重磅利好！降息在即，购房继续关注确定性线索

楼市 2024-09-25 16:48 天津

重大利好！

昨天，发布会上，多项重磅政策同时推出，加大货币政策调控强度，进一步支持经济稳增长。

在房贷方面，央行正式宣布三项重大政策举措，降存量房贷、降LPR、降二套首付比例！

三箭齐发，购房者的经济负担将得到有效减轻！

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存量房贷利率何时调整？

先说说，这次大会话题讨论度更高的，无疑是期待已久的降存量房贷利率。

是继去年8月31日，央行官宣将降低首套房存量房贷利率之后，再度放话将调整存量房贷利率。

何时调整？成为所有人关注的焦点。

小编搜了一下去年首次调整的节奏，咱们来做参考。

去年8月31日，中国人民银行、金融监管总局8月31日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》；

9月初，各大银行就陆续公示发文回应具体的执行措施；

2023年9月25日集中批量调整。

整个过程不到1个月！

调降存量房利率，将有效减轻居民按揭压力，直接推动居民的消费，提振经济内需，对整体经济环境产生积极影响。

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924金融政策影响有多深？

当前天津楼市，首套首付比例约1.5成，二套2.5成，降二套首付比例对于当期楼市来说，可能作用并不明显，毕竟受制于月供压力，更多的是整体政策的宽松，风向的利好。

而降LPR、降存量房贷利率，从宏观层面来看，对市场信心的提振，其实不亚于一场新的“救市”。

除了去年9月存量房贷的一轮普降，今年以来，央行已经两次下调LPR，首付天津调降20基点，就首套商贷来说至目前累计下调了55个基点，达到低位。

本次调整后，LPR或在四季度继续调降20个基点。

宽松的金融政策，楼市也有望迎来一波修复性需求的释放，进而迎来新一轮的活跃周期。

这里还有一处值得注意的是，引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行！

下调房贷利率还只是“前奏”，后续会进一步刺激银行下调存款利率。

间接“放水”，让原来的资金流动起来。

把存贷两者利率差拉平，对整个楼市信心的建立，起到很大帮助。

尽管目前具体的实施细则及执行时间尚未详尽公布，但随着系列利好政策的逐步落地，我们认为房地产市场将进入筑底修复通道，从而带动整个行情逐步企稳。

那么，这是否意味着市场行情会就此逆转呢？

从历史的经验来看，市场筑底修复仍需时间，房地产市场每一次影响走势的重大转折，都是有时间延续性的。

那么，在大降息时代，要如何配置优质资产？

如何构建安全边际、规避潜在风险？仍是每一个买房人绕不过去的难题与考验。

当前很有必要梳理购房思维模式，择优选，不画饼，以不变应万变。

确定性 1

市区板块炙手可热

首先考虑的肯定是热销板块，这都是买房人用真金白银投票的结果。

纵观这几年天津楼市，向心化越来越明显；

环城聚焦环内，市区聚焦核心区。

河西这两年算是炙手可热，开发商和购房客户对河西的追捧，直接体现于数据上。

无论从市场价值、资源呈现或房地产热度等不同切面来看，河西都是天津价值高地和城市焦点所在。

近几年，河西区房地产市场重点成片开发的区域集中在陈塘庄和新梅江、海河柳林等板块。

陈塘庄板块发展时间较久，离市中心更近，城市界面、生活配套和居住氛围相对更好，前两年单盘流量高于新梅江板块。

确定性 2

价格洼地新房倒挂

盘点河西在售项目时，小编发现位于陈塘板块的天物丽竹苑（现房），成交均价仅3万/㎡+，竟然低于周边在售的新盘。

鸟瞰效果图

与同板块的新房价剪刀差达5000-10000元/㎡，二手房5000元/㎡+！

妥妥的一二手房倒挂盘，对于置业人群来说是难得的机遇，抢占河西区真正的潜力股！

况且陈塘庄本身为醇熟板块，后续基本无新房地块，真可谓是卖一套少一套。

确定性 3

配套成熟无需等待

天物丽竹苑（现房）所在的陈塘板块，属于产业+地产的模式。

就是以产业为依托，地产为载体，聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。

说白了，除了商务活力外，陈塘还因此获得了人才红利和城市发展机遇。

这一发展机遇下，让陈塘庄板块快速有序的生长。

周边3条地铁环绕，已经开通的10号线和在建的8号线和11号线，加码轨交资源。

教育更是一大加分项，幼儿园、师大二附小美塘学校+景海道中学（天津四中分校）九年一贯制，统统都在家门口。

一出小区就是郁江溪岸幼儿园。

往南400m，河西排名第二位的师大二附小美塘学校已于2022年开始招生了。

师大二附小是河西区的一所老牌重点小学，也是河西区三片仅有的一所老牌的重点小学，师大二附小师资力量雄厚，教学经验丰富，注重应试教育的同时也会兼顾孩子素质方面的培养，家长口碑也一直不错。

师大二附小美塘学校的师资队伍由来自师大二附小的市、区级骨干教师和拥有本科、研究生学历的新入职教师两部分组成。

师大二附小美塘学校不仅拥有和总校一样的教师团队，而且校舍新，硬件设施好。

小升初，无需摇号拼运气，九年一贯制直升景海道中学（天津四中分校），步行到校8分钟。

在河西三片，四中稳定是河西家长的第一选择，由于管理严格中考成绩不逊色于市五所。

景海道中学（天津四中分校）调任四中总校校长，依托集团总校优质师资力量，持续加强教师队伍建设。

一套房子，即可解锁如此强大的目送式教育阵容，再不用担心接送堵车，雨雪天路况差等问题。

除此之外，项目东侧和北侧被中央绿轴公园和复兴河公园两大公园环绕，自然生态与城市繁华兼具。

周边购物也很方便，和悦汇、凯德Mall、万象城、山姆会员店，生活成熟度，不言而喻。

还有天津医院、天津医科大学第二医院、胸科医院、环湖医院的汇集，医疗资源充足。

确定性 4

现房在售即买即住

天物丽竹苑属于现房在售，当下市场充满更多的不确定性，现房、准现房比期房更抢手。

主要有3个原因：

现房避免了期房开发阶段内有可能出现的房屋质量、面积不符等房屋纠纷以及其他未知的问题，使交易风险降到最低；

其次，更加真实直观，房屋的采光、楼间距、朝向和户型都可以一目了然；

最后，现房可以实地参观小区内部、考察周边配套，毕竟眼见为实，谁也不知道买房时的讲解能否真正落实。

实景图

上周，小编也实地去看了项目。

细节见真章，建筑外立面底部石材包裹、腰线的勾勒、外挑屋檐、红砖顶，非常精致风情且富有层次。

在阳光的照射下，彰显独特的质感。

入户大堂全部精装设计，墙面米色贴砖、回形吊顶暗藏灯带，干净明亮且不晃眼。

项目占地约0.92万㎡，容积率约1.9，共计两栋楼80户。

一共80户，可售房源不足1/2，叠加现房，后期变数较小，给购房客户足够的安全感。

实景图

确定性 5

高使用率比肩新产品

两栋楼均为11层到顶的小高产品，1T2，这舒适度不用多说。

每户都是独立电梯入户，入户前厅约6㎡，打破共享时代格局，私家电梯厅给购房客户一个专属别墅级体验。

无论收纳储物，还是精心装饰，营造舒适生活氛围，都是不错的选择。

示意图，图源网络

该户型所有居室均实现南北通透，能够实现良好的采光和通风效果。

南向的窗户可以在冬天接受更多的阳光，而北向的窗户则可以在夏天提供凉爽的空气对流。

空气的合理流动，可以帮助我们更好的调节室内的温度和湿度，从而得到更舒适的居住体验。

客厅面宽4.3m，百平米内的户型算是很少见到的，在当下市场上可以吊打一众产品。

南北双阳台设计，南向阳台约4㎡，扩宽了客厅的使用面积；

北侧阳台约3㎡，结合厨房一并打造增加厨房使用的舒适度，亦或打造成为一个家政间，全明设计，有效减少细菌滋生。

主卧面宽3.35m，使用面积超过14㎡，同类户型市场上集中在12㎡左右，天物郁江溪岸多出2㎡足可以放下梳妆台和大衣柜；次卧近10㎡，市场上多集中在8-9㎡。

这样一对比，天物丽竹苑（现房）居住及使用的舒适度在当下市场上也是数一数二的。

虽说天物丽竹苑已经是现房了，但其户型较高的使用率是小编意料之外的。

目前市场常见的是，可使用约5㎡的设备平台，附加飘窗；再回看天物丽竹苑（现房），6㎡的入户前厅，主卧飘窗设计，可谓是旗鼓相当。

实景图

END

今年，从购房条件、持有成本和金融支持等多方面进行了政策优化。

但新楼市的不少粉丝头脑很清晰——他们认为市场是外因，而决定是否可以出手的，往往是内因——房子本身的肯定性。

可以说，天物丽竹苑（现房）凭借五大优质因素，在很大程度上，构成了项目的价值基础，增加客户购买的确定性。

而这种被市场认可的价值因素，不仅是它“价格”稳预期的底气；

也是，帮助房价向上“起跳”，实现资产收益更大化的支点。

目前，天物丽竹苑（现房）所剩房源不多，不妨趁假期到项目实地感受一番。

免责说明：本文中的本区位图仅为区域规划效果示意，局部地区比例适当放大，与实际存在差异。上述文案中提及的学校名称、入学政策、招生条件等信息存在调整的可能，以政府教育主管部门及学校最新政策为准；上述文案中涉及的轨道交通规划信息、商业配套信息亦存在调整的可能，以政府相关部门公布内容或最终建成情况为准。上述文案提及的精装房屋配置内容须以最终签订的《天津市商品房买卖合同》约定为准。本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易和投资建议。克而瑞对使用本文章中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。本文对项目所做介绍旨在传递相关信息，不意味着对此做出承诺和保证，亦不构成代表项目权利方作出的承诺与保证。项目信息具有时效性，随时会发生变化，敬请周知。具体项目信息请以项目权利方正式公布为准，敬请通过正规渠道审慎了解最新信息并认真核实相关信息。如上述资料及数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。版权人及本网站有权对本文内容随时进行更改，事前和事后将不会另行通知，敬请密切关注本网站。

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