年度白皮书 | 《2023-24年 中国住房租赁行业研究年鉴》

2023年，中国住房租赁行业的政策体系实现了显著优化与深化，政策导向由单一侧重供应端转变为供需两侧并重，旨在双向驱动并保障该行业的可持续发展路径。在资本市场上，住房租赁领域重新焕发热度，形成了“市场化项目大宗交易与保租房公募REITs”并行的金融循环机制，吸引了包括国有企业及众多国内外私营企业在内的广泛参与。随着保租房的陆续投放市场，不仅引发了个人房源租金的调整下行趋势，还促使集中式公寓租金水平在不同城市间展现出显著的分化特征，行业竞争态势日益加剧。在此背景下，租赁社区作为新兴模式逐渐崭露头角，成为行业发展的新趋势和热点话题。

为应对市场变化，租赁企业在维持基础运营稳定的同时，积极探索多元化发展战略，力求寻找新的增长点。其中，增值服务的拓展成为企业转型升级的关键方向，通过深化服务内涵、提升用户体验，租赁企业正逐步向资产管理模式转型，以更加精细化、专业化的管理手段促进资产价值的最大化。

克而瑞长租在深入总结历史研究成果的基础上，编撰了《2023-2024年中国住房租赁行业研究年鉴》，该年鉴全面剖析了中国住房租赁行业的现状与发展趋势，“租购并举”作为构建房地产长效机制的重要组成部分，正有力推动着保障性租赁住房与市场化房源的协同发展，共同加速行业整体的进步与升级。

2023年，中国住房租赁行业政策体系进一步完善，这一年的政策开始从重供应走向供需双侧发力，租赁供应类政策占比下降，租客权益保障和市场监管方面的政策占比明显提升，双向支持住房租赁行业可持续发展。

图：2022-2023年住房租赁政策方向及占比

数据来源：公开资料、克而瑞长租整理

政策不仅在供给端鼓励各地政府购买符合条件的存量房屋用作保障性租赁住房、人才公寓，与此同时，也注重需求侧的满足，通过优化租赁市场结构、降低租客负担、提升租住体验等措施，促进供需两端的有效对接。例如，各地通过优化公积金提取租金的方式，加大对于住房租赁消费的支持，减少租客费用支出。

数据来源：公开资料、克而瑞长租整理

除此优化公积金服务之外，租房的其他权益保障也进一步落实。2023年11月，南京发布《南京市积分落户实施办法(征求意见稿)》，进一步完善积分落户政策，增设租赁住房加分指标项，租房居住也能加分。长沙等地落实保租房项目执行民用水电费用标准，长沙还发布公告对截至2022年底未享受民用水电价格的已备案租赁试点和保障性租赁住房项目，可申请民用水电价格退还。

金融支持力度持续加大，

金融产品多元化发展  

政府及金融机构对住房租赁行业的金融支持也在显著增强。人民银行、银保监会等部门起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，明确了加强住房租赁信贷产品和服务模式创新的方向。此外，各地在保租房REITs上的实施也加速了行业进程，为租赁企业提供了稳定的融资渠道，促进了租赁市场的资金流动和健康发展。

表：各城市已启动发行保租房REITs项目情况整理

数据来源：公开资料整理

在REITs之外，租赁基金与专项贷款体系亦呈现稳健推进态势。2022年11月，标志着行业新里程碑的全国首支住房租赁基金——建信住房租赁基金宣告成立，其初始规模高达300亿元，旨在通过投资于房企的闲置资产，并将其转化为租赁住房，有效扩增市场化长租房与保障性租赁住房的供给，积极探索并实施租购并举的房地产创新发展模式。先后与万科、北京首开、北京大兴集团、天津市政府、重庆发展公司、上海建工集团等重量级合作伙伴携手，相继设立子基金，精准聚焦租赁需求旺盛的热点城市，加速推进项目落地。

据建设银行最新发布的2023年度经营业绩报告显示，截至报告期末，建信住房租赁基金已成功签约并收购25个项目，资产总额达到118.89亿元，基金自身出资额超过66.31亿元。这些项目广泛分布于北京、上海、成都、杭州等一线城市及新一线城市，预计可为市场新增约2.14万套长租公寓，有效缓解租房难问题。此外，建设银行还携手市场各方共同设立了9支子基金，累计募集资金规模突破325亿元，展现出强大的资本吸引力与市场号召力。在贷款支持方面，类住房租赁贷款总额达到3,254.48亿元，同比大幅增长832.56亿元，增幅显著，高达34.38%，惠及超过1600家住房租赁企业及700多个保障性租赁住房项目，为行业的持续健康发展注入了强劲动力。

表：2023年建信住房租赁基金子基金成立情况

数据来源：公开资料整理

2023年，高和资本与绿地香港合作设立租赁住房Pre-REITs基金，以菁舍教育园区公寓为首发资产，旨在构建租赁住房资管平台。随后，瓴寓国际联合紫金财险及新华沣裕，设立5亿租赁住房专项基金。

2023年年初，央行启动千亿租赁住房贷款支持计划，覆盖8城，助力11家企业收购盘活存量房源，扩大租赁供给。截至2月，该计划在多地落地，获试点贷款40.86亿元（重庆数据未明）。2023年上半年，住房租赁贷款余额达7800亿，同比增长90%。

数据来源：公开资料，数据截止2024年2月

产品品质持续提升，舒适度进阶，

新建租赁社区入市带来城市整体产品提升

随着人们消费水平的提高及新生代租赁群体的涌入，住房租赁市场对产品品质和服务水平的要求日益提高，2023年，租赁产品的品质和服务得到了显著提升。租赁产品不再仅仅满足基本的居住需求，而是更加注重居住的尊严和舒适度。从户型设计、装修标准到生活配套、公共设施，都进行了全面的升级和优化，更好地提升了租客的居住体验。

以龙湖冠寓为例，2023年龙湖冠寓推出的4.0产品版本，在公共社交空间、装修美学及户内生活场景等方面进行了更为精细的雕琢。产品房间增加抬升和分区鞋柜，增设洞洞板置物，户型的功能性进一步提高，公区打造影音休闲、健身娱乐和自习空间，不仅扩大了公共空间的功能范畴，更全面地满足了租客对于社交互动、休闲娱乐及高效工作的多元化需求。

图：龙湖冠寓1.0-4.0产品内部细节展示

在新建租赁社区方面，各地的新建租赁社区如雨后春笋般涌现。这些项目从拿地之初就进行精心规划和设计，通过专业化的运营和服务，确保了产品的高品质。这些租赁社区产品大多坐落于产业园区周边或近郊地带，与地铁站点相距不超2公里，交通网络四通八达，生活配套设施一应俱全。在保持高性价比的同时，租赁社区更是致力于为住户营造更具品质的居住体验，让每位住户都能沉浸在舒适、安全、便捷的居住环境中。多样化的户型满足不同租客的租住需求，通过多种业态的融合，更好地营造社区氛围。

保租房入市影响显现，各城市租金普降

2023年，全国55个典型城市个人房源租金普遍下跌，平均租金为32.93元/平米/月。随着保障性租赁住房的集中入市，市场租金承受能力发生变化，个人房源租金可能继续下降。北上深等一线城市租金维持高位，武汉租金同比涨幅显著，而郑州、贵阳等城市受保租房入市影响，租金有所下降。55城个人房源新增供应量同比下跌3.71%，预计随着商品房集中交付，明年租赁市场将迎来供应高峰。北京、上海等一线城市新增供应量稳步增长，显示出租赁市场的强劲活力。

图：2022年及2023年全国55城个人房源租金及其同比

（单位：元/平方米/月）

数据来源：CRIC城市租售系统

在核心十城中，经济基础坚实，GDP和居民人均可支配收入均实现稳健增长，为租赁市场发展提供支持。房价收入比和租售比显示购房压力较大，租房成为主要居住方式。流动人口增加，租赁需求进一步释放，尤其是深圳、广州等城市。租赁政策方面，一线城市注重市场监管和租赁供应，二线城市强调权益保障与市场规范。租赁市场现状显示，个人房源挂牌量同比下跌，集中式公寓规模分化显著。上海、深圳等城市集中式公寓开业规模提升，租金整体稳定。土地供应方面，租赁用地供应有所调整，上海、深圳等城市供应增加。商办市场低迷，城市更新提速，空置商品房带来大量存量空间，存量盘活成为租赁住房筹建的主要方式。

部分企业寻求第二曲线发展，

拓展多元收入  

面对激烈的市场竞争和不断变化的市场需求，部分住房租赁企业开始寻求第二曲线发展，通过拓展多元收入来增强企业的抗风险能力和市场竞争力。部分企业在基本租赁服务的基础上，提供一系列增值服务，如保洁、维修、搬家等，以满足租客的多元化需求。这些增值服务不仅提升了租客的满意度和忠诚度，还为企业带来了额外的收入来源。

此外，随着新建租赁社区的不断入市，社区中的商业配套也为租客提供了更加便捷的生活服务。无论是早晨的早餐供应，还是夜晚的便利店服务，社区商业都能为租客提供及时、周到的服务，让他们的生活更加便利和舒适。

例如，城投宽庭推出“宽庭荟”子品牌，集多元公共与商业配套于一体，构建15分钟生活圈，差异化融入周边商圈。城投宽庭光华社区内部的宽庭荟，加强了餐饮品牌运营，城述咖啡提供简餐和咖啡的供应，成为社区标准餐饮配套，提升生活品质与便捷性，同时多元化业态为城投创造新增长点，拓宽营收渠道。

图：公区配套实景图

数字化技术成核心驱动力，

TOP30企业数字化运营全覆盖，

科技赋能降本增效  

数字化技术在住房租赁行业的应用日益广泛，成为推动企业高质量发展的核心驱动力。TOP30住房租赁企业已经实现了数字化运营的全覆盖，通过科技赋能实现了降本增效。80%的企业运用全渠道项目获客平台，65%的企业运用业财一体化管理平台，也有30%企业已经开始运用数字化智能化决策系统进行前期决策。租赁企业纷纷建立起完善的数字化系统，包括房源管理系统、客户服务系统、数据分析系统等。这些系统不仅提高了企业的运营效率和管理水平，还为企业提供了精准的市场洞察和决策支持。

图：2023年TOP30住房租赁企业数字化建设

数据来源：克而瑞长租整理

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）