Medical mall：银发经济风靡背景下兴起的“医疗+商业”模式

楼市 2024-10-08 18:38 中国

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纵观国内，商场或是写字楼内不乏牙科、医美、健康管理中心和一些非急性专科门诊的身影，但他们往往作为个体租户散落在各大商圈。

设想一下，将国内外知名的儿科、牙科、口腔科、微整形等高端医疗健康服务，汇集在一家大型综合商业体里，消费者像逛购物中心一样，可一站式“买齐”所需健康医疗服务。

这种模式就是发达国家近年来发展迅猛的医疗地产新业态——medical mall。

菲律宾Centuria Medical Makati

美国Jackson Medical Mall

Seoul National University Hospital Medical Mall

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Medical Mal

银发经济风靡背景下，兴起的商业地产新机会

Medical mall，顾名思义就是“医疗商城”，可以简单地理解为由众多医疗机构结合的大型“综合医院”。在医疗综合体里，医生为患者提供从诊室就医、实验室、放射学服务，到门诊手术的一站式服务。不同的是，Medical Mall以医疗服务为主导，商业零售服务作为配套，旨在为客户提供一站式、差异化的就医体验。

Medical Mall的定义：

即在一个建筑区域同时配备医疗设施、社区养老、研究机构等相关医疗配套以及商业元素，实现多功能融合载体。Medical Mall以医疗服务为主导，商业零售服务作为配套，旨在为客户提供一站式、差异化的就医体验。

从业态布局角度来看，在医疗综合体中，医疗及相关业态为主体，其外围则布局包括餐饮、休闲、理疗、医药保健等功能的商业区域。同时，通过道路设计与建筑规划，将医疗服务业态与商场业态进行结合，搭建成一个功能相对齐全的小型社区。

从现实案例来看，大致分为四种类型：“医疗+商业综合体”、“医疗+医学研究”、“诊所大楼”和“医药商城”。在医疗综合体里，医生为患者提供从诊室就医、实验室、放射学服务，到门诊手术的一站式服务

Medical mall的潜在价值覆盖患者、医生、业主、入驻机构等多个主体。

首先从患者来讲，就医更加便捷和舒适，预约专科名医团队更方便。
从医生角度来讲，办医成本可以控制，上班交通和环境更好。
从物业主角度看，由于医疗机构的稳定性较好，受经济波动的影响较小，可以获得长期稳定的租约，并丰富周围的消费业态。
而从政府角度来看，既符合了医改多元办医和分级诊疗的政策方向，又非常有利于监督管理。

这种模式最早诞生于美国，后发展至新加坡、日本等国家，在国外已经是一种比较成熟的商业模式。这种模式的兴起，离不开人口年龄结构激发的医疗需求、经济发展状况赋予的医疗消费力、以及政策引导下健康医疗产业的市场化发展，同时也推动医疗创业从“单打独斗”进入Medical Mall“抱团取暖”时代。

美国市场

业态较为成熟，在美国有超过三分之一的医疗诊所开在购物中心
目前美国拥有超过50个医疗商城，承接了购物中心“租赁”的方式
大部分医疗商城是由大医院、医生团体或政府投资建立的
大部分的医疗商城盈利是依靠租赁，小部分则是自建自用

亚洲地区（新加坡、菲律宾等）

医疗商城处于发展的初级阶段
大部分medical mall是由房地产商、投资机构或信托公司组成
新加坡有相当成熟的Medical Mall商业项目，以各种私立医院、诊所为主力店，另外还有相对完善的商业配套。

近几年，这种“医疗+商业综合体”的模式也进入我国，在我国的香港也有成熟的项目，但大陆的Medical Mall刚刚崭露头角，如杭州全程国际健康医疗中心、成都鹏瑞利国际医疗健康中心、北京光合健康荟等。

成都鹏瑞利国际医疗健康中心

Medical Mal

发展背景

从社会层面来看。人口老龄化是促使民营医疗产业发展非常重要的因素，我国老龄化进程明显加快，同时也带动了医疗需求的增长。

从医学层面来看。现代科技不断推动医学研究的突破，同时医学技术的进步，使得第三方检验机构能够将医院里面的检查、诊断等功能剥离医院之外，医院的“去中心化”正在逐步上演。

从经济层面来看。随着中产阶级的增加，居民收入水平提高，消费的升级，势必会对自己和家庭的健康投入更多的资源以换取更高的生活品质。

从行业层面来看，地产行业经历了发展的黄金十年，正面临投资增速下滑，库存攀升，政策风险积累的困境。

以上种种对医疗、房地产和零售行业都提出了新的要求和挑战。Medical Mall正是在这样的背景下诞生的，它颠覆了传统商业业态的模式，把传统医院功能搬进了Shopping Mall，提供了一种全新的医疗服务模式。三个行业之间看似存在着天然的鸿沟，而如今，Medical Mall的出现正在弥合鸿沟，传统医疗的管理运营模式也在消解，新的商业模式和概念会大面积在健康医疗领域爆发。

从历史来看，美国是Medical Mall概念的诞生地。美国1967年成立New Handover Regional Medical Center可以看作是成立的时间最早Medical Mall。上世纪七八十年代，随着美国经济的发展，各大购物中心之间的竞争也变得越来越激烈；加上购物中心由于经营不善、消费增长乏力以及电商冲击等因素的冲击，面临倒闭关门的窘境，Medical Mall作为闲置的商场空间的用途新模式随之出现。恰逢美国社会的医疗保健需求在不断增加，提倡以患者为中心的医疗服务，这也间接助推了Medical Mall的成长。

美国Jackson Medical Mall，来源于网络

从业态来看，在美国、新加坡、日本、菲律宾、新西兰等国出现了不少细分业态，包括诊所大楼、医疗+医学研究、医疗+商业综合体等。“诊所大楼”是儿科、骨科等专科诊所的集合；“医疗+医学研究”是指除去开展临床诊疗业务外，商场内还有医科大学或相关实验室在开展深度研究；“医疗+商业综合体”则是和商业结合最紧密的模式，客户到商城里面除了可以享受一站式的医疗服务外，还可以购物、聚餐、住店、娱乐等。

从数量来看，2003年和2007年出现了医疗商城数量的大幅增长。2015年来，随着“医疗+商业中心”模式在亚洲地区的兴起，新加坡、日本、菲律宾等地区医疗商城数量出现增长趋势。

菲律宾Centuria Medical Makati，来源于网络

在中国国内，第一家真正意义上的Medical Mall，是位于杭州的全程国际健康医疗中心，诞生于2017年，吸引了邵逸夫医院国际部、张强医生集团、爱丁优生助孕、太学眼科等多家医疗机构进驻；随后出现了建立于2018年的成都鹏瑞利国际医疗健康中心，成功引进了鹰阁医院、爱帝宫月子中心、小青草眼科等多家进驻。但在此之后，Medical Mall业态并没有形成预想中的燎原之势，反而进入到了一段沉寂期。直到2021年，北京光合健康荟正式亮相，开创性第提出了Medical Mall 2.0的模式。国内Medical Mall相较于国外相对成熟的模式，正在经历转型期，即由提供优质的空间的Medical Mall 1.0版本，转向提供专业且高品质的空间+专业且高品质的服务的Medical Mall 2.0版本。

光合·健康荟，来源于网络

Medical Mal

案例分享

（1）日本大阪VIERRA岸边健都

日本大阪VIERRA岸边健都，是由JR西日本（西日本旅馆铁道株式会社）投资约24.7亿日元建设的医疗健康主题购物中心，于2018年11月17日开业，极大的方便了边购物边问诊的当地居民，更是缩减了前来问诊的手续。其英文名“KENTO”代表着健都的理念出发点和宗旨：Knowledge——正确的去积累知识；Exercise——适当地运动；Nutrition——适合的营养与餐饮；Town——城市。

VIERRA岸边健都，来源于网络

整个VIERRA岸边健都的2层空间都是以医疗为核心，分布有心疗内科、整形外科、皮肤科、小儿科、眼科等8个专业科室，配备了各种消化、心脏等诊所，同时VIERRA岸边健都的2层直接连通了旁边的市民医院，使得患者的信息可以共享，让患者得到更好的治疗。还包括倡导健康生活的，实行每周六日以及夜间都问诊的健康管理中心，同时也配备了日本成人病学会认定的资格保健师、资格管理营养师等资格高深的专业咨询医师。不仅如此，在饮食健康方面商场也提供了更好的服务，有能够制作国立循环系统研究中心所认定的特定减盐健康餐饮的“Kitchen KENT“。

VIERRA岸边健都，来源于网络

（2）杭州全程医疗 Medical Mall

杭州全程医疗 Medical Mall，位于杭州市江干区杭州大厦 501 城市生活广场，是国内首创将零售商业与健康医疗融合的样板店。作为中国首家 Medical Mall，全程医疗的经营结构可概括为 3 (资本) + 1 (邵逸夫医院) + X(专科机构) ，即三大资本——杭州解百集团、浙江迪安诊断、百大集团联合出资，成立全程国际健康医疗管理中心有限公司，一家医院——邵逸夫医院提供技术支持和管理运营，X 家专科机构——艾维口腔、唯儿诺儿科、仁树耳鼻喉科等多家高端、高质量民营外科入驻。

杭州全程医疗，来源于网络

从全程医疗内部的布局结构看，该项目的1-5层为杭州大厦 501 生活广场，提供传统餐饮和娱乐服务，布局普通的零售商业; 但将9-22层建成为全程医疗 Medial Mall，跨界到医疗健康行业，使同一大楼布局了两种业态。其中9-16层精选了行业内知名的齿科、眼科、儿科等多家知名的专科诊所，由全程医疗管理中心对这些入驻机构进行统一规划、招租和运营， 17-22层则是全程健康管理中心和邵逸夫医院联合打造的“邵逸夫国际医疗中心”。

杭州全程医疗，来源于网络

杭州全程医疗在实践中实现了多主体间基于不同优势的全方位共享特色: ①商场零售业与医疗业之间的跨界客源与专长共享; ②全程医疗专科机构之间的设备与管理共享; ③邵逸夫医院与全程医疗之间的基于信息和口碑的功能互补型生态共享。

总结来看，杭州全程医疗有效实现了零售与医疗不同行业之间、医疗业内不同专科机构之间、不同功能服务定位的医院之间共享技术、共享客户、共享设备、共享空间、共享市场等，有效提升了彼此的资源效率。像百货公司集结优质品牌一样，打造一个医疗平台，通过共享方式，为单体规模较小的专业化医疗机构降低前期投资成本，为有创业诉求的医生或医生集团提供便利的创业平台，使其能更专注于自身的专业领域，实现其专业价值。

杭州全程医疗，来源于网络

Medical Mall业态为我国医疗服务机构和地产厂商的发展提供了一项新思路。随着人们健康意识的提升，消费能力的升级，医疗与商业的结合也会越来越普遍化，而Medical Mall的出现，正在满足当下人们对健康消费的需求。一个成功的Medical Mall，患者不用跑很远就能同时获取多种医疗服务，并且还享受餐厅、零售店、休息区等配套设施；入驻商城的各机构可以通过共享空间、员工、仪器和技术，减少医疗成本，并获得固定的用户资源，可以成功匹配医疗服务机构具有的“线下”+“消费”的双重属性。我们可以预见，Medical Mall将作为一种新的商业模式大有可为。

但是，即使在资本热捧、政策利好、大健康概念火热的环境下，Medical Mall业态的本土化仍然需要解决居民就医意识固化、医疗费用较高、审批牌照困难等障碍。因此，目前我国的医疗综合体发展还处于初始阶段，依旧还有很长一段路要走。

活动 · 简讯

【游学时间】：2024年11月10—15日

【游学地点】：日本·名古屋-大阪

【参会对象】：开发企业、康养文旅、养老、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加

【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、汗马研习社

【游学形式】：项目考察+座谈分享+围炉夜话+资源链接

【咨询电话】：15101001824张老师（获取详细行程资料）

具体议程

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DAY1 11月10日星期日

【全天】中国--名古屋--阿智村，抵达日方后接机

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晚上举行开营晚宴，欣赏日本最美夜空

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DAY2 11月11日星期一

【上午】——————阿智村———————

打造“日本第一星空”IP的温泉+森林疗养基地

考察亮点：

“全国星空持续观测”活动中获得第一名；
形成了以星空夜游为主导的乡村夜经济模式，吸引每年16万人到访；
日本乡村夜游的样板型旅游目的地。

分享主题：

阿智村的品牌打造及获客战略

分享嘉宾:

阿智昼神観光局社長　白沢裕次

【下午】———日本蒲公英介护机构————

老年人的迪斯尼

考察亮点：

全日本规模最大的养老院；
设置有超250种娱乐活动，比如KTV、水上芭蕾、陶艺课、运动会等；
神奇的内部货币「SEED币」模式，让老人的健康状况得到改善，再次找到人生的意义。

分享主题：

蒲公英介护模式的成功因素

分享嘉宾:

理事长筒井健一郎

DAY3 11月12日星期二

【上午】————MOKUMOKU————

日本排名第一的“亲子牧场”

考察亮点：

以“自然、农业、猪”为主题的产业农场；
区域人口数量只有10万人，却做到每年50万观光客流量，5万会员数；
年收入约4亿元人民币，成为日本最富裕乡村之一，是农场界的奇迹。

分享主题：

MOKUMOKU的运营战略

分享嘉宾:

MOKUMOKU创始人吉田修

【下午】———La Colina近江八幡———

每年吸引320万以上的人前去打卡的日本现象级线网红店

考察亮点：

1、以农业二产为核心如何与乡村自然的融合设计；
2、乡村网红店的可持续化发展的商业模式；
3、每年到访人数超过300万人次，年度甜点销售营业额超约200亿日元。

分享嘉宾:

项目负责人

DAY4 11月13日星期三

【上午】———松下SST健康城市————

日本最新型的智慧型康养小镇

考察亮点：

基于舒适住宅和未来生活模式的智能社区生活方式；
CO2排放比1990减少70%、生活用水比2006年少30%、可再生能源比例超过30%；
能源、安全、交通、健康、社区，五大方向进行设计的管理。

分享主题：

suitasst智慧小镇的规划与运营

分享嘉宾:

suitasst协议会运营负责人阿布亮

【下午】———彩之乡康养综合社区————

医疗+看护+介乎的综合康养社区

考察亮点：

打造了介乎为主题的综合性康养社区；
社区内由特别养老住宅、收费老人住宅、社区综合服务区、短期居住、白天看护服务社区、医疗设施、农园及茶馆等功能。

分享主题：

彩之乡康养社区的规划与运营

分享嘉宾:

项目运营总负责人松井亮

DAY5 11月14日星期四

【上午】—————有马温泉—————

日本最知名温泉康养小镇

考察亮点：

打造了养生、吃、住、游、购为一体的综合性的旅游之地；
有马温泉是关西地区最古老的温泉，是日本三大名泉之一；
有马温泉为中心，进行产业链的延伸和特色产品体系架构。

分享主题：

有马温泉疗养小镇的获客战略

分享嘉宾:

有马温泉协会会长、御所坊温泉旅馆董事长今井启修

【下午】———日本干细胞产业考察———

干细胞治疗技术，了解治疗功效

考察亮点：

截至2023年，日本厚生劳动省已经批准了十多款干细胞产品；
日本在干细胞领域有独特优势和值得借鉴之处，为全球干细胞研究与应用树立了典范；
临床研究项目也多达数千项，涉及人类肾脏组织培育、“体外卵巢”重建等多个领域。

分享主题：

干细胞的发展与未来机遇

分享嘉宾:

干细胞领域华人领军人物刘教授

DAY6 11月15日星期五

【上午】——观光&购物——

【下午】——返程回国——

如何报名？
1、电话报名：张老师：15101001824
2、微信报名：扫描下方二维码（备注“公司名称+姓名+职位+日本游学”）
（正式的报名流程：领取报名表→填写报名表审核 → 办理报名费用→办理签证→预定机票→开具发票）如需会务组协助请联系-张老师

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房地产透视

致力于中国房地产互联网+转型，洞悉文旅产业、特色小镇的新逻辑一拥抱互联网+、大数据、规划设计创意内容等，全方位解读互联网+时代下的文旅地产、特色小镇如何赢在IP内容及运营，如何抢占文旅地产、特色小镇发展的战略制高点！