房地产政策应出尽出，楼市和购房需求的拐点到了吗？
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2024-10-29 06:29
广东
01
在周四，五个中央部门一同召开发布会，针对房地产的“止跌回稳”，出台了“四个取消，四个降低，两个增加”的政策。四个“取消”是：取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。四个“降低”是：降低住房公积金贷款利率、降低首付比例、降低存量贷款利率、降低卖旧买新换购住房税费。两个增加：一是通过货币化安置的方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前把白名单项目的信贷规模增加到4万亿，把所有房地产合格的项目都争取纳入白名单，应进尽进，应贷尽贷，但这样一套政策组合拳的出台，并没有得到市场的积极反响，A股市场上，房地产板块反而下跌了4.69%。接下来，房地产市场和房价还会不会复苏上升？购房需求的拐点到了吗？首先，我们来听听单仁牛商董事长，央视凤凰评论员单仁博士的看法。首先说“四个取消”相当于给房地产全面松绑了，就像把捆住老虎的绳子松开了。
不管是对刚需，还是对非刚需的购买者来说，大家可能会有一种已经到底的感觉，会大大刺激买房的意愿。
“四个降低”更侧重于降低购买者的成本，包括即将购买和已经购买房产的用户的资金成本。可以说这些政策基本上都在“止跌回稳”的预期之内，当然，旧改、棚改的置换方式发生了变化。
这也是很多人关注的地方，是不是又要再现当年旧改、棚改的火热景象？在去年文件中其实也提到了城中村改造和危旧房改造，但没有提到货币化，也没有说清钱的出处，也就是拆迁给房还是给钱，没有明确。这次的房地产新政，明确采用货币化棚改，也就是说，这次不是旧改换房子，而是收掉老破小，发钱买新房。先从全国35个大中城市开始落实，如果效果好，还可以增加100万套，而且明确说，银行的支持没有上限。既然是货币棚改，路径很简单，驾轻就熟，央行印专项的钱给国开行，国开行拿这笔钱贷款给地方政府，地方政府拿着这笔钱去收购棚改户的房屋和土地，棚改户居民拿着钱，去买新房。算一下，全国35个大中城市马上就会增加100万到200万套的房屋交易。但是，在过去的棚改经验中，很多棚改户拿到了补偿货币，存起来不去买房，地方政府无法像过去一样通过货币棚改实现去库存，以及推动房价稳定乃至上涨的目的。
拆了棚改户或者城中村的房子，直接给你购房抵用券，而且，为了鼓励购房，拥有抵用券的家庭，可以享受购房优惠或者补贴。总而言之，这笔钱只能流向楼市，棚改户手上没有现金，只有抵用券，这些券也不能换钱，只能买房。那么，他们会买什么房子？他们还会去买刚需房和老破小吗？当然不是，他们一定会购买改善性甚至豪宅，所以，目前的种种政策都意味着改善性住房和豪宅交易有着更多的想象空间。除此以外，棚改户们买了房要装修，对建材、装修、家电是绝对的利好，包括100到200万套的棚改，会带来对基础建材、建筑的需求，以及后期装修、装饰、家电的需求，所以，刺激的不只是房地产，还包括相关的市场增量。过去几年，国家对房地产市场的预期是“房住不炒”，更强调于房地产市场的住房刚需和软着陆，但因为疫情以及市场环境的下行，导致房价乃至房屋销量出现了大幅下滑。
同时，大量潜在的房产供应进入市场，市场供需发生了明显的反转，对于地方债务以及房地产所辐射的众多行业和领域都产生了巨大的压力。虽然有着新质生产力的第二条曲线的替代，但短时间还不能完全补上房产市场下滑的缺口，政策的落脚点也就从“房住不炒”变成了“止跌回稳”。我相信，这轮政策全面放开，以及刺激的结果，会让房地产开始复苏，房价不能说一定会上涨，但价格稳定基本上是确定了，同时对改善型住房，甚至豪宅市场都是一个绝对的利好。接下来，资深投资人，单仁行专栏作者宋子老师的观点。房地产占GDP的比重是20%，是中国经济结构中最大的行业，也曾经是中国经济的支柱产业。但这两年经济处于调整期，有关部门在挤房地产行业泡沫，在2020年8月出台“三条红线”控制开发商债务水平，在2021年1月出台“两条红线” 限制银行与房地产相关的贷款。红线之下，多家房地产企业出现信用危机，今年以来房地产业务也大幅度萎缩，可以说到了低谷期。
过去一直被经济学家诟病的土地财政，是推高房地产的主因。在过去的40多年里，土地财政作为一种主要的财政模式，为中国的经济增长和城市发展提供了重要的支持。没有土地财政，就没有了中国前四十年发展的资本，外国一直都不理解中国这四十年崛起的核心。除了改革开放、入世、劳动力红利之外，还有土地财政。根据国家统计局的数据，三季度中国GDP同比增长了4.6%，预期和实际目标的相差还是比较大的，启动中国最大的产业，用房地产推动经济复苏也是个必然的选项之一。
以原来最保值的学位房为例，深圳最近两年新增上百家小学，学位房价值大幅度缩水，据我调研，下跌幅度有30~50%。还有在金税四期工程推进下，通过完整的数字化系统，把个人和机构所有涉及到纳税的，各种各样行为里面相关联的数据，全部完整的收集起来，房地产市场还有大的库存清理期，大家要谨慎做好家庭资产的配置。![]()
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