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前几天，广州公布了2024年供地蓝皮书。
虽然未必是今年的所有出让地块，但也算覆盖了绝大多数，依然有不少的参考值。
相比往年，今年的供地出现了一个明显的区域变化，更侧重外围区域。
这当中，很多人会觉得，最出乎意料的，是黄埔。
毕竟0供地。
01.
黄埔0供地，意外吗？
说实话，不算意外。
其一，这只是来自广州层面的供地蓝皮书，主要是统筹全市各区的储备用地，精选全市重点功能片区用地，并不算完整版。
比如2023年的供地蓝皮书当中，黄埔区也只有长岭居元贝剩余地块、科学城KXC-N4-1地块出现在上面。
其次，具体到广州各区，也会有各自的地块出让供应计划。
尤其是黄埔区，虽然这两年土地出让情况一般，但储备住宅用地并不少。
比如去年年中，黄埔区在2023年城市高质量发展研讨暨土地推介会上，就集中推介看8宗居住地块。
其中黄埔图书馆北侧地块、知识城华附西侧地块这些地块在去年成功出让。
其三，黄埔这几年的新建商品房，基本以旧改供应为主。
尤其是老黄埔板块，接下来几年有大量旧改支撑供应量。
珠江村融资区项目、新溪旧改、文冲东旧改，都有希望在这两年陆续入市。
这些旧改的体量，甚至高于招拍挂净地出让。
02.
确实，这两年的黄埔市场，土地出让表现一般，新房市场的存在感，也被番禺拉开了不少身位。
前段时间，我们跑了一趟黄埔市场，和市场一线的销售聊了下，他们私下的感受是，现在黄埔绝大多数楼盘都处于长期的在售阶段，纯新盘不多，目前入场的客户体量并不多。
而数据的表现，则更加客观。
来自广州中原战略研究中心的数据显示，去年的黄埔新房市场，区域供应同比大减 50%，整体的市场以去库存为主，同时，市场持续性不足，整体表现平淡。
具体来看：
全年黄埔区一手住宅供应89万㎡，同比大幅缩减50%，为近五年新低；一手住宅签约117万㎡，同比减少16%，低于近五年年均水平。
其中，9月楼市松绑利好政策出台后，对黄埔有短期刺激作用，9-10月签约量高于6-8月平均签约水平（约7.7万㎡） ，仍低于一季度高位水平。
我们看了下去年的单盘成交情况，成交较好的，基本集中在过往大家比较熟悉的老面孔。
从这些维度来看，黄埔新房市场，确实有压力。
03.
热度不高、存在感不足、表现一般，并不意味着黄埔新房，就不适合买了。
今年的黄埔市场，有两个刺激维度值得注意。
一个是我们前面说到的旧改供应，另一个则是以交通为代表的基建配套利好。
去年年底，5号线东延线、7号线二期同步开通，从长远效应来看，会把黄埔的节点串联起来，有更好的虹吸互动，形成「长臂」效应。
这些实质层面的变化，会传递到市场层面，给予更多的市场信心。
所以，我们对于黄埔的观点判断一直没有太大的变化：
一个区域值不值得被选择，除了要有大量的城市配套、城市发展厚度和广度打底，更重要的还在于居住价值够不够。
毕竟有居住价值，才有人气，才能迸发出充沛的活力和高级烟火气。
这点，黄埔依然是值得期待的。
至于怎么买黄埔？
老黄埔，靠近天河，居住氛围比较浓厚，但商业配套稍显不足，城市界面有待焕发新机。
优质变量在于旧改多，而且还有海丝城的规划在持续落地。
科学城，既要科学，又要城，在产城融合上做的不错，城市配套也更为集中，有大量的城市配套打底。
知识城，从知识城的规划以及整体规划配套推进来看，还是值得期待的，但距离感和发展周期，是目前的短板。
同时，规划范围较大，同样是知识城，兑现速度以及规划红利享受程度大不相同，即便是地铁配套也有天渊之别。
刚需要在价格、地段、交通上综合考虑。
而长岭居，从自住的逻辑看，长岭居的交通和配套短时间依然是痛点，但教育资源相对不错，居住舒适性也很高。
如果契合度很高，那么长岭居就不失为一个不错的居住选择。
还是那句话：
板块的发展现状不同，城市资源也有差异化，再加上区位不同，买黄埔确实需要因人而异。
