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日本的房屋养老金

文摘 2024-08-26 18:28 日本

多多：听说国内要推行房屋养老金了？

少少：是的，已经确定有22个城市试点了，日本有房屋养老金么？

多多：有，日本有一项房屋持有收费叫“修缮积立金”。新建公寓会制定30年左右的长期维修计划，每10-15年进行一次大规模修缮，建筑物的墙壁、屋顶、入口等公共区域的大规模修缮所需的资金量大，需要所有业主长期积累，这就是“修缮积立金”。

少少：听起来“修缮积立金”有点像国内的“房屋维修基金”啊・・・

多多：作用基本一样，但是收费方式不一样。

国内的“房屋维修基金”是买新房时一次性缴纳，专项账户由房管局或业主委员会代管，如果买的是二手房不用交；日本的“修缮积立金”是每个月交一次，房屋交易后由新房主继续交，专项账户由管理公司管理。

少少：每个月要交多少钱？

多多：根据房屋状况差异很大，一般来说，面积越大交的越多、房龄越老交的越多、公共配套标准越高交的越多、户数越少交的越多。

以东京港区为例，如果买了去年新建的总数200户左右、55平米的高级公寓，每个月大约要交修缮积立金7000日元，同区域带有游泳池、外墙挂大理石和幕墙的塔楼同样面积的公寓大约每个月要交12000日元，而总户数只有50户同样面积的普通公寓，修缮积立金大约要9000日元。

少少：为什么总户数越少交的越多？

多多：总户数200户的一栋楼，很容易就积累够大规模修缮所需的资金，如果总户数只有20户，分到每户要收取的资金就比较多。所以日本人买房时喜欢找户数多的楼，由于修缮金充足会更保值，价格也比同地段户数少的公寓贵一些，有些在售物件还会把建筑的修缮积立金已累计多少多少作为卖点展示。

少少：修缮积立金每个月交的钱是一样的么？

多多：不一样。还是以刚才说的去年新建的总数200户左右、55平米的高级公寓为例，假设现在每个月要交7000日元，十年后大概每个月要交9000日元，二十年后也许要交12000日元。

这只是举例，买房时每套房都会有每月要交的管理费和修缮金的具体信息。总之是房子越旧，要交的修缮金越多，有阶段性增额积累的特点。

如果是自己住的房子，资金能力允许的话尽量不要买35年前的建筑，越接近建筑折旧年限越容易出现部件老化，或者抗震加固等需要维修改善的状况，如果修缮金积累的金额不足支付，管理公司还会征收一笔临时修缮费。

少少：这样看来，国内的房屋养老金也会每个月或者每年交一次？

多多：这要看具体的试点细则了，只能说有这种可能。

房屋是老百姓的重要家庭资产，确实需要及时体检和维护，但是房地产开发公司应该只是建造和销售房屋，不一定有长期的修缮计划，制定针对性的政策也是必要的。

已经交过的房屋维修基金经过这些年的通货膨胀购买力肯定也有所下降，谁也不能保证在房屋的全生命周期内一定够用，再次征收修缮资金储备是大概率的事情，每年或者每月交一次，相对而言比提前一二十年交更能抵御购买力贬值的状况。

另外，一项政策从制定到试点到普及总要一段时间，现在开始也是未雨绸缪。

少少：日本所有的房屋都要交修缮积立金么？

多多：并不是，只有分户出售的集合式住宅，也就是公寓收取，土地、一户建和整栋持有的公寓就没有这个费用，持有时只要交固都税。

少少：那买个一户建住的话，持有成本比公寓更低吧？

多多：不一定啊，一户建虽然不用每个月交修缮积立金，但每隔十几年也要做一次屋顶修缮、外墙涂装等大修，只是资金和时间由房主自己掌握而已。

当然，如果在大修前把房子卖掉了，也算省了这笔费用，但如果你是接手二手房的，就很有必要了解一下房屋的修缮记录了。

少少：“固都稅”指的是什么？

多多：就是国内说的“房产税”，日本分为固定资产税和都市计划税，每年交一次，合计占到房产评估价值的1.7%。

少少：这么多啊！按房产价值的1.7%征收房产税，难怪持有成本这么高啊！

多多：你说的不对，是房产评估价值不是房产价值，地方政府每3年做一次土地价值和房产价值评估，这个评估额和市场交易额差异极大。

固都稅是根据评估额计算的，由于房龄越来越老，房产价值越来越低，固都稅大多数情况下是逐年递减的。

如果购买的是新建建筑，固都稅还会有不同年份不同额度的减额收取，最高达到5年半额。

所以，与管理费和修缮积立金相比，固都稅金额很低。一套东京的公寓，固都稅大概只占交易金额的千分之三到五，而每年交的管理费和修缮金加在一起，大概占到交易金额的百分之一甚至更多。

因此，固都税是几乎不影响持有成本，影响持有成本的是管理费和修缮积立金。

少少：所以，现在在房产税还没有出台之前，先出房屋养老金・・・

多多：・・・

45岁开始的第二人生

人不能总拧着自己的天性来，特别是已经四十多岁了，按自己喜欢的方式、在自己喜欢的地方生活吧。前面二十多年的工作经历大部分和建筑景观设计有关，让我可以用自己的角度分析城市以及建筑，告诉你我发现的东京居住宝藏地。

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