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广州又一个焦点盘，正式开卖。
从拍地到越秀拿地，到示范区开放，再到此次的开盘，越秀·观樾在市场上就一直热度很高。
很多人也很关心这个项目，到底会卖得怎么样。
现在，答案出来了。
昨天（3月17日），位于天河东世界大观板块的越秀·观樾在营销中心正式开盘。按照官方的口径，此次开盘，出现了久违的“千人抢房”盛况，当天强势劲销15亿。
我们略微求证了下，确实卖得很好。
热销之余，这一次越秀·观樾的成绩，放在当下，也算是给今年的广州楼市打了一个样。
那么，现在广州什么样的房子，才会好卖？
01.
我们一层一层来剥出这个问题的答案。
第一层，房子本身得有价值。
此前越秀·观樾示范区开放的时候，盘叔看了下这个项目，当时的判断是，在当下的广州新盘市场，这个项目的竞争力不小。
尤其是打动购房者的核心点很多。
板块未来变量、居住生态环境、生态大盘开发、户型设计……
比如板块价值，项目的外部和地块条件不错，能够保证项目的下限不会低，甚至能够有更好的成长空间。
越秀·观樾所处的世界大观板块，身处天河东部，正好可以承载珠江新城、金融城、琶洲以及天河智谷板块的中产及以上人群的改善居住需求。
同时，作为近5年中心四区出让规模最大及容积率最低的地块（信息来源自：广州公共资源交易中心公布信息）越秀·观樾综合容积率约1.91，坐拥日月双湖、钟岭、横岭等丰富自然资源。
其中世界大观公园，为天河公园、珠江公园外的“天河第三新晋大公园”。
而在在外部和地块条件极其优秀的基本面上，项目在产品的内核上，就有了更好的发挥空间。
从此前的规划来看，越秀地产会连片开发世界大观一二期板块，围绕日月双湖，打造活力滨湖商业。
规划通过沿湖慢行系统，串联片区学校、商业、会所、公交车站等配套，形成建面约5.3万方“湖畔生活圈”。
同时，产品方面，越秀·观樾整体规划13-17F纯板式小高层，2梯2户一字型排布，大部分楼栋正南北布局。
首开推售的，是建面约140-190㎡临湖大平层产品，依然是越秀这两年收获成绩和口碑的都是改善型户型模块。
产品能打，是越秀·观樾亮相以来关注度一直保持在高位的主因。
02.
产品能打，对于当下的购房者来说，要买，还缺什么？
符合心理价位的价格。
这也是此前我们说过的另一个观点：越秀·观樾能不能热卖，价格会是一个关键。
这不是我们主观的判断。
此前，也有好几个朋友和盘叔聊过越秀·观樾价格这个话题，而且都不是同一类人。
其他开发商的策划朋友、越秀外拓部门的拓展人员、卖一换一的潜在客户……
而最终越秀·观樾所拿出的首开价格，从结果论来看，足以让购房者接受。
所以，这是市场给出的答案，也是当下广州楼市更应该成为主流的做法。
讲一个此前另一个项目的反面例子。
项目从拿地之初，到此后的发布会，再到示范区亮相，其实关注度都很高。
询问我们这个项目怎么样的购房者，也时有人在，但最后的开盘表现，综合多方情况来看，并不算理想。
究其原因，在于价格。
在周边竞品和非竞品楼盘以价换量的情况下，项目的首开价格惊喜不大，虽然符合地段的价格体系，但依然超出了不少买家的心理价位。
这种价格预期的落空，即便有着产品整体不错和未来变量值得期待的基本面，也很难打动当下的买家。
03.
这些已经入市的新盘项目，所交出来的开盘成绩，也许会给今年广州楼市其他要入市的项目，提了个醒。
要知道，客户的购买决策发生了本质变化，作为成年人，他们什么都要。
一方面，回归最核心的居住属性。
时代的变化，让大家都知道，需要秉持长期主义精神，寻找优质，且长线向好的资产。
这点从这两年广州新盘的表现来看，其实问题不大。
我们可以看到，更多的楼盘，会在产品前策阶段就更加虚心，耗费更大的时间、成本走到潜在住户身边，调研他们的居住需求，沉淀市场。
另一方面，更注重性价比。
整体来看，广州这一波新政过后，买房需求依然还在，但买房人反而是更加冷静了。
产品再好，如果价格不够合理，或者超出预期，买家就不会轻易上头，很难为产品买单。
但必须说一句：
在当下买房人越来越理性高知的情况下，追求产品力的同时，也要性价比，对于买方和卖方来说，都是好事。
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