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前段时间，广州出台新政，规定阳台占比（住宅套内半开敞空间半计容的比例）将强制不超过20%。
而就在此前，当地有一批超130%、140%得房率的“超新规”地块拍出。
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这一措施有什么影响？会影响到四代住宅、零公摊的进度吗？
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零公摊之战打响
广州率先出击
很多买房人都在期待哪一天可以取消公摊制度，按照套内面积计价买房。
从2024年开始，关于零公摊就有不少城市做出了自己的探索。例如，一部分城市选择更新迭代四代住宅来让公摊成为过去式。
广州是在这些城市中走向前列的一个。拿目前广州一纯新盘的户型举例，建筑面积约110平，但实际使用率能达到了139%，不仅做到了4+1房两卫，还带有南北两个大露台。
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这一项目定位并不是改善，小区产品面积段为82平、110平、125平，只是个刚改楼盘。
这种超大得房率的房子并不是个例。当地一个纯刚需盘，最小面积仅68平，最大面积也仅有98平，但实际使用面积能做到最高130%。
68平的三房两卫，82平的三房两卫，98平的四房两卫，以130%的得房率，能做出以前100平以上的居住体验。
另一板块的一个刚需盘，面积只有88平和105平，但全都是四房两卫，实际使用面积最高达到了130%
为什么能够有这么高的得房率出现呢？
实际上是因为去年11月份广州公布了最新的《容积率办法》，将套内半开敞空间班级荣比例从不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台。
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半开敞空间指的就是阳台、入户花园、设备平台这些，半开敞空间赠送一半面积，这就给开发商在户型设计上留出了尺度。
后面开发商们就猛卷户型设计，使得得房率越来越高，不仅消灭了公摊，甚至出现了100平的建筑面积，实际使用140平的局面。
但这一新规实施后，在最近可能被叫停。消息称，广州即将收紧这一政策，阳台占比将强控不超过20%。
有业内人士分析，新规产品的出现不仅打击了旧规，影响到了当地的新房、二手房市场，也不利于之后的拍地。
除了更新迭代四代住宅外，还有部分城市选择直接取消公摊面积，按套内面积计价。
近日，湖南衡阳官宣，自2025年1月1日起，商品房销售将实行按套内建筑面积计价。根据通知，衡阳市套内建筑面积（转有建筑面积）包括：套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。今年4月30日，广东肇庆也发文，官宣自2024年5月1日起，按套内面积计价销售。今年9月5日，湖南省湘潭市也发布了公告，重点提到允许房地产开发商按照套内面积进行销售宣传。实际上，从去年年底开始，从广州开始，再到深圳、福州、合肥、长沙等城市，在计容建面、得房率、阳台进深等方面都做了优化调整，侧面帮助项目提升得房率，从而达到100%得房率。今年的土拍中，运河湾西侧地块A成功拍出。这幅地块的规划中明确规定：该地块属于“一级高品质住区”，也可申报景观生态住宅试点（即第四代住宅），其中空中共享平台应满足以下要求：每层空中共享平台结构水平投影面积不超过该层住宅套内水平投影面积的10%且不超过30㎡，每层仅可设置一处（多单元组合的楼栋每个单元独立计算）。此外，无锡还有建发玺云等多个四代住宅，在阳台、露台等方面做出了独特的设计，增加了得房率。目前有明确户型的建发玺云153平、183平产品，实际使用面积像180+平、200+平的产品。暂未出户型的产品还有太湖新城震泽路南侧地块、城开实业银福路地块等，都可能会是四代住宅。太湖新城震泽路南侧地块位于经开区华庄街道南湖大道东、震泽路南，该地块在2023年由无锡新都房产开发有限公司由18500元/㎡的楼面价竞得。据此前的规划，项目拟建设14栋8-17F住宅。从项目的规划图来看，北面4栋小高层住宅采用了错位水平阳台和转角阳台设计，具有很强的景观性，很有可能将会打造为第四代住宅产品！外立面都采用了大面积玻璃幕墙，南边整体以横向垂直玻璃为主，偏向现代简约风，具有很高的识别度。
有消息称，该项目将由太湖新城集团与万科合作打造，呈现独特的四代住宅风格。城开实业银福路地块位于滨湖区蠡湖大道与银福路交叉口东南侧。2021年由城开实业以18577元/㎡的楼面价竞得。地块位于4号线蠡湖大桥站附近，项目总共规划打造4栋7-11F住宅，其中1#为8F，2#为7F，3#为11F，4#为10F，其中3#、4#底层架空且带部分配套。在产品规划上，该地块是滨湖建发首个自主开发的高品质房地产住宅项目，以无锡“高品质住区2.0版”为指导，低密度的建筑布局和风格设计充分考虑了与自然环境的和谐共生以及对蠡湖景观风貌的尊重。从外立面效果图来看，项目以大面积玻璃幕墙为主，搭配铝板和铝板一体板。此外，项目还采用了错层设计，增设露台，很有可能也是无锡的“第四代住宅”项目。从短期多个城市频繁行动的迹象来看，未来获奖会有更多城市加入取消公摊面积的行列中。不过，也有业内人士认为：相比于是否取消公摊面积，大家更应该关注公摊面积的透明化和收益分配问题。
业主应该清楚的指导有哪些公摊面积，并且在公摊面积上所产生的收益，应该在开开发商、业主和物业之间合理分配。欢迎加入我们365淘房的「无锡VIP房产交流群」，了解楼市政策、楼盘价格涨跌动态，获取专业的楼盘分析和买房建议等！赶快扫描下方二维码，让房博士拉你进群吧！
