房地产企业预收房款结转不及时的税收风险

文摘 2025-01-28 21:49 辽宁

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在实务中，有很多的房地产企业将收到的房款长期挂在往来未及时确认收入，由此存在两个风险：一是增值税的风险；二是企业所得税的风险。

一、增值税的风险。在增值税纳税义务发生时间上，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间，为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。具体到房地产开发企业，各地的通行做法是，以交房时间作为增值税纳税义务发生时间，计算缴纳增值税。比如《湖北省营改增问题集》规定：房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

对未及时确认增值税应税收入，在计算增值税时，应当区分简易计税项目和一般计税项目：简易计税项目按照5%计算应缴增值税，扣除已预缴增值税，计算应补缴增值税；一般计税项目首先扣除相应土地价款计算销项税，然后扣除当期增值税留底，再抵减已预缴增值税后的余额计算应补缴的增值税。

二、企业所得税的风险。根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案(竣备)。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。此外，根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕 201号）进一步规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。实务中，房地产开发企业通常需先取得竣工备案，才能办理初始产权证明，然后交付业主并办理小产权证。但在一些存在问题的开发项目中，也会出现尚未办理竣工竣备就提前交付业主的现象。企业所得税的确认时点以竣工备案、投入使用（包含交付）、取得初始产权证明三者孰先为原则，确定完工年度。完工当年应及时结转收入和计税成本。而《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号)第四条规定：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入，通常以交房作为控制权转移的判断标准。

实务中，判断完工条件中第一个条件“竣备”一般是最先达到的，交房要晚于竣备。如果竣备和交房处于同一年度，所得税和会计处理均在同一年结转收入成本，则税、会处理没有差异;如果竣备和交房不在同一年度，那不得不面对复杂的税会差异的处理。

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