房地产为什么是差生意
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2024-04-22 21:26
海南
本文于 2023 年 11 月 25 日首发于我的知识星球，借着最近万科事件，再次和大家一起学习。我的朋友 Eric 给我转发了摘自《财新》的关于房地产企业的报道，里面提到连万科这种大家认为经营非常稳健的房企从财报上看风险都不低。贷款拿地建房，然后通过快速卖房、抵押再贷款、预售等拿到钱，再建更多房，不断循环。要维持这摊生意，企业就需要大量的资本开支，主要包括两部分：拿地建房的成本和债务的利息支出。很容易看出来，由于高杠杆的经营模式，企业现金流一旦出点问题，在某个环节上收不抵支，就会连环暴雷，生意就维持不下去了。就好像一个生活开支巨大，然后贷款买房又抵押贷款买房连还贷买了十几套房的人，可以想见一旦某几个月工资发不出是什么情况。这也是我在《投资进阶课 003》里写的，一般般的商业模式的特点就是维持生意或者扩大盈利规模需要大量的资本开支，企业没有「自由现金流」，如果还加了高杠杆，那就是糟糕的商业模式了。房地产企业利润不错，但利润都拿去拿地和建新的房子了，想扩大盈利就要拿更多地建更多房子加更多杠杆，根本没有自由现金流，也就很难给股东分钱。类似的还有航空公司，赚的钱很多被拿去买新的飞机了，也没有分很多给股东的意思。它们模式为什么不好呢？不好在哪呢？房地产和航空公司这样的企业，为什么就不能不拿地建房、不买飞机，拿来给股东分红呢？往深了说本质还是房地产开发这门生意很难做出差异化。房地产的本质属性是「位置，位置，还是位置」大家应该都听过，而位置好坏这件事并不掌控在开发商手里。掌控土地的并不是开发商，即使有的开发商能拿到好位置的地，也无法规模化，总不能规模化拿（生产）好地。所以最终住宅开发这生意只是个建筑施工的生意而已，甚至连施工都不是自己施工，而常常是由中国建筑旗下的中建 X 局来承建。在我刚开始做自媒体还不太自信的时候，请教过我的导师张潇雨：张老师回复：“恒大和万科有啥区别？市场足够大，做就是了。”同质化产品的企业就没法拥有高利润率，那想赚取足够的利润就要走量对不对。那走量的极致就是尽可能借钱和尽可能卖得快嘛，所以就演变成了今天的高周转+高杠杆的脆弱商业模式。房地产开发商在上游土地供给上没有话语权，在产品供给上没有差异化，那最终只能在需求的波动中沉浮，甚至覆灭。根据墨菲定律，坏事总会发生的，所以具有脆弱性的商业模式迟早会难以维系。其实卖得贵的这个价格里，主要是拿地成本和各种税费，还有付给承建方的建筑费，开发商赚到的钱占房价比例是不高的。所以，房地产开发这门生意，本质上就是高杠杆经营的投融资平台，甚至和建房子关系都不大啊。大家过去认为房地产企业好，一来是可能认为房价高，房地产企业就赚得多；二来确实过去几十年是房地产行业突飞猛进增长的时代，上升通道里这些风险是看不见的，且股价真的能涨，涨的时间长了、幅度大了，大家也就不觉得这有什么问题了。恒大出事前，也从低点涨过十几倍呢。股价涨了，不代表就是对的。而这个不对可能持续很长时间，这就是资本市场有趣又残酷的地方。产品极度差异化，供给极为有限，自由现金流极好，每年即使不断减少资本开支、大额分红，盈利照样是增长的，维持生意和扩大盈利只需要越来越少的资本。所以为什么我总说做人要有个性，要差异化，宁做唯一不做第一，因为只有个性和差异化才能是我们每个人真正的护城河。想想上市白酒企业里各种老七、老八、老十，人日子过得挺好的。![]()
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