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近年来，随着房地产市场的下行，发包人拖欠承包人的工程款的现象屡见不鲜，而有些承包人采取了在工程竣工后拒不配合办理工程竣工验收及备案手续的极端对抗手段，导致工程无法顺利完成验收并投入使用，致使发包人面临着无法按期交付的严重风险。本文针对在此情形下，开发商或可采取的应对措施略作探讨。
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文｜龚亿 上海建纬（武汉）律师事务所
建设工程竣工验收，是指建设工程竣工后，建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位，依据相关法律法规、施工验收规范及质量检验标准，对建筑工程及设施设备安装等工程质量及施工情况进行全面检验的过程。工程竣工验收备案，是指建设单位在工程竣工验收合格后，将工程竣工验收报告和法律法规规定的应由规划、环保、公安消防等部门出具的认可文件或者批准使用文件等报送建设行政主管部门审核的行为。对发包人而言，工程竣工验收及备案是建设工程交付使用前最重要的环节。建设工程竣工验收及备案手续的办理，是国家对建设工程质量进行监督管理的重要制度。序号 | 名称 | 内容 |
1 | 《中华人民共和国建筑法》 | 第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 |
2 | 《中华人民共和国民法典》 | 第七百九十九条：建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。 建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 |
3 | 《中华人民共和国城市房地产管理法》 | 第二十七条：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 |
4 | 《建设工程质量管理条例》 | 第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。 第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。 |
5 | 《城市房地产开发经营管理条例》 | 第十七条：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。 |
6 | 《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》 | 第四条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。 第五条：建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件： （一）工程竣工验收备案表； （二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料； （三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件； （四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件； （五）施工单位签署的工程质量保修书； （六）法规、规章规定必须提供的其他文件。 住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 |
7 | 《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》建质[2004]18号 | 三、（四）：各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理，将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的，不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证。 |
8 | 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》建房[2010]53号 | 三、（十一）：明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。 |
根据上述规定，房地产开发项目必须经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用。同时，在竣工验收后，还应根据相关规定及时向建设行政主管部门办理竣工验收备案，并将备案情况向社会公示。（一）买受人明知未办理工程竣工验收及备案手续仍同意收房，且房屋没有严重影响正常居住使用的质量问题《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号）第十二条第二款规定：“买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法发[2022]5号）第二十六规定：“因商品房不具备法定或者约定的交付条件导致逾期交房，买受人主张出卖人承担逾期交房违约责任的，应予支持。出卖人有证据证明买受人明知房屋不具备交付条件仍要求交付房屋，且房屋没有严重影响正常居住使用的质量问题，买受人接收房屋后主张逾期交房违约责任的，不予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同、赔偿损失的，应予支持。”《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》第八条第二款规定：“房地产开发企业取得主体、消防、电梯、燃气等单项工程验收合格证之后，在领取竣工验收备案收文回执之前即向买受人交付房地产的，买受人予以接收后，又以房地产未领取竣工验收备案收文回执为由，要求确认交付行为无效并要求房地产开发企业承担逾期交房违约责任的，不予支持。”如（2021）粤18民终4247号裁判观点认为：“合同约定润华公司应于2017年3月18日前将竣工验收备案的商品房交付给买受人。而买受人于2019年3月1日办理收楼手续，润华公司于2020年11月18日向建设部门提交案涉房屋所属于工程竣工验收备案文件。可见，润华公司没有在合同约定的时间向买受人交付房屋，其行为构成违约。买受人在房屋竣工验收备案前接收房屋，是对自己民事权利的处分，但不影响买受人向润华公司主张其收楼前润华公司逾期交房的违约责任。”
（2018）冀10民终6778号裁判观点认为：“涉案商品房应于2016年4月3日前向原告交付，但涉案商品房于2016年6月27日取得建设工程竣工验收备案证明书，方具备法定商品房交付条件，原告在涉案商品房未取得竣工验收备案证的情况下即于2016年6月5日对交付的房屋同意接受，应视为对变更合同约定交付条件的认可，故一审法院认定被告应就扣除合理顺延期间后的交付房屋之日至原告实际领受房屋之日按逾期交付的63天承担违约责任。”
据此，虽然建设工程未能完成工程竣工验收及备案手续，但买受人若对此明知仍然同意收房，且房屋不存在严重影响生活居住的质量问题时，部分法院可能以此免除开发商的逾期交付责任。但需特别指出的是，该观点在实践中尚存争议，不可一概而论。同时，即使法院对逾期交付责任不予支持，但发包人仍然可能面临着未按照规定办理工程竣工验收及备案等手续的行政法律责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零九条、第一百一十条规定了先予执行的适用范围和条件。第一百零九条规定“人民法院对下列案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行：（一）追索赡养费、扶养费、抚养费、抚恤金、医疗费用的；（二）追索劳动报酬的；（三）因情况紧急需要先予执行的。”第一百一十条规定“人民法院裁定先予执行的，应当符合下列条件：（一）当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的；（二）被申请人有履行能力。人民法院可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十六条规定了先行判决的适用条件，“ 人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”如（2020）湘04民初61号之二裁判观点认为：“如因双方的纠纷，桐木公司长期不提供竣工验收资料，不配合办理竣工验收手续，鹏信公司将无法为业主提供办理涉案房屋权属登记手续，既对业主权利产生损害也会影响鹏信公司的生产经营。桐木公司提供相应资料并配合办理竣工验收手续对实现其合同权利并无损害。鹏信公司的先予执行申请符合法律规定，应予准许。裁定桐木公司向鹏信公司交付鹏信世纪城二期全套竣工验收技术资料原件一套（含档案馆影、音资料），并配合鹏信公司办理鹏信世纪城二期综合竣工验收；交付鹏信世纪城三期所有施工资料原件并配合申请人办理鹏信世纪城三期综合竣工验收。”
（2017）湘民初33-7号裁判观点认为：“案涉工程竣工验收后，成森公司应当移交竣工验收备案资料，现案涉工程已经五方验收，成森公司已具备了移交资料的条件，且成森公司多次承诺将移交资料以避免损失的扩大，但至今未移交竣工备案资料。案涉工程已交付盛名公司，盛名公司也已将案涉商品房交付业主。为尽快办理综合验收，成森公司应当移交竣工验收备案资料给便盛名公司避免损失的进一步扩大。盛名公司的先予执行申请符合法律规定。裁定成森公司向盛名公司交付竣工验收、备案相关资料。”
（2018）最高法民申279号裁判观点认为：“由施工单位协助办理涉案工程竣工验收、消防验收、综合验收及竣工验收备案的相关手续，是客观需要，也是诚实信用原则的必然要求。工程质量关涉人民群众生命财产安全，工程竣工验收、消防验收及备案等手续的办理是国家对建设工程质量进行监督管理的重要制度。从合同目的和办理前述验收备案手续的客观需要出发，要求巴陵公司履行相关协助义务亦属诚实信用原则的应有之义。一、二审法院先行判决巴陵公司履行协助竣工验收及备案义务，是因为该部分事实清楚、权利义务关系明确，以及出于保障涉案工程质量和及时解决房屋办证问题、防止诉讼过分迟延的综合考量。”
（三）以房屋安全性鉴定报告完成工程竣工验收及备案手续《海口市房屋建筑工程竣工验收纠纷处理办法》第十二条规定“（二）符合本办法第二条第二项规定情形，对尚未完成验收的专项工程，建设单位可以按照下列规定提供相关材料的，主管部门出具房屋竣工验收备案证明：1、工程质量未验收的，委托有司法鉴定资格的鉴定机构对房屋建筑安全性进行鉴定，鉴定机构出具鉴定报告，结论为合格的，鉴定报告代替《建筑工程质量监督报告》；2、人防工程未验收的，委托人防设施设备检测机构对人防设施设备进行检测，并组织人防专家对人防工程进行验收，检测报告和专家意见为合格的，由人防主管部门出具认可文件或者准予使用文件；未建设人防工程的，由人防主管部门出具分期建设说明或明确的补建（缴款）意见；3、消防工程未验收的，委托消防设施设备检测机构对消防设施设备进行检测；委托有司法鉴定资格的鉴定机构对消防工程进行鉴定，检测和鉴定合格的，建设单位可以申请消防验收，并补充提供检测和鉴定报告；4、工程档案未验收的，建设单位应向市城建档案馆移交工程档案，并向市住建局承诺在一定期限内补交因纠纷问题产生不齐全的部分工程档案，市城建档案馆按特殊情形要求出具房屋建筑工程档案接收说明书并明确出具档案验收的意见。”《东莞市建设局关于工程竣工验收备案纠纷的处理办法》第三条规定“施工方拒不提交有关竣工验收资料的，建设方可以委托有司法鉴定资格的鉴定机构出具房屋建筑安全性鉴定报告。以安全性鉴定报告代替竣工验收报告办理竣工验收备案。”山东青岛莱西市城乡建设局《关于印发<建设工程竣工验收备案纠纷处理工作程序>的通知》第三条规定“施工单位拒不提交有关竣工验收资料的，建设单位可以委托有司法鉴定资格的鉴定机构出具房屋建筑安全性鉴定报告。在安全鉴定合格,项目符合规划，并通过消防、环保等专项验收的情况下，由城建局出具房屋竣工验收情况证明。”可见，虽然目前在建设工程领域，以房屋安全性鉴定报告完成工程竣工验收及备案，在国家层面尚无明确的法律依据，但各地建设行政主管部门已经意识到这一现实问题并着力推动解决。该做法在司法实践中也得到了部分法院的认可。如（2019）鲁02民终5256号裁判观点认为：“根据青岛理工大学工程质量鉴定检测中心于2017年8月14日出具的鉴定报告，涉案房屋具备安全使用条件，且张显昌、张琦对其真实性没有异议，故涉案房屋自2017年8月14日其以具备交房实质性条件，张显昌、张琦应及时接收房屋。张显昌、张琦主张德源泰公司通知交房时没有验收合格，且之后去交接房屋时没有提供商品房质量保证书、使用说明书等文件，因此不予接收房屋，理由不当，故一审法院对2017年8月14日之后的逾期交房违约金不予支持。”
（2018）苏05执复109号裁判观点认为：“由于本案两被执行人一直未履行交付工程资料和配合完成工程验收和竣工备案的义务，为此经执行法院协调有关单位后通过相关资质机构对案涉工程进行房屋质量检测和鉴定，进而使得申请执行人昆山市超华投资发展有限公司完成案涉工程的验收和竣工备案手续。”
我国法律规定实行建设工程竣工验收备案制，工程竣工验收及备案是建设工程交付使用前的必备手续。配合办理工程竣工验收及备案手续既是承包人的合同义务，也是法定义务。工程质量事关人民群众的生命财产安全和社会稳定，无论发包人还是承包人除了自身利益考量之外，都应积极肩负起社会责任，放弃对抗思维，共同探索出一条合作共赢之路。龚亿，上海建纬（武汉）律师事务所，专职律师。微信/电话：15671640077专业领域：民商事争议解决、建设工程与房地产、公司法律事务等。- End -
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