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福州新房市场激战正酣，开发商打起价格战，只能用一个“狠”字形容；
二手房市场，在中介的“威逼利诱”之下，纷纷向市场妥协，含泪接刀；
大家好像忽略了一种房源：法拍房。
在2019年底的时候，迎来口罩事件，各行各业接连遇到瓶颈，一些不愿意躺平的中产，把自己的房子抵押了，换取周转的资金。
不过，这些年大市场环境并不好，那些为了理想奋力一搏的群体中，有一部分人入不敷出，无力偿还贷款，房子就可能流入法拍市场了。
看了这段时间的法拍成交记录以及带法拍的房源，聊一下个人观点吧。
PART 1
图片来源于网络
金山泰禾红树林，是一个大社区，从5月份到现在，看到8套房子出现在法拍房中。
这个楼盘最早期的交付时间点在2011年7月左右，地段位于浦上大道南侧，现在看还算过得去，除了没有地铁外，基本生活配套都比较齐全；
相对来说，现在的房龄会旧了一点，但是早期泰禾的社区品质都还过得去，只是没有人车分流。
在2011年7月交房的时候，当时拿出一批特价房，单价为9300元，你可知道，过了13年，这个小区又出现了1万左右的房源。
在今年8月份的时候，一个中高楼层房源，面积为183.76平米，起拍价为194万，折合单价约为1.06万每平米。
最后该房源以216万在一拍中被买家竞得，折合单价约为1.18万元每平米。
理论上说可以算是捡漏了，但这里有一点不足之处，就是两本证，如果只是长期自住，看在价格的份上也能接受。
这个还是属于一拍成交的房源，而同样在红树林小区，还存在流拍的房源，比如一套138.28平米的房源，起拍价为238万，折合单价约为1.72万每平米。
这个单价，别说买法拍房，就算买一个单本证的房源，中介也能帮你找出来，所以流拍也在意料之中。
今年8月27日，9月2日，9月16日，泰禾红树林还会有1.3万-1.4万单价的一拍房源，有意向的可以留意一下。
PART 2
图片来源于网络
不一定说法拍房就是低于市场价，有的房源还明显高于市场价，可能未来就是等待流拍的宿命。
保利香槟国际是福州的网红楼盘，出名的原因应该是让外卖小哥迷路吧！
看到该楼盘一个高层房源，面积为108.53平米，起拍价居然还是295万，单价约为2.71万每平米。
而在9月2日的时候，将会有一套融信后海进入一拍环节，高楼层房源面积106.78平米，起拍价为254万，折合单价为2.38万元。
这两个小区地段差不多，但是保利香槟国际是一个超级大盘，对比融信后海来说，居住体验感会略逊一筹，而这些价值在法拍房中并没有体现出来。
在今年6月24日的时候，保利香槟国际一套一拍房源起拍单价为2.2万左右，实际成交价为2.49万左右。
可以对比一下香开新城的高层法拍房，86.62平米二拍起拍总价为151万，最后成交价为185万，虽然溢价较高，但实际成交单价约为2.14万。
相对比之下，两个二手房对比的话，香开新城还略好一点，找对节点的话，价格更低。
随着市场下行，在东二环商圈周边，普通新房的价格也降到2.7万左右的门槛，甚至更低。
如果法拍房和周边的新房没有明显的剪刀差，那完全可以选择上车新房，法拍房的目的就是为了捡漏。
PART 3
图片为实地拍摄
有的房子，还没怎么入住，也迎来血亏的噩运！
中骏世界城在2021年的时候，高峰期单价曾卖到3.3万左右，因为当时是老仓山二环内唯一在售的楼盘。
只不过后来入市的北园四大金刚，与中骏世界城彻底开撕了，从试探性降价到大幅度降价，几乎只在转眼之间。
中骏世界城一期和二期之间，价格上存在很大的差距。
而在今年5月的时候，中骏世界城一期，一套高层面积为109.32平米的房源，二拍仅仅237万，还是惨遭流拍，即使单价已经降到2.17万左右。
其实，作为中骏世界城的法拍房，是比较尴尬的！
如果论地段的话，可能会略好于北园四大金刚，只不过离地铁的距离会更远一点。
刚开盘的映南台在售房源单价约为2.36万元，而中骏世界城单价虽低，但因为没满二，如果税费由买家承担的话，综合购房成本就高了。
因为该房源资料显示，还未办理产权证，而如今中骏还处于风雨飘摇的状态，可能也会引发买家的其他顾虑。
参考一套位于南二环福州府的法拍房成交房源：
7月9日，福州府成交一套房源，面积为109.66平米，起拍总价为167万，最后成交总价为183万。
福州府和中骏世界城虽然离得很近，其实地段至少相差两个段位，但后者同样是未办证能成交，其主要原因，除了价格够低外，相对安全系数会更高一点。
编后语
图片来源于网络
这一两年，流入市场的法拍房越来越多，理论上说捡漏的机会也会随着增加。
很多人觉得清场是法拍房的主要抗性，那有哪些抗性呢？
一般法拍房居住情况可分为多种：
比如有的房子已经腾空，或者房东住在里面，但比较配合，因为希望多一个人参与，就可能多卖一点。
还有一种就是房东不愿意配合，这种情况下，在清退的时候会有一定的难度。
还有一种是存在租赁情况，如果租赁是在房子抵押之前签下的，还是长租约，且租金低于市场价的话，就不太值得入手。
还有就是房子里如果有老人住的话，那也是非常麻烦的，这个嘛，大家多看新闻就知道了。
其实，法拍房除了要知道否顺利清场外，对于税费的承担也要有详细了解。
简单举例，比如花200万拍下一套房子，而这套房子是非夫妻直属关系的赠与和继承，那要交20%的税。
当然，法拍房还有很多隐形的风险，如果真的有意向购买的话，还是尽量做好产调。
事实上，真实的法拍房市场中，就是零和七八折左右的博弈，输了可能一切归零；
赢的最高极限也只能在七八折左右，市场价五六折到手的一般轮不到普通人。
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