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最近马来西亚和新加坡的新闻都有爆料，说有近100名新加坡人在马来西亚买了私有租赁计划（Private Lease Scheme）的房产，因开发商虚假陈述，大家抱团准备集体诉讼。
这起爆雷事件竟然早在2023年12月就触发了，当时已有63人针对十多年前购买的美迪尼房产，起诉持有土地的依斯干达投资控股公司（Iskandar Investment Berhad）和发展商 Distinctive Resources在销售过程中涉及虚假陈述，这几十名买家因迟迟等不到所购房产的分层地契，而后才发现自己所购买的竟是房子的租赁权而非产权。
好在一直以来，我们就劝导自己的客户不要轻易投资美迪尼的小产权房产项目，万幸我们的客户比较听劝，所以没有入坑。
马来西亚的私有租赁计划（Private Lease Scheme，PLS）是一种特殊的房地产相关计划，是由私人开发商推出的租赁方案，开发商保留房产的所有权，而将房产出租给租户一段较长的时间，通常为30年、60年甚至99年不等，市场售价低于永久地契房产和Leasehold房产，以满足特定人群的住房需求。
Private Lease Scheme其主要特点是拥有配套设施与服务、类似“购房体验”，实则是长期租赁。通常这样的项目配备齐全的生活设施，如游泳池、健身房、停车场等，并提供物业管理服务，提升租户的居住舒适度和便利性。租户在租赁期间对房屋有较高的使用自主权，可按自己的喜好装修和布置房屋，部分计划还允许租户在一定条件下将租赁权转让给他人。区别于普通租赁，该计划提供的租赁期较长，能让租户在较长时间内稳定居住，减少频繁搬家的困扰。
马来西亚私有租赁计划的目标群体，是可能因工作变动频繁或暂时无法承担购房的首付和贷款压力，而选择这种长期租赁方式以获得稳定的居住环境。某些在马来西亚工作或生活的外籍人士，由于受到购房政策限制，如外籍人士的购房门槛要满足当地政府要求的金额，或不打算长期定居，那么，私有租赁计划为他们提供了合适的居住选择。
马来西亚私有租赁计划（PLS）
与其他房产形式的区别
与传统购房相比，Private Lease Scheme的租户无需支付高额的购房款和相关税费，只需支付相对较低的租赁押金和月租金，降低了入住门槛。与普通租房相比，私有租赁计划提供了更长期、更稳定的居住权，以及更多类似业主的权益和服务。
在风险方面，Private Lease Scheme尽管有合同约束，但如果开发商出现财务问题或其他变故，租户的租赁权益可能受到影响。租户没有房屋产权，无法享受房产增值带来的收益，且在租赁期内可能面临租金上涨的压力。
购买PLS房产
出售出租有自主权吗？
在马来西亚购买Private Lease Scheme房产后，出售和出租方面的自主权通常会受到一定限制。
1）出售方面
合同限制：通常在与开发商签订的Private Lease Scheme合同中会对转售有明确规定，可能需要在满足一定租赁期限后才可转售，如至少租赁满5年或10年等，或者需获得开发商的书面同意。
优先购买权：部分合同可能会赋予开发商或特定第三方在同等条件下的优先购买权，这意味着如果要出售房产，需先询问开发商或指定方是否购买。
转售对象限制：有些项目可能会限制转售对象只能是符合特定条件的投资者或自住者，以确保项目的整体定位和运营管理。
2）出租方面
租赁协议约束：虽然在租赁期间对房产有一定的使用和收益权，但如果要将房产出租给他人，可能仍需遵守与开发商签订的租赁协议中的相关规定，如通知开发商并获得其同意等。
用途限制：房产可能被限定用于特定用途，如只能作为住宅或商业用途，在出租时需确保租户的使用符合该用途限制，否则可能面临违约风险。
租金调整限制：合同可能对租金的调整幅度和频率有明确规定，在出租时不能随意提高租金超过合同约定的标准，即使市场行情发生变化。
PLS、Leasehold、永久地契的房产
房价上有什么差别
一般来说，马来西亚的房产在价格上通常有以下关系：
永久地契＞Leasehold＞Private Lease Scheme
初始购买价格通常情况下，Private Lease Scheme房产的购买价格会比Leasehold房产低。因为Private Lease Scheme 购房者大多只获得长期租赁权，而非完整的产权，房产所有权仍在开发商或特定产权所有者手中，在法律和实际权益上相对受限，所以价格相对较低。
Leasehold房产在长期投资价值上通常优于Private Lease Scheme房产。虽然两者都有一定的期限限制，但Leasehold房产在租赁市场上的认可度相对较高，交易相对更活跃，转售时的价格也相对更稳定。而Private Lease Scheme房产由于产权结构复杂，可能存在开发商运营风险、合同条款限制等问题，在转售时可能会面临较大的价格波动和困难。
Leasehold与永久地契的初始购买价格上，Leasehold房产的价格往往比永久地契房产便宜10%-15%左右。这是因为永久地契房产具有永久性的土地所有权，产权完整，可自由处置和传承，投资风险相对较低，因此价格较高。
从长期投资价值来看，永久地契房产具有更高的增值潜力和稳定性，适合长期投资。在市场上，永久地契房产更受投资者青睐，尤其是对于那些希望长期持有房产并获得稳定增值的买家。而Leasehold房产在租赁期限临近到期时，可能会面临续租问题和土地价值不确定性等风险，从而影响其长期投资价值。
各位第二家园意向参与者，按照政府要求是要购买马来西亚的住宅房产。如果是“购买”了私有租赁计划（Private Lease Scheme，PLS）的项目，将来需要转手，若没有自主权得经过开发商同意或者得符合合同条款才可行，特别是这类Lease的项目是否符合第二家园的购房要求还需确定，建议大家谨慎选择。
关于马来西亚买房，不是越便宜越好。永久产权的房产价格虽然高于Leasehold以及Private Lease Scheme，但对买家来说，永久产权更有安全保障，并且未来会越来越稀有。
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