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【发文字号】2025年第1号
【是否有效】全文有效
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号，国家税务总局公告2024年第10号修改）、《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（国家税务总局公告2024年第10号）等规定，现就我省土地增值税的预征、核定征收及征管期限等事项公告如下：
一、土地增值税的预征
（一）纳税人在房地产开发项目竣工结算前取得房地产转让收入（以下简称转让收入）的，应当先按照土地增值税预征率按月预缴土地增值税，待符合清算条件时再进行清算并结清税款。
（二）住宅土地增值税预征率为1%，其中保障性住房土地增值税预征率为零；其他类型房地产土地增值税预征率为2.5%。保障性住房按照城市人民政府认定的范围确定。
二、土地增值税的核定征收
（一）对房地产开发项目土地增值税依法核定征收的，税务机关应当按照下列顺序和方法处理：
1.对转让收入核算不准确的，依次按照本项目同一年度销售的同类型房地产的平均价格、开发该项目的纳税人同一年度销售同一县（市、区）同类型房地产的平均价格、参照同一年度同一县（市、区）同类型房地产的平均价格等方法核定相应的转让收入。
2.对部分扣除项目核算不准确的，依次按照当地建安造价扣除标准、参照周边地区建安造价扣除标准、采取其他合理方法测算扣除金额等方法核定相应的扣除项目。
3.在确定转让收入后，对扣除凭证大量缺失、成本费用核算混乱的房地产开发项目，应当区分不同类型房地产测算税负率，并以测算税负率与5%两者孰高的原则确定各类型房地产的核定征收率。
（二）对纳税人转让国有土地使用权的，一般不得核定征收土地增值税。因纳税人未按规定提供有关资料等原因依法确需核定征收的，应当按照下列顺序和方法处理：
1.根据纳税人取得国有土地使用权的合同及款项支付凭据、契税完税凭证等相关资料核定扣除项目，并据此计算土地增值税应纳税额。
2.参照国有土地基准地价以及同时期、同地段、同类型国有土地使用权历史成交价等测算税负率，并以测算税负率与10%两者孰高的原则确定核定征收率。
（三）对个人（包括个体工商户）转让存量非住宅依法核定征收的，核定征收率为5%。
三、土地增值税的征管期限及相关事项
（一）从事房地产开发的纳税人（以下简称纳税人），应当在取得《建设用地规划许可证》的30日内，向税务机关首次报送《土地增值税项目登记表》。
（二）纳税人应当自房地产开发项目首次取得转让收入之日起，根据该项目首次取得转让收入之日至办理土地增值税清算申报上月末的每月房地产转让情况，在次月纳税申报期限内更新填报《土地增值税项目登记表》，并申报预缴土地增值税。
（三）税务机关收到纳税人土地增值税清算申报资料后，应当在5个工作日内决定是否受理。对不符合清算条件的，不予受理；对符合清算条件且资料完备的，予以受理；对符合清算条件但资料不齐全的，应当一次性告知纳税人在30日内补齐资料。税务机关应当根据前述不同情形，向纳税人出具相应的《税务事项通知书》。
（四）税务机关应当自受理纳税人土地增值税清算申报之日起90日内出具清算审核结论。情况复杂需要延期的，经县（市、区）税务局局长批准，可以延长不超过90日；到期后需要继续延期的，经上一级税务局局长批准，可以再延长不超过90日。发生不可抗力或因清算所需账簿资料被有关部门控制等原因无法正常清算的，可以中止清算并报设区市税务局备案。中止清算的原因消失后应当及时恢复清算，中止期间不计入清算期限。对清算审核结论和延期、中止清算事项，税务机关应当向纳税人出具相应的《税务事项通知书》。
（五）纳税人自行申报土地增值税清算结果为补税的，应在纳税申报期限内先按照申报数额缴纳税款，后续再根据税务机关清算审核结论进行结算。纳税人自行申报土地增值税清算结果为退税的，在税务机关出具清算审核结论后进行结算。
（六）税务机关根据清算审核结论中应当补缴土地增值税或者应当退还土地增值税的税额确定补退税期限。清算审核结论为应当补缴土地增值税的，税额不满3000万元的，纳税人应当在30日内缴清税款；税额在3000万元至1亿元的，纳税人应当在60日内缴清税款；税额超过1亿元的，纳税人应当在90日内缴清税款。清算审核结论为应当退还土地增值税的，税务机关应当在纳税人收到清算审核结论之日起30日内办理退税手续。
本公告自2025年3月1日起施行。《全文废止或部分条款废止的税务规范性文件目录》（附件）所列税务规范性文件或条款同时废止。本公告施行前税务机关已受理纳税人土地增值税清算申报，但是尚未出具清算审核结论的，适用本公告相关规定；已出具清算审核结论的，不再调整。
特此公告。
附件：全文废止或部分条款废止的税务规范性文件目录.doc
国家税务总局江西省税务局
2025年1月24日
为促进房地产市场平稳健康发展，完善我省土地增值税有关征管事项，国家税务总局江西省税务局发布了《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税有关征管事项的公告》（以下简称《公告》）。现解读如下：
一、出台背景和依据
随着房地产市场形势变化，不同房地产开发项目的增值水平发生结构性分化，有的房地产开发项目增值率降幅较多。在国家税务总局将土地增值税预征率下限降低了0.5个百分点的情况下，需要进一步明确我省土地增值税的有关征管事项。为此，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）的授权，以及《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号，国家税务总局公告2024年第10号修改）和《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（2024年第10号）等文件规定，国家税务总局江西省税务局在认真调研、广泛征求意见的基础上，对我省土地增值税的预征、核定征收及征管期限等事项进行了完善。
二、主要内容
（一）关于土地增值税的预征
《公告》明确了房地产开发项目预征土地增值税的适用情形和土地增值税预征率，并适当简并了土地增值税预征率级次。住宅不区分普通标准住宅和非普通标准住宅，其中的保障性住房按照城市人民政府认定的范围确定，一般由住房城乡建设部门提供项目信息或由税务机关查验纳税人取得的相关批准文件后确定；其他类型房地产是指除住宅以外的其他房地产。
（二）关于土地增值税的核定征收
1.《公告》明确了对房地产开发项目土地增值税依法核定征收的三种方法。其中，“转让收入核算不准确的”，是指对部分或全部房地产转让收入核算不准确的情形；“部分扣除项目核算不准确的”，是指前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用存在少量凭证、资料不符合清算要求或者不符合实际的情形；“扣除凭证大量缺失、成本费用核算较为混乱的”，是指前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的大部分凭证、资料不符合清算要求或者不符合实际的情形。
2.《公告》规定测算税负率与5%或者10%两者孰高的原则，是指测算税负率高于5%或者10%时，以测算税负率为核定征收率，否则以5%或者10%为核定征收率。
（三）关于土地增值税征管期限及相关事项
1.《公告》对纳税人首次报送《土地增值税项目登记表》作出规定，其中“取得《建设用地规划许可证》的30日内”，是指纳税人收到或领取《建设用地规划许可证》（含纸质或者电子证照）之日起30日内；《土地增值税项目登记表》是指《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2021年第9号，国家税务总局公告2021年第20号、2021年第25号、2022年第3号、2022年第14号修改）附件2中《土地增值税税源明细表》第一部分《土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）》。
2.《公告》对土地增值税清算申报审核期限延期作出了规定，其中“到期后需要继续延期的”，是指之前延长的期限已经届满，需要再次延期的。
三、施行时间及其他事项
《公告》自2025年3月1日起施行。附件《全文废止或部分条款废止的税务规范性文件目录》第2项废止“省税务机关规定的内容”，是指废止省税务机关转发文件时自行规定的内容，不涉及国家税务总局制定的《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号印发）。《公告》施行前税务机关已受理纳税人土地增值税清算申报，但是尚未出具清算审核结论的，适用《公告》中的相关规定；已出具清算审核结论的，不再调整。
