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年后回来，广州楼市的动静挺大。
其一，好几个现象级楼盘陆续亮相，陆续撑起了广州新房市场的话题。
其二，话题延续很长时间的天河东新盘，迎来了首次开盘。
卖得好不好，算是今年广州楼市成交的一个风向标了。
其三，卷价格的，不仅是外围区域，也有广州城区。
比如白云、海珠。
基本上，以上楼盘我们都实地去看了。
这一圈看下来，广州楼市有几个趋势，值得和大家聊一聊。
01.
第一个趋势，现在的新房，都在卷产品，但略有差异。
越秀观樾、中海大境、保利华创·都荟天珺……
这些项目，都有一个共性：地段价值不错。
但突破点在于，这些地段加持的产品，虽有不错的板块配套和规划红利，都依然选择以产品力作为突破口。
比如此前聊过的越秀观樾，于外，在湖区的改造上，强调不过分的雕琢自然，在保留沿湖原生乔木的同时，新增约260棵植物。
同时，团队亲赴成都麓湖学习湖区生态循环治理，通过三重净化实现湖水可见度约1.5m，达到三类饮用水标准。
于内，延续了这两年越秀在设计上的一些特性，主打板房一看，客户就会很心动。
而刚开放示范区的中海大境，并没有走当下可能很多开发商的常规路线。
也就是往实用率死里卷。
他们想要的，反而是在确保居住实用率的同时，能够打造一个集舒适和居住体验于一体的【人和房子共融的住宅】。
目前开放的两个面积段板房，也确实会给我们留下这样的印象。
除此之外，270㎡的样板房据说后面也会开放。
作为中海大境“别墅平层化”的创新理念户型，从之前流出的效果图来看，打造了一个“空中花园”以及“花园对景玄关”。
也是一个产品力的看点。
关联阅读：接下来就看中海大境了
至于保利华创·都荟天珺，作为此前大家关注度比较高的员村一横路地块，在户型设计上，主打大户型，但会在原有的保利风格上有所升级。
这也符合当下楼市的一个变化。
虽然市中心的项目会是广州楼市未来很长时间的首选项目，但买方时代的到来，会逼着开发商持续对产品精耕细作。
这是好事。
02.
但另一个很客观的现实是：
产品做得好，项目不掉分，现在的客户当然会认可。
但会不会入手，价格是X因素。
我们想讲一个反面例子。
也就是上周末刚刚开盘的天河东项目。
项目从拿地之初，到此后的发布会，再到示范区亮相，其实关注度都很高。
询问我们这个项目怎么样的购房者，也时有人在，但最后的开盘表现，综合多方情况来看，并不算理想。
究其原因，在于价格。
在周边竞品和非竞品楼盘以价换量的情况下，项目的首开价格惊喜不大，虽然符合地段的价格体系，但依然超出了不少买家的心理价位。
这种价格预期的落空，即便有着产品整体不错和未来变量值得期待的基本面，也很难打动当下的买家。
反而，周边和天河黄埔交界的楼盘，由于价格有所优惠，从到访和成交的情况来看，只要产品过得去，反而有着不错的表现。
这算不算是吃了价格的亏。
03.
那么，如果产品可以的情况下，价格到位呢？
先说结论：
在当下市场回暖的情况下，还是有不少客户买单。
比如上面所说的新盘，周边和天河黄埔交界的楼盘，由于价格有所优惠，从到访和成交的情况来看，只要产品过得去，反而有着不错的表现。
比如同样首开的白云新盘保利云境，价格亲民，总价232万起即可入手。
卖得就很爆。
再比如前阵子在海珠西板块刚看的另一个项目：珠江海珠里。
项目预计将在本周开盘，而且价格很有看点：
总价三字头起，即可入手海珠城芯全新盘。
项目我们也看了，虽然体量不大，但胜在板块居住氛围浓厚，而且周边配套成熟、交通便利，户型相比周边的二手项目，也有优势。
再加上不输二手的价格，确实有足够的吸引力。
据说不少周边置换客户，对这个项目，还是有很大的兴趣。
后面开盘成绩如何，我们再关注下。
所以，这是市场给出的答案，也是当下广州楼市更为主流的做法。
很多楼盘，都很明白，当下的市场，产品再好，价格也得让步。
对于购房者来说，价格会更有诚意，是件好事。
选择面更大，选择更从容，才是当下广州楼市最好的一面。
当然，有个前提：
产品不能说要多好，但至少得过得去。
产品不行，价格再好，也不建议。
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