房产被查封，无法过户，不能直接买卖。在执行程序中，通过法拍，时间较长，且存在流拍风险……如何尽快处置房产偿还债务，促进纠纷化解、助力金融活水流向实体经济？
12月6日，经宿迁经开区法院联动市不动产登记中心、兴业银行宿迁分行提供化解方案，获批房贷的买受人朱女士拿到了过户后的不动产权证。这是宿迁市法院探索被执行人自行处置的首例“带封过户”案件。
在执行申请执行人高某阳与被执行人高某、戚某某民间借贷纠纷一案过程中，执行法官调查发现，被执行人涉及多起案件，名下房屋已被多次查封。
经初步计算，被执行人总债务已超过房产价值，房产处置后不能覆盖全部债权。若采用传统拍卖方式，时间较长，差距更大。被执行人高某、戚某某希望法院同意其自行处置房产，以便化解债务。
宿迁经开区法院认为，在执行程序中，对不动产等标的额较大或情况复杂的财产，被执行人申请自行处置的，法院在可控制相应变价款，征得申请人同意或能够满足执行债权额度的情况下，可以允许被执行人在一定期限内、以合理的价格自行处置财产。《最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制、加强执行监督的意见》第17条也明确提出要探索建立被执行人自行处置机制。
10月31日，在法院主持下，债权人高某阳、王某银、王某筱等人与被执行人高某、戚某某对涉案房产达成自行处置初步方案。并在法院准许与监督下，被执行人委托房产中介寻找买家。可是意向买受人表示一时间拿不出这么多钱，需要抵押房屋申请银行贷款，同时担心“查封房”的过户问题。
为积极促成案涉房产的自行处置，宿迁经开区法院允许买受人以申请银行贷款的方式购买案涉房产，并积极协调银行，最大限度实现处置财产价值。同时，为打消买受人的过户顾虑，经法院协调，市不动产登记中心同意，在不解除案涉房产查封的情况下，由法院出具成交过户裁定，买卖双方先行办理房产过户手续，待过户和抵押均完成后，法院再解除案涉房产的查封。
11月23日，买受人朱女士与被执行人高某、戚某某签订案涉房产买卖合同，交易金额为165万元，首付款先行支付，剩余款项由朱女士申请按揭贷款支付，税费各自负担。后法院依法冻结被执行人戚某某银行账户，作为本次自行处置的指定账户。
11月28日，朱女士按合同约定将首付款交到法院指定的账户，并以涉案房屋作为抵押向银行申请130万元按揭贷款。经法院协调，兴业银行宿迁分行同意在查封状态下审批贷款，后该笔贷款审核通过。
12月6日，案涉房产“带封过户”成功，抵押也已完成，当日下午，银行将130万元按揭贷款发放至法院指定账户。朱女士买到了自己心仪的房屋，被执行人化解了更多的债务。
宿迁经开区法院探索推出不动产“带封过户”新模式，实现了查封不动产的自行处置过户，全程未增加额外环节，以“更快捷、零成本、零负担”的方式，最大限度的保障了各方利益。
与此同时，用实际行动回应群众司法需求，通过部门联动，实现带封不动产融资，解决买受人资金不足问题，以“带封过户”的方式，规避买受人购买风险，提高资产处置效率，促进经济高质量发展。
最高人民法院执行局出品
