今日（7月31日），开福中心板块[2024]长沙市039号商住地块挂牌，市中心再出王炸地块。
（来源：国土资源局）
[2024]长沙市039号
开福中心商住地块
地铁和城铁双配套
039号地块为商住地，位于开福中心板块，总建面5.63万方，起拍楼面价8200元/㎡。容积率仅1.7，这也是自2010年来市中心首次挂牌容积率低于2的较低密地块。
S1地块2023年规划变更，容积率8.7直接降低到1.7，商业比例从84%变为10%，降容后可打造低密纯洋房产品。
宗地挂牌条件宽松，商业占比10%，限高80米，挂牌宗地的住宅（毛坯）销售均价按长沙市政策进行价格监制。
宗地所属黄兴北路片区，处于长沙核芯城区，教育、交通、医疗等配套资源醇熟。
根据定位，该片区未来将进一步完善城市功能、提升城市品质、塑造城市形象，打造展现长沙国际化城市形象的重要窗口。
本次公告的39号地块更是“核芯中的核芯”，坐落于开福寺东侧，可瞰江景资源。楼下即为地铁1号线开福寺和城铁线开福寺站。
片区教育资源优越，紧邻长雅中学，周边还有明德中学、周南实验中学、长沙市一中等优质名校。
2km内中南湘雅医院，省妇幼，市第一医院等大型三甲医疗机构汇聚。富兴时代、泊富国际广场、大悦城等大型商业体遍布。
整体来说，尽享优势景观资源和高能级中心城市配套资源，是不可多得的城市高价值热土。
市场表现
可打造低密高宜居产品，差异化竞争优势大
从新房市场表现来看，开福中心板块近年住宅新房市场活跃度较高，2022年片区均价达到2万/平峰值，目前片区以高端改善产品为主流。
从土地市场表现来看，2021年至今成交6宗涉宅地，从具体指标来看，呈现容积率下降，商业占比下降和楼板价上行的趋势，整体溢价率较高。
2024年1月运达集团溢价47%摘得黄兴片区S10地块，楼板价高达16180元/㎡，创下长沙地价新纪录。
从竞争格局来看，地块周边在售项目均价较高，竞品新房毛坯价格在1.8-2.4万/㎡左右，全装修项目价格在2.1-2.4万/㎡左右。
待售项目有城投云樾府，规划户均约140㎡，以刚改户型为主，错峰竞争。另有运达DI王地块，规划尚未出，预计将打造顶豪产品。
从在售产品库存端来看，以改善和高端大平层产品为主流，从产品形态来看，以超高层产品为主，占比超过7成。
在售或者待售竞品项目容积率均在3.0以上，部分项目容积率高达5.74。
宗地容积率仅1.7，是市中心罕有的低密高宜居产品，可打造洋房产品，填补低密市场产品空白，差异化竞争优势较大。
总结：该宗地将于8月30日截止挂牌，地块位置优越 ，配套能级高，低容地块市场竞争优势较大，预计房企参拍积极度高。
来源/克而瑞湖南
撰写/曾婷婷
审核/刘芳、蔡嫣
以上仅为个人观点，不代表所在企业观点。
版权申明：本文版权归克而瑞湖南机构所有，未经许可与授权，严禁转载。
如需转载和合作，请添加“CRICCS0731”微信号。
免责声明：本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述城市的出价或评估，我司对使用本文中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。
