4月静安中兴板块有宅地出让，越秀以7.244亿元竞得静安区中兴社区C070202单元306-04商住地块，地块房地联动价12.1万元/平方米。越秀地块到保利发展本次竞得地块的直线距离约550米，两盘将同台竞技。再加上保利发展地块有“高品质建设”要求，未来静安中兴板块人居产品会卷出什么样的新高度，值得期待。
奉贤区奉贤新城15单元12A-01A纯宅地也在多人竞争中触发了最高限价，最终象屿以16.9328亿元竞得，溢价率10%，成交楼板价18150元/平方米，地块房地联动价36900元/平方米。
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该地块一个不可忽视的亮点是，东面一路之隔即是龙湖· 上海金汇天街，日常购物消费较为便捷。并且，地块周边有朗诗·未来街区、龙湖春江天玺等多个小区，居住氛围浓厚。
除了以上4幅触发最高限价的地块，本轮还有1幅溢价未触顶地块和2幅底价成交地块。
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同济以11.0854亿元竞得青浦区朱家角镇阁游路北侧D11A-01a、D11B-01a地块，溢价率2.1%，成交楼板价19403元/平方米，地块房地联动价44000元/平方米。该地块位于大淀湖东北方向直线距离约400米处，二者之间有二手房小区及道路相隔，而大淀湖南面即是朱家角古镇，地块可享受相关自然、配套资源。
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长三角西岑科创经济发展（上海）有限公司以底价29.6395亿元竞得青浦区金泽镇西岑社区06-01、06-08、07-01、06-11、07-07、18-06、19-01、19-06、19-11、19-13、19-14、20-06地块及18-05、19-05公共绿地、泽立路、兰科路、泽厚路、云腾路、聚云路地下空间。企查查显示，长三角西岑科创经济发展（上海）有限公司由长三角投资（上海）有限公司持股85%，上海青浦新城发展（集团）有限公司持股15%，均为上海国企。青浦金泽地块土地用途为办公楼、商业用地、普通商品房，地块房地联动价38000元/平方米。该地块总出让面积达19.75463万平方米，为2023上海第三批宅地面积之最。
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此外，建发以22.8142亿元底价竞得金山区金山新城JSC1-0401单元1-03B-01纯宅地，成交楼板价12620元/平方米，地块房地联动价33000元/平方米。此前建发在金山已有布局，有在售项目观唐府。该项目到建发今日新获地块直线距离约1公里，可以说，为新地块后续入市打下了一定的市场基础。2023上海第三批土拍上半场已落下帷幕，下半场10幅涉宅地块将于10月底交易，后续地块花落谁家，乐居新媒体将持续关注。
