星标克而瑞物管 ↑ 每天快速直达物业专业研究
除佳源服务、瑞森生活服务中报延期之外，其余65家上市物企2024年中报已全部出炉，上半年上市物企经营业绩成色究竟如何？规模增速放缓、增收不增利、应收账款这些问题有没有好转迹象？
管理规模
碧桂园服务在管面积突破10亿平方米，兴业物联同比大涨211%。截至2024年上半年，披露数据的51家上市物企总在管面积76.74亿平方米，同比增长8.7%。其中，碧桂园服务在管面积历史首次突破10亿平方米，达到10.06亿平方米，稳居榜首。兴业物联持续扩展非住宅物业及住宅物业的多元化业务组合，在管面积升至0.26亿平方米，同比大涨211%，涨幅显著高于其他上市物企。碧桂园服务储备面积最高达6.29亿平方米，预示着未来规模增长的确定性较高。
碧桂园服务
在管面积居首：10.06亿平方米
兴业物联
在管面积增速最快：211.0%
碧桂园服务
储备面积最多：6.29亿平方米
营业收入
营收增速进一步放缓至4.7%，碧桂园服务、万物云双双突破百亿。2024年上半年，上市物企营业总收入1466.6亿元，同比增长4.7%，增速较去年同期下滑6.1个百分点。其中，碧桂园服务、万物云营收最具规模优势，分别达到210.5亿元和175.6亿元，也是仅有的营收突破百亿的两家物企。
滨江服务营收增长尤为迅速，同比涨幅多达38.7%，主要原因在于5S增值服务收入放量增长，同比大涨158.5%。德商产投服务、苏新服务营收增速同样突破30%，例如德商产投服务营收同比上涨36.5%，其中写字楼及产业园运营管理收入同比更是大涨234.1%；而在核心业务城市服务收入同比上涨39.9%的助力下，苏新服务营收同比增长31.1%。
碧桂园服务
营业收入最高：210.5亿元
滨江服务
营收增速最快：38.7%
盈利能力
净利润同比转跌29.9%，华润万象生活净利润19.2亿元居首。2024年上半年，上市物企净利润总额91.9亿元，同比下降29.9%，反映行业依旧陷入增收不增利的困境，物企盈利能力大幅减弱。受困于关联房企风险尚未完全出清，部分物企计提大额减值准备导致亏损。
其中，华润万象生活净利润19.2亿元，稳居首位，同比增长36.4%，增速表现同样出众。一方面，经营业务盈利能力强劲，毛利率进一步提升至34%，同比再增0.8个百分点。另一方面，降本增效成效明显，管理费率进一步回落至5.1%，同比再降1.3个百分点。而在行政开支、所得税开支明显减少的作用下，浦江中国净利润同比增长106.8%，遥遥领先于同期营收增速。除此之外，星悦康旅、华润万象生活净利润增速较同期营收增速高出约20个百分点。
2024年上半年，上市物企平均净利率跌至6.3%，同比减少3.1个百分点，其中华润万象生活、星盛商业和祈福生活服务净利率皆超20%，祈福生活服务以29.1%净利率居首。上市物企平均毛利率跌至20.7%，同比减少1.3个百分点，其中星盛商业毛利率高达51.6%。上市物企平均管理费率降至7.3%，同比微降0.4个百分点，其中招商积余、滨江服务管理费率低至3.0%。
华润万象生活
净利润最高：19.2亿元
浦江中国
净利润增速最快：106.8%
浦江中国
净利润增速与营收增速差值最大：108.2%
祈福生活服务
净利率最高：29.1%
星盛商业
毛利率最高：51.6%
招商积余、滨江服务
管理费率最低：3.0%
现金流表现
截至2024年上半年，上市物企现金及现金等价物总额1128.5亿元，同比转跌4.8%，其中保利物业、碧桂园服务、华润万象生活和万物云皆突破百亿，万物云以123.6亿元居首。
应收账款与企业现金流表现密切相关，截至2024年上半年，上市物企应收账款总额1104.0亿元，同比增长6.6%，增速较去年同期回落13.8个百分点。其中，碧桂园服务应收账款多达237.8亿元，为了提升追讨欠款的效率，碧桂园服务首开行业先河，成立追讨欠款委员会，并由总裁徐彬淮挂帅，反映企业积极追讨欠款的决心。共计12家上市物企应收账款占营收比例超100%，更有27家上市物企应收账款占净利润比例超10倍，说明良好的应收账款管理是保证企业现金流稳定的重要手段。星盛商业应收账款仅0.3亿元，其占营收比例低至10.6%，占净利润比例为38.5%。
值得一提的是，包括碧桂园服务在内的18家上市物企应收账款同比转降，其中兴业物联、佳兆业美好和祈福生活服务同比跌幅皆超30%。与此同时，20家上市物企营收增速高于同期应收账款增速，11家上市物企净利润增速高于同期应收账款增速，反映部分物企应收账款得到有效控制。
为了提升现金流，物企通过折扣优惠、增值服务奖励等措施激励业主提前预缴物业费，体现于合同负债由降转升。2024年上半年，披露数据的59家上市物企合同负债总额402.8亿元，同比增长7.9%，其中碧桂园服务合同负债多达73.6亿元，万物云同样达到48.4亿元，一季度万物云便预收40亿元的物业费。超六成上市物企合同负债占营收比例提升，滨江服务合同负债占营收比例高达103.9%。
万物云
现金及现金等价物最高：123.6亿元
碧桂园服务
应收账款最高：237.8亿元
星盛商业
应收账款占营收比例最低：10.6%
星盛商业
应收账款占净利润比例最低：38.5%
祈福生活服务
应收账款增速最低：-37.4%
祈福生活服务
营收增速与应收账款增速差值最大：42.7%
浦江中国
净利润增速与应收账款增速差值最大：108.0%
碧桂园服务
合同负债最高：73.6亿元
滨江服务
合同负债占营收比例最高：103.9%
资本市场表现
截至2024年上半年，上市物企总市值2210.0亿元，较2023年末下降7.3%，同比更是下降33.7%。其中，6家物企市值突破百亿，华润万象生活高居榜首，市值高达538.5亿元。2023年末至2024年上半年，超4成的上市物企股价均有不同程度的上涨，领悦服务集团、佳兆业美好股价更是实现翻倍增长。
而在多部委发文要求上市公司加强市值管理之后，上市物企积极分红，部分物企持续加大分红力度，以便更好地回报投资者。2024年上半年，万物云分红率多达149.4%，鑫苑服务股息率高达17.5%，显著高于银行定期存款利率。
华润万象生活
市值最高：538.5亿元
领悦服务集团
股价涨幅最大：138.5%
万物云
分红率最高：149.4%
鑫苑服务
股息率最高：17.5%
2024年上半年，上市物企经营业绩难言乐观，营收增速进一步下滑，净利润同比转降，应收账款持续提升。为了抵御市场下行压力，物企战略重点全面转向高质量发展，积极探索第二增长曲线。
接下来，克而瑞物管将持续推出高质量发展、第二曲线等系列中报横评文章，敬请关注。
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