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前言
2024年上半年，全国房地产市场依然持续调整态势，政策托底，土地、新房、二手房市场持续在低位徘徊，成交量价均有下行压力。
4月、5月、6月国家及多个省市均有托底政策出台，聚焦存量房去化、优化新建住房、盘活存量土地、保交房等相关政策，多管齐下，一线城市更是逐步放开限购区域，金融信贷方面持续下调贷款利率，降低购房者门槛，政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。大连政策稳中有进，降低购房利率、调整公积金贷款政策、适时给予购房补贴、“以旧换新”细则落地、举行房交会等举措，力争大连房地产市场平稳发展。上半年二手房在以价换量的作用下，成交环比、同比均上涨，抢占刚需市场；受投资撤场、购房者预期下降、供销矛盾等因素影响，新房市场半年累计成交量环比持续下降，月度表现虽有波动但相对稳定，成交房源面积段结构上移，改善份额持续上涨；土地市场则受困于目前市场下行压力、未来预期不足，导致供销双降，聚焦核心优质板块、谨慎远郊板块似乎达成共识；房企方面，央企持续占据C位，本土房企异军突起，受困于前几年的融资问题，房企投资规模缩小，部分房企在大连乃至东北的投资逐渐转移，一方面关注代建市场，另一方面更倾向于市场潜力大的城市深耕，导致在大连土储谨慎。2024年上半年各方具体表现如何，将在本半年报中详细阐述。
——大连新峰顾问&房谱科技 于2024.7
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以下为报告正文：
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Part 01：图解楼市
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Part 02：房地产宏观政策环境
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Part 03：土地市场运行表现
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Part 04：商品住宅及不同物业类型市场表现
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Part 05：房企市场表现
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总结与展望
政策方面:上半年大连在公积金贷款、“卖旧买新”、购房补贴等方面多管齐下，以政策为依托，力争市场平稳发展。下半年预计政策会集中在存量新房方面发力，降低库存。具体表现在“卖旧买新”、保障房、购房补贴、城中村改造等方面落地更多细则。土地方面:上半年土地市场表现一般，供销价均有所下降。下半年预计土地方面动作较多，在土地供销规模和宗数上将有所突破，保障新房市场新增供应的良性循环。促进已摘牌未开发的闲置、已终止挂牌及流拍的土地再次入市，通过合理调整土地的用途、规划条件、价格等，将促进土地重新挂牌成交，同时，土地招商推介会中的优质地块下半年有望挂牌入市。新房方面:上半年二手住宅市场以价换量且同环比上涨，新房市场半年累计成交量环比持续下降。下半年预计供应量方面依然不足，主要原因在于过去两年新增土地量有限、新增入市项目有限、在售项目加推量不足。下半年快速走量项目减少，总体去化量将保持低位，不排除还会出现个别楼盘降价促销的现象，虽受影响但整体均价降幅将会持续收窄，价格将逐步企稳。产品方面:从上半年的供销结构来看，刚需比例逐步收缩，改善尤其是大面积的高端改善占比进一步放大。预计下半年改善产品将继续占据主流，且有占比扩大的可能。刚需购房者受市场下行影响明显，预期不足，观望且不敢出手，加之有二手住宅入市分流新房市场，未来刚需占比有继续缩小的可能，但随着市场企稳或有所改观。此外，公寓及商办产品由于目前市场环境下行，购房成本高，投资撤离等因素，下半年声音预计依然较弱。
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