编辑 | 宋金煜、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

2024年，对于产业园的持有者和运营者来说，是充满戏剧性和挑战的一年：

一方面是供需失衡加剧，新供应和库存不断累积，但需求却出现疲软。另一方面是政策发生巨变，产业园招商所依赖的税收奖补戛然而止。

这一年，睿和智库在产业园调研中听到最多的声音就是，客户退租了、减少租赁面积了，还有很多客户要求运营商主动降价。但园区普遍降价就等于没降，完全在卷自己。同时，我们看到，即使是一线园区运营商放下身段以价换量，也失去了效力，出租率还在掉。另外产业园上市公司业绩大幅下滑，不敢再新开园区了。

在这个充满变数的时代，大家一股脑求变，如急急忙忙申请公募REITs，聚焦智能制造等火热赛道升级产业，推出更多产业服务，战略转型产业投资角色等等。

每个人都在找未来出路，未来产业，未来生存法则。

1.新开园数量连降两年，大中型园区开园力度减弱

图表1：2023-2024年前11月新开产业园数量（单位：个）

上述数据可得出，2024年前11个月月均新开10个产业园，推算出2024年全年新开产业园约118个。拉长周期，对比2021年以来的数据，我们可以更清晰地洞察到三大趋势：

1）新开数量已连降两年，且降幅有扩大趋势；

2）2022年是新开数量最多的一年，2024年不是最差一年，好于2021年；

图表2：2021-2024年新开产业园数量（单位：个）

图表3：2021-2024年新开大中型产业园数量（单位：个）

数据来源：睿和智库

2.沿海省份延续供给旺盛态势，北京取代上海新开园最多

图表4-5：2024年前11月新开业产业园省市分布情况（单位：个）

图表6：2021-2024年新开产业园数量前三城市（单位：个）

3.产业集中智能制造和生物医药，新兴领域如低空经济、碳中和产业园兴起

从产业视角分析，2024年新开产业园主要分为产业聚焦（覆盖某一类产业上下游）和综合产业（覆盖多种热门产业）两大类型。产业类别中，智能制造和智能装备领域以超20%的高比例占据首位，紧随其后的是生物医药大健康产业，信息和电子技术、新材料以及新能源产业则并列第三。

而在2023年，新开园产业布局最多的是数字经济，进入2024年单纯数字经济产业园减少，变为数字+文旅、数字+农业、数字+医疗、数字+智能制造等，即更注重数字技术与垂直行业的结合应用。

图表7：2024年前11月新开产业园产业分布图

不过，新开产业园城市分布集中以及产业集中度提升需要警惕产业园同质化现象，这可能导致资源浪费和恶性竞争。

1.产业园运营收入和出租率显著下滑，以价换量成大趋势

2024年产业园REITs业绩不尽人意，背后运营主体生存环境艰难，其它未上市的产业园运营情况就更一言难尽了。

睿和智库对比2023年前已上市的产业园REITs发现了一些共性问题：

1）营收普遍下降，主要是出租率扛不住了，12只REITs10只营收下滑，7只出租率下滑，出租率70%-90%的占了一半。

2）大胆以价换量，稳出租率有成功的（如建信中关村REIT），也有失败的（如红土创新盐田港REIT）。

图表8：2023年前上市产业园/仓储物流REITs 2024Q3业绩数据

备注：部分未披露租金按【（租金收入÷租金收缴率）÷（可租赁面积×出租率）÷92天】计算得出

2.上市企业利润承压，从追求园区规模扩张转向谋求战略转型

从产业园REITs涉及的个别底层资产，能够看到目前项目运营的艰难，而纵观产业园领域的上市公司，日子也不好过。

图表9：部分产业园领域上市公司2024年前三季度业绩

图表10：部分中大型运营商近年战略转型目标

从上述内容可见，运营商的身份不断从“园区运营者”向“生态链接者”“产业投资者”“产业服务者”等多角色演变。

3、产业园REITs申请和上市加快速度，加快寻找退出路径

图表11：2024年新增产业园、仓储物流、孵化器REIT情况

1.从“硬优惠”到“软服务”的转变：全国取消税收奖补，地方软服务支持产业集群、特色产业园高质量发展

今年，国务院先后公布了《关于规范招商引资行为促进招商引资高质量发展若干措施的通知》和《公平竞争审查条例》，对招商引资进行了规范。对市场影响有几大方面：

1）从今年8月1日起，全面清理全国各地违规税收优惠、财政奖补，禁止税收优惠招商行为，宣告此种招商引资模式退出历史舞台。

2）地方招商引资以及产业园发展，未来要走长期路线，不能再追求短期利益了。

3）取消税收奖补后，倒逼地方政府改善营商环境、完善产业链配套。

图表12：有关产业园高质量发展的政策方案

2.地方加大低空、低碳等相关产业培育和引进力度，加速传统产业向新产业、未来产业升级

图表13-14：2024年全国、地方支持低空、低碳发展相关政策

这些政策中需要关注以下三点：

1）低空经济、绿色低碳、人工智能等新兴产业资金等方面支持力度加大，普遍是百万级，个别如浙江省、昆山等地明确补贴达亿级。因此，企业通过各类评级和资格认定获取资金补贴变得重要；

2）多数城市设置了低空经济相关产值，部分高达千亿。不过需要考虑具体应用，若盲目给予资金补贴，可能会破坏产业生态，不利于新产业的发展；

3）低碳节能成为城市建设和产业园发展的必答题。各地开始积极采取策略，包括鼓励零碳园区建设，挖掘各类能源价值，此类产业集群也将快速形成，技术竞赛更为激烈。

3.地方政府将盘活存量、低效园区纳入更新行动方案，部分设定具体目标

图表15：部分城市盘活存量和低效用地相关政策

1）为盘活低效和存量资产，政策鼓励土地性质变更、新增面积、土地年延期等，对于资产持有方有更大动力进行改造；

2）随着低效产业用地和产业园更新量增，将带动咨询、代建、代运营、金融等业务的增加。

1）数字化工具以及大数据将越来越重要。产业园区要发展，首先就要保证园区定位科学、准确，通过大量的数据分析去预判园区未来的产业发展方向、产业客户的特点，对于园区招商和运营的成功相当于上了一份“保险”。

2）产业园区的盈利模式，从园区开发、出租和出售逐步转向“园区开发+物业持有+产业服务+产业投资”的协同发展模式。未来，园区是要通过运营收入、投资收入来代替招商和物业租赁收入的。

3）工业园区的形态有两大变化。一方面将向“产业社区”的转变，除了提供办公、生产加工区，还将更多衍生出酒店、公寓、社交场所等空间和服务。另一方面，随着投资趋势日益明朗，园区发展正逐步分化为孵化园、加速园和未来园三大特色方向。

4）除国央企、地产城投、运营商外，制造企业加入产业园运营行列。今年晶方科技通过入股的形式，与多家企业共同成立了产业园管理公司。众多企业想由重专轻，轻资产运营领域竞争更加激烈。

5）“增量”持续叠加“存量”，未来产业园区将长期供过于求，运营价值凸显。根据Wind机构数据测算，预计到2025年，全国产业园区的总建筑面积将突破62亿平方米，而若企业总数或规模不增长，未来供过于求将是大势。因此相比空间物业服务和招商，产业运营和产业服务将更有价值。

6）尽管产业园区供给过剩，但结构性机遇仍然明显。随着产业园、写字楼、创新中心的界限变得模糊，核心区域+独特产业优势+产业生态等多元素形成的特色园区将更具竞争力。另外，沙利文最新发文称，人工智能、智能制造、大消费、生命科学、碳中和是中国未来五十年的五大核心产业，或许存在投资机会。

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