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本文聚焦昨晚发布的四项地产金融政策。

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一、人行会同金融监管总局集中性推出四项地产金融政策

（一）2024年9月29日晚间，人行会同金融监管总局集中性出台四项地产金融政策，引发市场广泛关注，不过这四项政策的实际发布时间通常要更早一些。

具体看，集中性发布的四项政策分别为推动存量房贷利率下调、将“金融16条”和经营性物业贷款两项政策由2024年底延长至2026年底、将3000亿元保障性住房再贷款中人行出资的比例由60%提高至100%（原因是目前保障性住房再贷款的使用率不高）、将最低首付比例统一为15%（不再区分首套房与二套房）。

（二）三巨头在9月24日新闻发布会上宣布推出的地产金融政策有五项，本次集中性发布其中的四项，剩余一项为收储类政策。具体看，支持收储，允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地。

不过这项政策目前还处于研究中，其正式推出预计还需要一些时间。

（三）市场对上述四项政策的期待略有差异，评价最高的政策是存量房贷利率下调，因为其是切切实实减轻了购房者的债务负担，而其余三项政策基本都是为了推动居民加杠杆，与老百姓的相关性总体偏低。例如，统一最低首付比例至15%是为了激发改善性需求、延长金融16条和经营性物业贷款政策是为了缓解房企业债务压力、提高保障性住房再贷款支持比例同样是为了提高银行的积极性。

二、市场最关注的政策：推动存量房贷利率下调，且构建了常态化调整机制

（一）存量房贷利率调整：10月12日前发布细则、10月31日前统一批量调整

2024年9月29日，人行发布（2024）第11号公告，并就有关问题答记者问，同时市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，随后《金融时报》发布《存量房贷利率调整，对银行有啥影响？》和《存量房贷调整政策落地！你的房贷到底能降多少？》两篇文章，各银行也纷纷对外发布公告，意味着存量房贷利率下调已经开始了。

具体看，各银行应不晚于10月12日发布本次存量房贷利率调整的操作细则、10月31日前统一对房量房贷实施批量调整。

（二）存量房贷利率下调幅度：约50BP，每年减少利息支出达1500亿元

1、本次已经明确，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限。也即，考虑到最新LPR为3.85%以及“LPR-30BP”是基准线，意味着调整后的存量房贷利率将为3.55%，高于此水平的存量房贷利率均会进行调整。

2、根据人行披露的信息，本次存量房贷利率下调预计幅度在50BP左右，惠及5000万户家庭、1.5亿人口，预计每年平均减少家庭的利息支出约1500亿元（去年8月存量房贷利率下调幅度约73BP、每年减少的利息支出约1700亿元）。

（三）本次存量房贷利率调整的主要内容：缩短重定价周期、调整加点幅度及允许置换

从内容来看，本次存量房贷利率调整的内容主要有三个，

1、允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度、取消重定价周期最短为一年的限制

（1）本次政策明确允许借贷双方通过协商变更合同等方式调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整。

（2）本次政策明确自2024年11月1日起，借贷双方可自主协商确定重定价周期。

上述两项举措的用意是，通过缩短重定价周期、调整加点幅度使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，让购房者的存量房贷利率及时匹配LPR的变化。

2、构建常态化调整机制：在存量房贷利率调整基础上，允许置换存量房贷

除缩短重定价周期以及调整加点幅度外，本次政策还明确允许对存量房贷进行置换。

（1）允许以浮动利率贷款置换固定利率存量贷款，加点幅度为原合同利率水平与最新LPR的差值，定价基准为最新LPR。

（2）允许以浮动利率贷款置换存量浮动利率贷款，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市房贷利率的加点下限。

也就是说，11月以前集中性对存量房贷利率进行调整，11月后通过置换存量贷款这一模式构建了存量房贷利率的常态化调整机制，因此本次存量房贷利率调整的实际力度是比去年8月的那一轮调整大的。

三、沪广深等一线城市跟进：限购政策逐步向全国清零的方向迈进

地产金融政策出来后，一线城市纷纷跟进（其它城市基本均与全国水平一致、已取消了所有限制性政策），目前看限购性政策正逐步向全国清零的方向迈进。具体看，

（一）广州：全面取消限购

2024年9月29日，广州市政府发布《关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知》（穗府办函〔2024〕65号），明确自9月30日起取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，打响了一线城市全面取消限购的第一枪。

（二）深圳：放松限购、激活交易、将二套房最低首付比例降至20%

2024年9月29日，深圳市住建局、税务局、人行深圳分行与金融监管总局深圳监管局联合发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（深建字〔2024〕284号），推出五项优化政策，

1、户籍居民家庭、成年单身人士以及非户籍居民家庭及成年单身人士分别限购2套房、1套房和1套房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区等可再购买1套住房。其中，非户籍人士在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供1年社保或缴税证明。

2、取消商品住户和商务公寓转让限制、优化商品住户和商务公寓价格备案流程。

3、将个人住房转让增值税征免年限由5年调整至2年。

4、将首套与二套房的最低首付比例上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》分别调整为15%和20%。

（三）上海：放松限购，将二套房最低首付比例调整为25%（特别区域为25%）

2024年9月29日，上海市住建委、房屋管理局、规划资源局、税务局等四部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，提出，

1、非户籍居民家庭以及单身人士购买外环的，需满足缴纳1年社保或个人所得税。

2、对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

3、将首套房与二套房的最低首付比例分别调整为15%和25%，实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。

4、将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，适时取消普通住房标准和非普通住房标准。

（四）北京：待定

北京据悉也在酝酿放松限购等政策，但目前尚未对外公布，不过应该快了。内容上看，与其它一线城市类似，即放松非户籍居民的购房限制。

四、结语：地产金融政策空间依然很大

虽然昨天集中性发布了四项地产金融政策，但就已经披露的信息来看，地产金融政策还未结束，后续还包括10月的LPR下调、收储政策的出台、北京放松政策的出台以及其它。也就是，即便站在目前角度看，地产金融政策的空间依然很大。

附表：近期政策信息汇总及各利率品种历次调整情况

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