上海滨江的未来，有了高级感

从古至今，世界著名大都市皆滨水而生。如同纽约哈德逊河、伦敦泰晤士河一样，上海的发展沿着“一江一河”的脉络展开。尤其是黄浦江，始终是上海对话世界的窗口。当然，并非滨江所有地段都是核心，与中央活动区重叠的部分，才是真正的精华。

中央活动区，又名CAZ，在《上海市城市总体规划(2017-2035)》中首次披露，其范围相较于一江一河、或是内环更为紧凑，仅占上海市辖区总面积的1.18%，这就是“物以稀为贵”。

相比之下，其他如主城区、中心城区等，承担的更多是区域协同城市发展的功能，但CAZ的站位是城市之于全球的范围。相较于上一个城市发展阶段提出的CBD（中央商务区），新的CAZ功能更为广泛，不仅有商务，更融合金融、商业、文化娱乐、体育健身、生活居住等于一体。

在规划披露阶段，CAZ已经贡献了全市超过四分之一的GDP，未来目标直指45%，令人瞩目。能进入CAZ范围内的地段，就是资产和财富集聚的地段。

滨江+CAZ，是上海定位最高、发展最为关键的区域，并已经历了三次迭代。从1.0的外滩金融中心，到2.0的陆家嘴金融中心，再到3.0的北外滩商务中心。然而，外滩、陆家嘴的开发早已醇熟，北外滩大幕也已拉开五年。

随着城市进入科创时代，滨江CAZ也要有一个全新的发展核助力上海再向前——这个发展核，就是上海滨江的4.0时代：杨浦滨江。

2017年，杨浦滨江内环全域划入CAZ；

2023年，杨浦滨江南段地区详控规划出炉，确定新一轮建设方向；

2024年，最新公布黄浦江沿岸规划中，黄浦江核心段45公里将延长至50公里，杨浦滨江南段全域皆在内，其价值迎来新一轮重估。

同时，黄浦江核心段从北向南被划分为五大功能区段。杨浦滨江南段，一部分已划入与北外滩、陆家嘴、外滩齐名的世界客厅段；另一部分划入新质秀岸段，将成为展现新质生产力的全新秀带。

一个有趣的解读：厚积薄发的杨浦，此刻有滨江+CAZ+科创+内环等多重利好加身，仿佛点满“buff”的主角，即将开启上海滨江4.0的全新副本！

为什么上海的滨江4.0会在杨浦？内环内的城央地段、历史文化底蕴的价值……都使得杨浦滨江，必然是上海下一轮滨江发展的重头戏。

杨浦滨江，是传承上海文脉的重要部分，是近代工业的重要发祥地之一，1869年，杨浦滨江先后创造了中国第一座现代化自来水厂、远东第一的杨树浦发电厂和煤气厂等“工业之最”。进入21世纪，杨浦滨江更新改造规划启动，原先吊车、烟囱耸立的杨浦滨江，随着岸线贯通、空间更新，已从工业锈带蜕变为生活秀带。

我们看到，大量工业遗存实现活化：上海国棉十七厂已是潮流汇聚的上海国际时尚中心；祥泰木行旧址摇身一变人民城市建设规划展示馆；远东最大制皂厂的车间变身咖啡馆；黄浦码头旧址建成了展厅；曾是烟草公司的机修仓库，成为了网红绿之丘；上海船厂旧址，将变成上海博物馆的分馆……

如今，超26万方、共计66处历史建筑于此陆续更新为城市文化艺术空间，约48.46公顷的公共绿地及滨江步道全线贯通，杨浦滨江正在成为更多年轻人向往的特色生活水岸，既有艺术与生活带来的温度，又有历史文脉的厚度。

当下，倘若你亲自沿着杨浦滨江岸线一路city walk，便能时刻感受历史底蕴与生活烟火相融。

沐浴在阳光中的跑者，休憩于绿荫中的老人，每一个定格的瞬间，都让人享受。无论是散步，还是运动，抑或对艺术展览充满热情，杨浦滨江皆能满足你对滨水生活的憧憬。

展望未来，杨浦滨江的潜力同样不可小觑。从著名的国际滨水城市更新案例——金丝雀码头，我们可以洞察到其未来发展的趋势。

无论是杨浦滨江还是金丝雀码头，都位于城市原点向东约7公里的核心，位于城市滨水主脉之上；两者还拥有相似的历史背景，是近代工业的重要发祥地之一，并且都在经历从工业区向其他功能区的转型。

在杨浦滨江南段这条创新产业带上，国际知名的互联网巨头，正在紧锣密鼓地建设，一座座新式、前卫、动感的建筑将拔地而起，将在2026年前基本实现全面竣工。

抖音集团上海滨江中心，50米的主楼正在建设，整体设计从船厂历史中获取灵感，未来利用滨江景观，与社交中心相连，形成集工作、休闲、交流于一体的多元地标。

尽管金丝雀码头拥有众多高楼大厦和新兴的商业设施，但它的遗憾在于文脉保留极少，商办写字楼占据大部分用地，住宅供应相对稀缺。

反观杨浦滨江，由于其对历史风貌建筑的保护，整体界面呈现出疏密相间、历史建筑与现代建筑融合的趋势，带来了更多的低密宅地供应，未来也将更加适宜生活。

当下，在杨浦滨江内环核心，有这样一个住宅产品——保利外滩序BUND88，坐享约600米滨江的核心地段优势，周边城市界面和生活配套设施正在加速焕新。

出则繁华，入则静谧，在保利外滩序BUND88皆有了清晰的画像。

绿之丘位于杨树浦路1500号，前身是建造于1995年的上海海烟机修厂仓库。通过斜向切削，原本的建筑变为向滨水延伸的态势，并覆盖绿植，使得整个建筑犹如一座巨大的绿丘。

从社区出发，家门口的艺术建筑、风貌历史、博物馆……有没有一种居住在塞纳河左岸的感觉。

保利外滩序BUND88向南过个马路，先是中运东华里的商办地块，办公将引入总部型企业，商业主要设置零售、餐饮、社区服务等公共开放、有利于街道活力的功能业态。未来，BUND88的业主过个马路就能轻松购物。

再往滨江一个路口，中国节能·上海首座很是靓眼。该地块总面积约22万方，涵盖3栋甲级写字楼、2座商业中心，以及1座历史保护建筑。中节能携手扎哈哈迪德建筑事务所，以流畅曲线元素，呼应绵延江岸，用“环环相扣”的鲁班锁造型灵感，链接浦江工业脉络，未来将成为博物馆级的商务艺术地标。

项目东北侧和西北有三家医院，分别是著名的红房子医院、杨浦区中医医院和历史悠久的第一康复医院。

尤其是上海市第一康复医院，其前身是建于1923年的圣心医院，距今已百年历史。它在首批国家文物保护利用示范区创建名单中，医院的修缮充分解读了历史建筑风貌、文化特征的基础上，恢复其原有风采，并对使用功能进行提升优化。

核心资产价值的下限，看地段；生活配套，与核心资产的宜居属性紧密关联；产品，则是决定核心资产上限的关键因素。

近年来，市中心腾挪出了更多土地，大多宅地容积率在2.5甚至以上。去年上海100宗宅地土拍，内环仅3宗容积率低于2.0！而杨浦滨江得益于精细的规划，部分宅地被赋予2.0以下的低容积率，社区组合形式有了创新。

保利外滩序BUND88，容积率仅约1.8，这个数据与内环众多住宅天生就拉开了差异，在居住体验上，这样的纯洋房社区究竟有哪些不同？

其次，纯洋房社区的自住客群圈层更统一，邻里之间的交往也更和谐！洋房呈一梯两户设计，和高层服务至少几十户相比，电梯服务的户主更少，出入效率更高。

更惊喜的是，BUND88还带来了别墅般的居住体验感。一楼户型带花园+地下室，顶楼户型也有“灵动空间”。想象一下，在繁华的市中心，拥有一方花园，生活就充满了鸟语花香。清晨，一杯提神的美式咖啡，从自家的庭院开启一天的日常，是多么令人向往的都市花园生活。

除了滨江花园般的社区环境，室内的居住体验同样讲究舒适和高雅。

据统计，新房市场上4房供应基本集中在140㎡以上，像BUND88建面约128㎡4房，占比仅约1%！二手市场上，内环近十年次新房4房的挂牌数量仅占总量的1%，本就稀缺，BUND88的洋房4房无论是生活尺度还是居住体验都要更好，未来在二手市场上也会走出独立的阳线。其样板间已开放，有四大居住亮点值得关注：

首先，该户型的归家仪式感和市面上两百平的大户型相当。电梯对开门设计，私密尊贵感十足，入户设有独立的玄关空间，生活实用性更强。

总的来说，这套约128㎡的四房户型，让每一个家庭成员的理想生活，都有了足够空间的释放。再搭配高标准的装修配置，使生活的质感也得以提升再提升。

不仅如此，当上海楼市的百平三房已经趋于同质化时，保利外滩序BUND88的3.5开间朝南，5米客厅面宽的尺度等设计，让我们看到了创新和用心。交付样板间已对外开放，相较于市面上装饰华丽、令人眼花缭乱的软装样板，BUND88以交付面示人来得更为直观和真诚。

当你生活在这座纯粹的花园洋房里，抬头可见繁星，低头是四季更迭，远眺是摩天夜景，600米举步又是迷人的滨江岸线。

如果你问我市中心内环内，还有什么没有见过？保利外滩序BUND88的花园滨江生活，所呈现的高级感，或许就是其一。

上海都心，中心恒产者恒贵。核心资产的方向，其实就蕴藏在好地段+好产品中。

当厚积薄发的杨浦滨江，遇见保利外滩序BUND88，或许你对上海滨江的未来，就有了重新的理解。

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