如果要票选合肥楼市这两年最高频的关键词——
大多数人应该能脱口而出：卷。
为什么卷？归因下来，无非是这几年出让的土地，综合质素出挑的特别少。房企只能在品质上做文章、找差异。
或许也是因为改善时代的这股风太汹涌，甚至有点吹偏了，大多数人忘了，真正的改善不止于尺度的放大、品质的堆砌，更在于对城市不可复制资源的占有。
在合肥，能被称之为独一份的资源有什么？
8500亩的苍碧蜀山、31万亩的瑰丽董铺湖，绝对是当之无愧的首选。
让它们变成你家的窗景，才是真正的难能可贵。
01
很庆幸，现在有楼盘真正地做到了。
上图是我在项目1号楼南、北向窗分别拍下的照片，大蜀山、董铺湖与四季花海尽收眼底。
图丨鸿博园景观视野实景
那一刻的震撼，让青山远黛，近水生烟，与自然亲密无间的意向生活被具象了。
不夸张的说，这是近几年唯一一个了解产品前就令我产生购置欲望的盘。
它就是由国企蜀山城投打造的鸿博园。
有的人听说过它，是因为它在7月低调首开后半月卖出2.8亿，8月更是以成交面积1.1万㎡、成交套数92套荣登合肥第一。
来源丨金刚石云数据
这个成绩确实含金量十足，毕竟从时间节点看，那是在国庆政策组合拳之前。
也有人听说过它，是因为它首开爆出的13999元/㎡起的单价，刷屏了合肥。
图丨售楼部人气
毕竟区域新房普遍2-3万/㎡，“蜀山主城+1.3万/㎡起”的组合让人恍惚有一种穿越感。
但无论哪一件事，都是片面的视角，并非全面的鸿博园。
02
都知道鸿博园的价格击穿了市场——
但13999元/㎡起的价格到底是什么概念？
从全市范围看，目前主城各区域价格梯队已分化明显，顶流板块已破5万/㎡，核心区域普遍3万/㎡，刚改区域2万/㎡浮动，低于1.5万/㎡的板块有且仅剩新站及三县。
图丨蜀山区新房价格体系（仅供参考）
从蜀山内部看，天青臻境与同样由蜀山城投开发的鸿锦里都在3万/㎡以上，就连运河新城主力都在1.7万/㎡，价差显而易见；
一路之隔的二手房，中海原山1.9万/㎡、佳源花海印象2万/㎡、禹洲平湖秋月2.2万/㎡，与项目最高有着近1万/㎡的倒挂。
图丨禹洲平湖秋月二手房均价
可以说，目前没有任何一种渠道能以1.5万/㎡的价格入住蜀山主城新房、次新二手房。
这是纯纸面数据，鸿博园给到市场的惊喜，是让低门槛留在主城由不可能变为可能。
这种惊喜不止于单纯意义上的【便宜】，更在于【超值】。
一如小米su7之于特斯拉，用低于你的价格给到客户同级的享受，这才是性价比。
鸿博园亦如此。
03
房子除了居住属性外，更重要的是对外部资源的占有和享受。
鸿博园大火的背后，首先是土地禀赋的领先。
●国家级开发区，高端产业汇流地、高质圈层生活区
鸿博园所在的董铺湖西，隶属合肥蜀山经济技术开发区，也是合肥三大国家级开发区之一。
图丨项目区位图
它是科创合肥的一个重要支点，这里汇聚着中国环境谷、科创中心、企业总部基地等。尤其是集电子商务、跨境电商、服务外包等高端现代服务产业于一体的蜀山国际电子商务产业园，更是国家重点建设的首批示范区基地。
占位、产业上的高度，让高收入、高素质、高消费人群于此汇流，构筑了板块高质圈层生活区的底色，更是当下买房资产保值更稳妥的选择。
●湖山间、花海旁，全合肥独一份的自然生态绿意
长久以来，鸿博园所在的板块都是合肥主城“压箱底”的存在。
因为这是合肥唯一拥有大山大湖的板块，董铺湖国家湿地公园、大蜀山森林公园、四季花海等一大批优质资源汇集于此，让鸿博园的窗外24小时直播着城市最稀贵的绿洲。
上图丨蜀山森林公园/董铺湖/四季花海实景
更别提，因为资源的难以复制将片区拉升至城市塔尖，不论是同期在售的天青臻境、又或是准备上市的绿城，价格上都是第一梯队的存在。
●烟火气浓郁，所有资源都在合适的距离之内
为高质人群圈定的生活区，自然少不了城市精粹资源的兑现。
毗邻蜀经开、高新区的鸿博园，既不缺现代化城市界面，更不缺生活烟火气。
图丨项目航拍图
这里2公里内就是2号线振兴路地铁站、绕城高速入口，可以快速精准实现全城通勤转换；4公里就是奥园城市天地、砂之船奥莱、高新银泰等大型商业IP；周边还环伺着市一院西区、安医一附院高新分院等医疗资源.....
尤为值得一提的是教育，不仅代建公办幼儿园（已开园），还临近振兴小学与50中东校振兴校区，全龄、高质教育资源，起步就赢了。
04
除了地段，当下买房更重要的价值核心是什么？
过去几年让买房人深恶痛绝的“交付危机”，无疑让兑现力变得尤为重要。
而这也是鸿博园能给到买房群体最大的确定性。
●国企出身，背后是蜀山城市建设投资有限责任公司
鸿博园的背后，是成立于2007年的合肥蜀山城市建设投资有限责任公司，由蜀山区委、区政府直管，是根正苗红的国企。
成立以来定位“一流城市综合运营商”，在投融资、城市建设、城市运营、科技产业、乡村振兴等航道发力，截止2023年末，合并总资产达到165.42亿元。
地产方面，目前除鸿博园外，还在售合肥顶级学区房鸿锦里。今年9月更是再次拿下董铺湖西1.2容积率低密地块，结合地块属性与蜀山城投的拿地积极性，深耕地产，为合肥人造标杆的决心跃然纸上。
●实景准现房出售，细节、品质可感可触
买房这件事，没有比实景可触可感更令人心安。这也是鸿博园优势之一，项目目前已整体实景准现房状态，并且最快将在12月中旬全盘交付，从准现房变现房。
图丨项目实景
这也带给了合肥人两大创新性买房体验：
一来，立面、地库、景观包括装修标准，你看房路径上的每一眼就是未来家的具体模样，你看重的楼层、户号，下了单就是你的。
二来，能更直观的看到蜀山森林公园、董铺湖的1#、6#楼全是精装交付，此刻下单，年前就能直接拎包入住。
●砸下600万，自主提标，只为更好的生活
更让买房人惊喜的是，蜀山城投还出资了600万，正在对鸿博园进行综合品质提升。
图丨项目部分提质意向效果图
实施内容包含小区主、次入口形象提升、水景照壁、景观回廊、架空层出新、登高面改造、儿童活动场地、羽毛球场、健身休闲场地、沿街底商改造、街角形象提升、地库入口改造等。
图丨景观回廊效果图
从这张景观回廊效果图来看，足见项目在细节上的把控拉满了！
05
当然，在具体的产品规划上，鸿博园也给到了市场目不暇接的惊喜。
●2.0的容积率，给到社区最大化低密享受
鸿博园总占比面积约70.47亩，分两期开发。
其中A地块为商业用地，规模4万方，下楼即达，能解决业主居家日常购物需求。B地块为居住用地，除幼儿园、综合配套用房外，只规划了4栋17F小高层、1栋24层高层和2栋30层住宅，合计只有516户。
图丨项目楼栋分布示意
得益于2.0的容积率，楼间距很富裕，楼栋间的采光、视野互不影响，给人的体感很舒适。
●立面、架空层、车位配比......几乎都是高配
项目细节规划方面，也可圈可点。
比如立面，采用的是三段式设计，让建筑在横平竖直外多了一丝跳跃性、轻盈感。而米黄、深咖的主色调，又立住了项目厚重、端庄的气质。用材也很扎实，底部是干挂石材、玻璃是LOW-E双层中空。
图丨建筑立面实景
又如项目地面采用了完全的人车分流，将空间让渡给景观和安全；车位配比达到1:1.2，容的下大部分家庭再增购一辆新能源车；栋栋架空并添置相关设施，让每一个年龄段的业主都能有一个休闲娱乐的去处......
●98-182㎡六种全周期产品供应，覆盖大部分买房需求
户型设计上，更是向所有预算段的买房人群最大化释放了友好。
整个项目户型设计了6种，分别是96/98/99/126/149/182㎡，无论你是刚需、首改、终改，都能在这里找到适合自己预算的家。
最为值得一提的是要数全社区唯二的两栋精装交付楼栋——1#、6#楼。
作为瞰景高度、角度最佳的2栋楼，项目规划了96、99、126㎡三种跨度户型，户户标配中央空调、地暖、新风三大件。除了改善，刚需客群也能用更低的买房门槛，平权享受湖山资源。
图丨建面约126㎡户型
户型设计上也有巧思，拿建面约126㎡户型来说。南向三开间均配备了大尺度窗户，推窗就是蜀山森林公园；主卧套房设计，含独立卫生间，充分尊重了主人的隐私；得益于户型内部没有过多走道空间浪费，北向次卧空间尺度适中，改造成书房或老人房，对望董铺湖亦有不错的采光和视野......
这也是这次参观项目，我一眼看中，并极力推荐的户型。
06
整个项目看下来，给人的惊喜是一重接一重的。
初见是“那扇窗景”带来的视觉震撼，一路走来是N个细节中的匠心感慨。
最重要的是，所有的一切基于最低1.39万/㎡起，整盘不到1.7万/㎡的均价。
诚然，作为人才公寓转商品房，它在品质上距离主流有一定差距。但结合地段和价格，这点差距是足以被抹平的。
毕竟在这个价位你能得到的是蜀山主城+不可复制的湖山资源+国企托底的安全性+实景可见的确定性+精装三大件配齐的省心。
工作人员告诉我，项目7月开盘以来已经卖了200余套，也就是整盘货值只剩50%左右了，足见大多数买房人嗅觉之敏锐、出手之迅速。
再加之目前一揽子买房利好政策加持，市场逐渐回暖，当下可谓最好的买房时机。
感兴趣，一定要现场看看，肯定不会后悔。
