引言：王炸地块登场，洋湖生态新城预推一线临江低容纯宅地，六边形顶格配套拉满。前有洋湖保利地块刷新长沙宅地单价记录，后有市中心S10地块创47%高溢价神话，洋湖I46地块能否再续传奇，众所期待！
“投资高地、兴业洋湖”I46地块专场推介会
今日(2024年9月27日)，由长沙城市发展集团有限公司和长沙先导洋湖建设投资有限公司联合举办的“投资高地、兴业洋湖”I46地块专场推介会盛大召开。
各大房企公司和各路媒体记者受邀出席，活动声势浩大。
（现场图）
单地块推介会并不会多见， 此次城发洋湖公司为I46单地块举办专场推介会，无疑也是为低温的楼地市投下一枚重磅炸弹。
一线临江+低容+顶格配套，洋湖推王炸地
此前也仅中心板块S10地块（068号）举办过单地块推介会，最终以47%高溢价成交，足见I46地块分量之重。
特别值得一提的是， I46地块和S10地块还有很多相似之处，一是两地块均为一线临江宅地。
一线江景的地块价值一在于瑧稀，主城区内可供临江地块屈指可数，愈发珍贵；二则是临江地块量价可实现度高。
根据湖南克而瑞数据显示，2023年-2024年普宅产品中仅三个项目均价超过2.5万/㎡。其中运达滨河广场为豪装项目，装修成本达到5000-6000元/㎡，绿城凤起麓鸣和中海阅湘臺则均为中心板块一线临江项目。
二则是所处区位，两宗地均处于长沙量价实现度双高的塔尖板块。开福中心板块和洋湖垸板块不仅流速相近，价格也是相差无几。
不过I46地块的优势不仅于一线江景和优越区位，其本身质素也是极高的。
一方面地块容积率仅2.0，2024年成交的17宗地中，仅3宗地容积率在2及以下，低容地块居住更舒适。
二是宗地为纯住宅地块，商办物业库存高企几乎是所有城市的难题，纯住宅地块的出让能有效降低企业运营的风险。
三是地块周边配套优越，1km范围内覆盖的各项配套不仅完善，而且能级高，实现了资源六边形全能配置，整体环境宜居，生活便利。
备注：白色圆形为半径1KM范围。
景观方面，东面一线临湘江，洋湖湿地公园距离约1km，自然生态资源丰富。
商业方面，片区汇聚龙湖天街、宜家荟聚、洋湖水街、京东超级体验店、卓伯根（在建）等城市封面IP，其中长沙荟聚、长沙京东MALL距离宗地均在1km左右。
医疗方面，湖南妇女儿童医院是一家依照三甲医疗机构规模、国际JCI标准创建的三级妇儿专科医院，总投资40亿元。
交通方面，宗地周边两横一纵主干道贯穿东西、南北，距离地铁3号线洋湖湿地站约1公里，自驾或者轨交出行都非常便利。
教育资源更是优越，洋湖片区片区有10所中小学名校环绕，包括长郡双语、雅礼、麓山国际、博才、湘江实验小学等众多湖南一线教育品牌。
雅礼和长郡稳居全国中学排名前五，是长沙优质教育资源蕞集中的片区之一。
雅礼洋湖英才学校(湘江校区)、湘江实验小学、长郡集团郡维中学、长沙中加学校四所学校与地块更是仅一路之隔，均是长沙重点优质学校。
如雅洋英才特色的英才模式——小、初、高贯通式拔尖创新人才培养模式，打通从雅洋英才－雅洋－雅礼中学本部的十二年创新人才培养模式。
洋湖宜居生态新城，价格实现度头部板块
宗地地处洋湖垸板块，为湖南湘江新区的核心起步区和重点展示区，以洋湖湿地为核心、以总部经济为支撑、以生态宜居为引擎，致力于打造一座文化艺术、生态宜居、总部产业之城。
受利于顶格规划和优越的生态环境，洋湖垸板块新房成交价格持续稳居长沙一梯队，2024年新房成交均价19543元/㎡，全市居第四位。
全市仅6个板块价格突破1.9万元/㎡，第7名即断层降至1.6万元/㎡左右，头部市场地位稳固。
同时，洋湖垸板块的保利天瑞别墅价格更是抬高长沙住宅价格天花板，2024年成交均价高达33345元/㎡，量价均断层领先。
2023年6月保利天瑞地块以13635 元/㎡的单价刷新长沙宅地楼板价记录，今日来看，地王名副其实。
保利天瑞毗邻洋湖湿地公园，以优越景观、核芯区位和产品取胜。I46地块一线临湘江，区位一致，再有塔尖产品加成，未必不能复制保利天瑞的神话。
由于片区处于开发末期，整体环境发展成熟，居住氛围浓厚。目前在售、待售项目以及未来可供地均较少。
一方面是流速中等，稳定在20万方左右，另一方面是市场竞争程度较低，狭义住宅库存仅25万方，广义库存仅69万方。
片区新房市场基本为全改善市场，成交面积段位于140平以上，从初级改善到高端改善覆盖全面，价格梯队明显，拼流速或者拼利润都存在较大市场机会。
片区二手房价格表现同样坚挺，以临江项目珠江·颐德公馆为首，多个项目单价达到2万/平以上，甚至和新房出现明显倒挂，表现出高价值属性。
楼地市低温，顶级资源仍是房企必争之地
受新房市场低温传导，地市发展也陷入冰点。
一是供求端的急速回落，供求量已经连续三年下滑，今年下滑趋势更是进一步加剧。2024年前三季度，长沙六区一县涉宅地供求量分别同比下滑71%和47%。
第二个趋势则是价格的上行，与供求量相反，成交楼板价达到近年的峰值，2024年前三季度高达6415元/㎡，同比上涨16%。
楼板价的大幅上行，主要是今年供地质素上升导致的。但弱市之下，尽管优质地供应常态，但房企拿地态度仍是愈加谨慎。
今年前三季度长沙六区一县累计成交17宗宅地，仅3宗涉宅地溢价成交。最高溢价为临江的S10地块，溢价率高达47%，第二就是洋湖垸025地块，溢价率14%。
吹尽狂沙始到金，近年楼地市双艰难，但是顶级质素地块和塔尖产品仍具备瑧稀高价值，是兵家必争之地，前有保利天瑞项目，后有S10地块，再有146地块。
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