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如果要说透这个板块，这个楼盘，时间要拨回7年前。
在楼市处于上行周期的时候，中介会劝大家赶紧买房，这是职业所需。
这种时间点入手，理论上说也没错，他们眼中看到的是房源在减少，而土拍火热，新房捂盘惜售，二手房房东随时涨价。
福州在2016年开始，楼市逐渐火热，在2017年年底的时候达到一个峰值。
那是楼市激情燃烧的岁月，只要和客户“摆事实，讲道理”都能卖出几套房，在那个年代收入算是比较高的。
他们每次都灌输客户一种观念：再不买就涨价了。
然而入戏太深，他们自己也坚定地认为，未来房价会一路高涨，是时候给自己买套房了。
前言
图片为实地拍摄
2017年的时候，福州主城区多数新房是捂盘惜售的，城市三环周边的土拍楼面价都达到了2万＋。
受到一级市场和二级市场的影响，挂牌的房东也在不断调高自己的价格。
那个时候，在三环周边有地铁加持的次新房成交价大约能挂到2.5万左右，已经超出了部分刚需能承受的范围。
于是，在临近福州主城区的闽侯楼市备受关注，高新区桥头堡周边的新房，次新房综合购房成本能达到2.2万左右。
哪里还有符合福州刚需外溢的低价房源呢？
于是在这个时间点，闽侯的南通板块逐渐走进众人的视野，从宣传标语上看到：奥体南。
2017年南通板块中也以离主城区的远近来决定价格，南通桥头堡附近的天泽奥莱时代和三盛璞悦湾都卖到了2万以上。
在南通通灵路附近，有福晟钱隆樽品和世茂璀璨滨江。
前者卖的时候是毛坯，大约1.5万出头的价格，后者卖的时候是带装修交付，总的购房成本大约在1.7万左右。
那个时候，有不少中介在这两个楼盘上车，悲剧开始倒计时，也在那个时候注定了日后会成为中介的坟场。
PART 1
图片来源于中介
昨天在朋友圈几乎同一时间点刷到南通江湾悦城的广告，起步单价是6666元，还有就是两卫的首付。
这是一个让不少中介和初代分销商都踩坑的板块。
江湾悦城是江督府二期，与这两个小区一路之隔就是世茂璀璨滨江和福晟钱隆樽品。
（督府一期2442户，二期2186户，福晟钱隆樽品1681户，世茂璀璨滨江645户……这里埋葬了太多刚需）
因为地理位置的原因，也可以把这四个楼盘看做是南通的四大金刚，体量确实很大，江督府（以下讨论包含一期二期）总库存量就有4千多套。
在2019年的时候，江督府实际成交价的中位数大概是在1.4万左右。
在2021年的时候，江督府靠一波1.2万的单价，中介和分销商帮忙卖了一波库存。
在去年第四季度的时候，江督府降到了7777元。
但是库存总能逼出开发商的极限，今天就刷到了6666元的单价，但是更觉的应该是2万的首付。
如果以15%首付倒推房价的话，难道一套房子只有13.33万吗？当然不是，这只是低首付的操作手段而已。
面对惨淡的楼市，办法总比困难多！
PART 2
图片来源于网络
去江督府踩盘的时候，和其他售楼部听到的有点不一样。
因为其他刚需盘都是说未来有多大的发展空间，而在江督府的时候，他们就是输出买房子就是用来住的概念。
当然，你也可以理解成地段便宜，说发展空间可能底气不足。
南通不足之处主要是城市界面还略显不足，我们从进到出，能感觉到配套明显匮乏。
卖钱隆樽品和璀璨滨江时候碎碎念的3号线和8号线，这么多年了，已经少有人提。
客观说，如果在其他城市，就南通板块和市中心的距离，可以算得上比较优质的刚需板块。
但是在福州，对于刚需盘的要求比较苛刻，所以南通的楼盘只能勉强算是刚需外溢。
南通未来不是没有发展机会，当然不是轨道交通，而是文山洲大桥。
南通之所以被调侃“南通”，是因为南通到市区，要经过两座大桥，尤其在早晚高峰通过湾边大桥时，经常遇到堵车现象。
如果文山洲大桥通车以后，相信未来在自驾出行上会便捷很多。
PART 3
图片为实地拍摄
现在闽侯楼市是比较尴尬的，因为主城区已经不限购了，闽侯曾经的优势被无情碾压。
曾经的几个热门楼盘，如国贸江屿原，金地自在城，保利阅江台等楼盘都提前开启了以价换量的模式。
江督府的反应可能对比老牌房企来说，会慢了一点，错过了曾经比较好的时机点。
关于两万起步的首付，有没有优势呢？
按照江督府的总价来看的话，首付本身也就十多万，现在两万起步的首付，影响力大吗？
这么说吧，如果一个普通的购房群体，至少都应付十多万的首付，对于这种极致低首付没有太高的需求度。
现在起步价是6666元每平米，实际对比之前的房源，并没有像其他楼盘做大幅度的调整，这才是该楼盘的抗性。
与江督府互为竞品的楼盘，早已经亮出6字头的宣传标语了，在人们的潜意识里，这个楼盘的真正价值就在6字头了。
那既然现在还是要卖到六千多（实际正常楼层在七千多），那就让子弹再飞一会，不急不急。
编后语
图片为售楼部实拍
当福州的奥体板块跌落神坛的时候，所谓的奥体南也原形毕露了。
这也告诉我们，不要看售楼部的远景规划，不要听置业顾问的一面之词，毕竟南通板块因为这种所谓的规划入坑的不占少数。
不过，大家可以考虑一个问题，如果江督府真正降到一个绝对低点的时候，或许就符合一些极限刚需的需求了。
这几年来，福州楼市的刚需盘，至今为止都没有一个5字头的宣传，可以像网友讨论的那样，来一波5555的房源。
其实纵观江督府这个楼盘，早期卖到1.4万左右，楼面价又比较低，会有较高的利润。
时过境迁，如今楼市早已变天，现在可以考虑一下真正的以价换量了。
关于这个楼盘，还是坚持早期的观点，5555元，楼层任选，交个朋友！
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