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现在的房产销售，是不是有特别的情报机构的支持，能精准地判断客户的地域需求？
一个朋友40+，至今单身，看了一年多的房子，总能接到能匹配需求的地产营销电话。
如果告诉你在以后的福州金融中心，仓山区地铁口的江景现房单价只要五千多，你是否会心动？
不管怎么说，在仓山区，就算再偏僻，即使是二手房也不止这个价。
除了没直接说楼盘外，几乎把楼市的关键词都把握住了，未来的金融中心，地铁口，江景房，关键是房价才五千多。
那个对楼市从十多年前就看空的朋友突然有几分兴奋，开始和推销员聊上了。
前言部分所叙述内容担保是朋友的真人真事。
（如果觉得篇幅过长可看最后总结）
前言
图片为实地拍摄
朋友租在星璟原附近的安置房中，周末的时候刚陪他看了一套星璟原带装修的安置房，单价约1.2万，因为税费问题没谈拢。
回来之后，接到一个房产推销电话，把一个边缘板块，少有人关注的楼盘描述的天花烂醉。
开局就问一套能挣钱的房子有兴趣吗？
在仓山区，地铁旁，是福州未来的金融中心，73平米卖43万，租金月收益能达到2千多。
这单价够低的啊，每平米约为5900元，关键还是电梯高层的江景房，层高为3.4米。
这种话术对于小白肯定有吸引力，尤其是一个因为看空楼市导致40多岁还单身的男人。
甜美的声音一直催促现在马上过去看房，错过这一村：就没这一店了，因为是工抵之房，特价。
外行看热闹，内行看门道！
3.4米的层高基本就是SOHO了，如果真的是金融中心，价格也能接受。
不过这种价格，在仓山区能买到的，只有边角料的SOHO大盘——万科云城。
能把万科云城吹成这样，人才啊！
PART 1
图片为实地拍摄
我们来逐步解析一下这个单价在6千左右的楼盘里几个关键词：未来金融中心，地铁口，江景房。
未来会“成为”福州金融中心的楼盘。
这个超级大盘5805户，容积率为6.3，楼栋都是超高层建筑。
之前有没有人提过未来会成为福州的金融中心呢？有，而且有很多人，不过这是七年前了。
当时楼市火热，泰禾在福州三江口下洋片区接手两个地块：美伦学府雅居和三江城。
那个年代之前，如果不是泰禾的大肆宣传，福州本地人中能知道这个板块的也很少。
当年这里有三个楼盘，除了被美伦学府雅居和三江城外，还有一个万科金域滨江。
因为万科品牌加持，加之其优秀的营销策略，住宅清盘比较快，其他两个楼盘就没那么幸运了。
当时名声大噪的泰禾，在三江口规划出一个未来陆家嘴的蓝图，这里的确想过建设未来的金融中心，还集中商务，娱乐，医疗，休闲于一体。
俱往矣，俱往矣！
泰禾沦陷之后，那些宏伟的蓝图规划，只能停留在想象中了。
不过，在万科云城的售楼部，销售还是会夸夸其谈地描述想象中的未来。
但是，如今光秃秃的三江口，你真想象短时间内能成为福州金融中心吗？
销售自然有自己的话术，对于外地的楼市小白，可能会被逼定。
但是你就做一个简单的数学题，那些超高层建筑和相关的配套，就算现在马上开始动工，需要多长时间呢？
现在从福州市中心，一路南下，还有很多更好的地段未开发，难道三江口会优先开发吗？
所谓的未来金融中心，听听就好。
PART 2
图片来源于网络
至于宣传的双地铁口，理论上没错，到下洋地铁口，近的楼栋直线距离大约300多米，到三江口地铁口，临近的楼栋大约在400米。
在下洋站，除了1号线地铁外，还有一条6号线，主要是在长乐，在仓山段只有5个站点，并未通达市区。
这些不是重点，重点要记住，地铁不是万能的，尤其在一个主城区面积不是特别大的城市。
如果是在市区上班，假设从万科云城出发，到东街口，看似地铁加持通勤时间并不算长。
我们做了测试，以正常步行到下洋地铁口，前往东街口的话，算上步行时间和等车时间，实际通勤距离超过一个小时。
这种通勤距离如果在一线城市，部分上班族可以接受，但是在福州，前期可能有几分新鲜感，再往后你会发觉漫长的通勤就是一种煎熬。
地处福州主城区最东南端的三江口板块，与市区的物理距离还是比较长。
所以，对于万科云城来说，即使有双地铁加持，但是辐射的距离还是比较有限的。
PART 3
图片为实地拍摄
对于万科云城来说，的确有江景资源，部分楼栋的看江视野确实不错。
三江口之所以得名，是闽江，乌龙江，马江三江交汇。
如果选择一线头牌沿江的楼栋视野很好，能看到对岸的马尾和长乐，江中穿梭的船只也是一道靓丽的风景线。
此外，三江口从梁厝到下洋片区，因为没有过度开发，如今还能保持一种原生态的美。
如果从居住环境上说，往北一站就是梁厝历史文化街区，附近也有马杭州公园等。
从居住配套上说，这里原本是处于下洋村地段，这是一个大村，有比较浓厚的烟火气息。
大家觉得位于边缘板块的SOHO可能是个鬼城。
如果只是单纯地从专业度来考虑的话，大部分人都会有这个观点。
事实上，万科云城的SOHO入住率还是比较高的，这点可以通过阳台上晾晒的衣物上看出。
整体来说，周边的生态环境对于自住群体有一定的正向作用。
编后语
图片为实地拍图
为什么明明是SOHO产品，全文却以住宅的形式介绍？
首先，从我们所接到的推销电话来说，他们基本就是按照住宅的方式对外宣传。
其次，从现在的居住氛围来看，传统的SOHO楼下都是开放式的，进出的人流比较复杂。
万科云城这个小区和普通的住宅有点类似，小区有封闭式管理，安全性会高于其他SOHO。
但是，这户数太多了，如果入住率提高很多，那么5800多户，管理起来难度比较高。
还有一点，就是传统的商业SOHO，基本都处于市区相对核心的地段，有几个家大业大的老板，愿意把公司开到这个地方来呢？
客观去评价这个小区，如果价格降到冰点的话，对于地缘客户来说，可能还是值得考虑的。
但也仅仅局限于地缘客户，且是买来长时间自住的前提。
因为一些特殊原因，部分地缘客因为孩子长大，娶妻生娃等原因，为了和老人分开住，会使这边的小面积段产品卖得比较好。
至于说这边的SOHO租售比很高，有这种可能，比如说一套装修后总价约30多万的小面积产品能租到千把块。
但这得靠缘分，参考一下地段更好，楼下就是三角程地铁口的单身公寓，如今比较理想的月租金也只维持在1300-1500之间。
现在租在这里的一部分是地缘客户，还有就是在周边楼盘卖房的置业顾问。
所以，从租售比的角度出发，只是理论上说有比较高的回报，但这里一共五千多户，有几户能连续保持收租呢？
综上所述，未来的金融中心只是人家的营销术语而已，地铁口是真的有，但是离市区物理距离太远。
如果说周边居住环境的话，还是比较理想的，但是如果这里真的很多人住，那等电梯估计得花很长时间。
再说未来的流通性，因为是商住性质，能和售楼部的一手房对比吗？即使大幅度降价，也要等待愿意接盘的人。
一句话总结，这里上车的门槛虽低，但也只是适合地缘客户，别被低价蒙蔽了双眼。
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