中报解读⑭丨世茂服务：迎难而上，坚韧前行，聚焦优势市场注重项目质量

2024年8月29日，世茂服务(873.HK)发布2024年上半年业绩报告。报告期内，世茂服务坚定战略定力，主动拥抱行业变革，主动调整经营模式，聚焦优势市场，着眼差异化特色业务，开拓出一条坚韧向上的发展之路。

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据公告数据显示，2024年上半年，世茂服务营业收入40.3亿元，毛利润8.1亿元，净利润2.1亿元，较去年同期提高3.4%，实现逆势上涨。公司权益持有人应占利润1.84亿元，同比增长18.9%；每股基本盈利7.46分。规模方面，世茂服务合约面积3.3亿平方米，在管面积2.5亿平方米，其中在管及合约面积来自独立第三方的面积占比分别为75.2%，77.2%。此外，在管住宅项目中83.1%的项目来自经济发达地区，为世茂服务长期稳定的高质量发展提供了有力支撑。

坚实业务底盘，提升经营效率

助力优质健康发展

物业管理行业已从过去“跑马圈地”式的粗犷扩张走向高质量的增长模式。在这个过程中，企业只有坚守本心，稳步前行，方能破茧而出、涅槃重生。

在整体市场下行压力下，世茂服务稳扎稳打，2024年上半年，实现营业收入40.3亿元，净利润2.1亿元，较去年同期提高3.4%，收入稳健发展，利润实现逆势上涨。

从业务结构来看，世茂服务的收入主要来自物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务及城市服务四个业务。2024年上半年，世茂服务实现物业管理服务收入27.6亿元，占总收入比重约为68.5%；社区增值服务收入5.9亿元，占整体收入的14.5%；非业主增值服务收入0.8亿元，占整体收入的2.0%；城市服务收入6.0亿元，占整体收入的15.0%。

一方面，世茂服务稳固业务发展的底盘，筑牢企业成长的根基。世茂服务持续锚定物业管理服务这一基石业务，报告期内，物业管理服务收入连续多年稳定增长，毛利润达5.5亿元，较2023年同期的5.4亿元，同比上升2.1%，毛利率为20.0%，实现有质量的发展。而对于非周期性业务，世茂服务强化其自主发展能力，实现收入38.4亿元，较2023年中期同比上升0.9%，占总收入的比例较2023年中期上升2.4个百分点至95.4%。

另一方面，世茂服务全面提升经营效率，精益管理，降本增效，促进效益最大化。2024年上半年，世茂服务通过精简组织设置使管理费用下降至4.2亿元，较去年同期下降6.6%，管理费率从2023上半年10.9%减至10.4%，下降0.5个百分点，经营更加高效；通过优化组织架构，减少层级，释放产能，单名员工效能从2023上半年的8.9万元/人提升至9.2万元/人，同比提升3.4%，组织红利进一步释放；通过提升第三方市场竞标外拓能力，中标率较去年同期提升2.9个百分点至38.9%，市拓效能提升明显。

世茂服务一手扎实业务发展，一手提高管理效能，两手连弹，双向发力，稳固盈利能力，优化财务状况。2024年上半年，世茂服务实现期间利润2.1亿元，较2023年同期增长3.4%，公司权益持有人应占利润1.84亿元，同比增长18.9%，净利率5.2%，盈利能力持续稳定输出；流动资产达到107.4亿元，较2023年12月31日的91.8亿元，上升16.9%；流动资产净值达到53.23亿元，流动比率为1.98, 流动性充裕，资产负债表理想。

强化外拓能力，提升项目质量

厚植未来发展动力

市场是物企的生存之本，规模的不断拓展是企业发展的前提。报告期内，世茂服务合约面积3.3亿平方米，在管面积2.5亿平方米。

当前，关联方业务缩减、并购止步，然而，物企扩展规模的关键目标不会停止，在高质量发展的导向下，独立第三方外拓能力的强弱正在成为衡量物企市场竞争力大小的关键要素。近几年，世茂服务不断强化独立作战能力，来自第三方的在管及合约面积均保持在75%以上，第三方项目占比高，已经成为世茂服务管理规模来源的重要组成部分，企业独立性不断增强。

截止2024年6月30日止，世茂服务第三方市场拓展新增合约面积1770万平方米，新增在管面积984万平方米，市场拓展新增年饱和收入6.2亿元，第三方竞标外拓新增项目平均物业管理费为人民币2.3元/平方米/月。2024年6月单月的市拓项目年饱和合同金额为2.3亿元，创月度新高。2024年上半年，在市拓获取的项目中，年饱和收入超500万元的项目多达36个，年饱和合同金额大于1千万元的项目共有13个，获得了五指山市怡景山城小区，国家会展中心（天津）办公楼，苏州光大银行，中国移动贵州公司，国投发电站等多个优质标杆项目。

与此同时，世茂服务追求的外拓更是一种高质量的外拓。一方面，世茂服务致力于深耕优质项目，深挖潜在价值。新拓展项目优质大客户占比高达66.1%，住宅、学校、产业园区等优质业态占比高达54.5%，一线、新一线及二线城市优质市场占比58.9%。

另一方面，世茂服务主动优化项目结构，提高项目准入门槛，锚定优质新项目，全面提高在管项目质量。在项目选择上，聚焦高价值项目、高能级城市及优质市场，撬动更高的单位面积收益。报告期内，世茂服务高价值的住宅项目在管面积占比达58.5%，较去年同期提升5.3个百分点；住宅项目在一线、新一线、二线高能级城市的在管面积达1.2亿平方米，较去年同期提升了6.0%；天津、青岛、杭州和福建4个新一线城市市拓新增年饱和收入提升明显，其中杭州从810万元增长至1750万元，同比提升116%，福州从500万元增长至1620万元，同比提升224%。高能级城市的高价值住宅项目的占比提高不仅为公司长期发展提供了基础的竞争优势，还为社区增值服务业务的发展提供了沃土。

据了解，世茂服务自2024年5月起，调整社区增值服务发展方向，聚焦贴近生活的业务，发展新业务模式，为客户打造“5分钟生活圈”；暂停部分优势不明显及利润率偏低的业务，例如，新零售服务。重点提升业务能力，抓住客户需求敏感点，做深、做细、做精各项社区增值服务。

聚焦优势业态，差异市场布局

提升综合竞争能力

随着住宅存量市场竞争逐渐白热化，优质项目陷入“争夺战”，越来越多的物企开始探索差异化布局道路，着眼非住宅领域，聚焦自身优质业态，提升综合竞争能力。世茂服务差异化布局学校、医院业态，旗下拥有高校后勤服务品牌浙大新宇以及医院后勤服务品牌吉立物业。

目前，世茂服务已在学校、医院两条差异化赛道上构建了领先优势。截止2024年6月30日，在高校物业领域，世茂服务在管学校和园区项目达265个，覆盖45座城市，服务全国985高校12所；上半年，通过竞标获得中国农业大学、温州大学、浙江金融职业学院等优质高校服务项目，高校园区服务力持续保持行业第一。在医院后勤服务领域，世茂服务发挥在湖南龙头的优势，新拓展长沙妇幼保健院。2024年世茂服务也积极走出湖南市场，拓展了总合同总金额超5000万元的江西萍乡市人民医院。目前，世茂服务在医院领域，服务覆盖三甲医院12所，医院71个。

夯实服务能力，打造服务样板

筑牢持续发展根基

品质服务是高质量发展的基石。随着行业的发展和整体服务水平的提升，物业服务企业需要始终恪守服务初心，不断夯实服务能力，将服务品质升级作为企业长期的重点工作。

世茂服务以客户需求为中心，不断聚焦服务品质的提升。在住宅领域，进一步完善服务体系，分类型积极打造保障型、基础型及改善型创优项目。在非住宅领域，进一步提升甲方客户关系综合满意度，建立更多非住宅综合体标杆。

2024年上半年，世茂服务通过打造全新的“管理-品质-监督”业务链条，全面改进品质管理业务流程，全面提高服务质量。在管理端，通过管理机制的迭代重新定位服务等级，重新设定服务高标准，基于客户视角制定符合客户当下需求的特色化服务方案。在品质端，从在管项目硬件改善、软性提升、社文建设三个方面更新服务产品，打造服务样板，实现以点带面，提高业主满意度。在硬件改善上，全面提升服务品质，提升市场影响力；在软件提升上，形成体系化、制度化、标准化的客户关系维护关系；在社文建设上，重点关注“一老一少”，开展特色服务，组织多彩的社区文化活动，营造邻里氛围。在监督端，完善内外部监督机制，同时发起了“人人都是服务监督者”行动，确保品质提升的要求能落到实处。

秉持“服务至上、品质优先”的理念。2024年以来，世茂服务品质提升行动初现成效，上半年世茂服务获地方协会、机构及政府主管部门颁发的“省优”、“市优”及“五星平安小区”等奖项逾40个，获奖项目业态涵盖住宅、学校、医院、交通枢纽等多种业态。