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文/好地网 徐路加
今天（9.30）杭州完成2宗低密地出让，成交总价13.87亿元，均为本土民企摘牌。
◆天阳地产时隔7年再入丁桥，以20.53%溢价、7.63亿元竞得丁桥桃花湖畔宅地。此前天阳在丁桥板块已开发有4个项目，目前在杭可售项目仅去年拿下的位于钱塘区的江海之城湖与舍。
本次取消新房限价下，成交楼面价较去年上城金茂府项目地块上涨9.2%，若按照此前金茂项目4.76万，预期利润率在5-6%，或有涨价预期。
◆英冠时隔四年再出手，以底价6.24亿元竞得临平乔司低密地。该公司目前在杭已无在售项目。以1.2的容积率、11000元/㎡地价竞得，未来在产品设置、定价上都较为从容。
成交结果与本网前瞻基本一致，天阳地块达20%溢价显示出一定加预期特征。
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1）低密类地块符合当前市场需求的背景下，整体市场仍存在一定分化。相对周边环境好、库存低、去化更优的丁桥，不限价下有一定加预期表现，包括绿城临平数字商贸城地块、西子国际江海之城地块均有类似特征；而对英冠竞得的乔司地块相对谨慎。
2）中小民企逐步出手，投资信心有所修复。本次天阳、英冠、此前的西子国际，在地价逐步优化及政策持续宽松下，恢复拿地，成为绿城、滨江、建杭等此前持续拿地房企后的“新晋”力量。
尽管房地产市场仍处于下行趋势中，但政策底已经到来，房企预期有所转变。
9月26日中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
昨晚（9月29日）央行及三大一线城市连发新政落实——
●央行，降低存量房贷利率，基本与新增贷款利率接近。
●广州，全市住房不限购，成为首个全面开放限购、限售的一线城市。
●上海，松绑限购（放松外环外非沪籍限购，社保3年变1年；非沪籍可买二套，社保需3年）、降首付比例（首套由20%降为15%、二套由35%降为25%、五大新城和南北转型区域由30%降为20%）、降存量房贷利率、降税费（增值税5改2；取消普通住房标准和非普通住房标准）。
●深圳，松绑限购（深籍非核心区可再购买1套住房；非深籍核心区一年社保，非核心区不限购）、取消限售、降首付比例（首套由20%降为15%、二套由30%降为20%；二胎及以上家庭购买第二套住房，可适用首套住房贷款政策）、取消限价（商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格，已出让的招拍挂项目按原约定定价）、降税费（增值税5改2）、开展现房销售试点。
今日，沪深股市全线高开，房地产板块上涨9.34%，自24日以来累计涨幅达到37.2%。
从一周前的悲观预期，到近期资本市场的快速翻转，行情似回2014年。
市场信心提振下，有助于流动性修复，静待行情止跌回稳！
9.30杭州土拍成交结果
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附：广州、上海、深圳最新政策
上海市房屋管理局等六部门联合发布进一步优化房地产市场政策措施的通知。《通知》内容放松限购，落实降低存量房贷利率，调整首付比例以及增值税征免年限5改2，取消普通住房和非普通住房标准等。具体如下：（一）对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。（二）对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。（三）在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。（一）落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。（二）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。（一）调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。（二）按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
广州市人民政府办公厅发布了《关于调整房地产市场平稳健康发展措施 的通知。《通知》中明确，提出“自9月30日起，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策“，意味着广州全市正式全面放开住房限购。此前，我市《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(穗府办函〔2023〕49号)、《广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（穗府办函〔2024〕6号）、《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（穗府办函〔2024〕38号）规定，越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区为住房限购区域，在限购区域购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房不限购，非本市户籍居民家庭和单身人士能提供购房之日前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在限购区域分别限购2套和1套住房（建筑面积120平方米及以下）。本次限购政策调整后，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。政策调整自2024年9月30日0：00起施行，原政策与《通知》不一致的，以《通知》为准。深圳市住房和建设局等四部门联合发布了《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。《通知》包含松限购、取消限售、降首付、降存量房贷利率、降税费、开展现房销售试点等。具体内容如下：（一）本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，下同）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异，下同）限购1套住房。在执行上述住房限购政策的基础上，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房。（二）非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。有两个及以上未成年子女的非本市户籍居民家庭，在执行上述住房限购政策的基础上，可再购买1套住房。商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格，并报市场监管部门备案，抄报区级住房建设部门。通过招拍挂方式取得居住用地的商品住房项目另有约定的，按照原约定执行。（一）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。（二）购房居民家庭及成年单身人士名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案信息），新购买的住房，在办理个人住房贷款业务时可适用第二套住房贷款政策。（三）有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。（四）深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。完善“市场+保障”住房供应体系，推动建立“人、房、地、钱”联动新机制，加快构建房地产发展新模式。结合商品住宅去化周期、住宅用地存量情况，优化调整住宅用地规模、布局和结构。开展现房销售试点，逐步提高新供应用地的现房销售比例，有序推进销售制度改革。充分发挥城市房地产融资协调机制作用，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理的融资需求。本通知自2024年10月1日起执行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。
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1、城市进入研究：研判城市发展格局，最新行情形势，为土地投资提供咨询服务；2、大数据服务：可视化数据服务平台，为开发商土地投资提供信息、决策辅助等服务；3、拟上市地块监测：针对未来将上市的地块，开展信息监测，为开发商提早获取土地出让信息服务；4、地块研究服务：包括地块简报监测、地块初判报告服务、地块可行性研究报告服务等。![]()
