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从中秋假期到上周周末，福州楼市的销量确实还是不错的，但必须承认，都是以价换量的结果。
东区非核心地段，一个较有品质的楼盘，现房状态下比期房便宜了一万左右的单价，当天就见到效果了。
临近晋安湖某楼盘，两年前均价要卖到约3.7万元，如今100平米的户型十楼以下单价约为2.8万，也引来不少客源。
福州东区是楼市的一个重要货仓，但实际上，还有一个板块真实库存量远超东区。
那就是在厮杀中的南二环，这里除了热议的四大金刚外，周边的楼盘也总想趁机接一下外溢的客户。
前言
图片为实地拍摄
现在的南二环确实很卷，从中秋假期开始，几个相互竞争的楼盘已经开始打价格战了。
北源云筑推出89平特价房，总价210万，带装修交付，有正常楼层可选择；
左海望悦特价房中的洋房，约97平米的四房单价2.35万，楼层任选，新投映南台起步单价约为2万每平米。
除了江南尚璟外，几乎都参战了，从路边停放的私家车能看出热度。
说一个朋友的真实看房案例，本段话以第一人称叙述：
我从中介朋友圈看到很多特价房，虽然没有那么快决定买房，但想着先了解一下这几个楼盘的优劣势，再和家人商量。
三个降价楼盘中，看房的人都蛮多的，最后走出北源云筑售楼部的时候，一个中年男子走上前来搭讪，说他们的房子就在附近，只要1.6万单价。
要不要过去看看，离地铁口很近，只有六七百米左右，而且也是在二环内。
突然间懵逼了，看了三个二环内的楼盘，怎么说都不止这个价啊，应该这位大叔把建总领筑当做二环内吧。
大叔一把年纪了，节点还出来拉客不容易，但是建总价格够低的话，也可以看看，就当支持大叔一下。
当开车经过南二环下穿隧道时，方向告诉我不是建总那边了，但来都来了，就看看吧。
PART 1
图片为实地拍摄
朋友被带到了澎湃国公馆，被置业顾问告知1.6万单价的是低楼层房源，正常楼层的房源单价大约在一万八九。
不知道现在开发商是不是经费紧张，只能请大叔当小蜜蜂了，关键是还能把国公馆说成离葫芦阵地铁口只有六七百米。
如果说福州各种楼盘中，园林景观有段位的话，就目前看到社区园林来说，是属于第一梯队的。
这是目前我们在福州看过的楼盘中，少有的引入传统苏式园林的社区，示范区就有1.7万方。
来自苏州香山帮手法下的小桥流水，亭台楼阁错落有致，搭配太湖石假山等建筑，应该在福州尚属首例。
约117平米的户型做全明四房，也属于当下比较主流的户型，这种面积段的四房相对来说不会显得特别拥挤。
目前住宅取证的为1号楼和2号楼，1号楼总层高为12层，2号楼总层高为8层。
主要户型分布：东端头户型约为170平米，中间户约为117平米，西端头户型约为132平米。
只看到这里的时候，似乎还是一个值得考虑的南二环楼盘，至少在颜值上无出其右。
不过，澎湃国公馆还有太多的X因素，值得深思！
PART 2
图片拍摄于2022年8月
要想了解澎湃国公馆的前世今生，那得追溯到三年前。
2021年，福州放开落户政策，也就意味着，绝大多数人都有了买房资格，上半年的楼市确实走出一波特立独行的行情。
时年5月12日，福州又有多处地块入市，宗地2021-17号位于仓山区郭宅南路以北、郭宅路以西，郭宅周边旧村改造出让地六入市。
选址面积160493平方米（合240.74亩），用地面积143367平方米（合215.05亩），用途为住宅、商服（商业、商务）用地，起始价109200万元，最高限制价142000万元。
记住，这个地块的指导价为2.75万每平米。
该地块受到了融侨、万科、旭辉、招商等房企的激烈竞投，经过12轮竞拍达到最高限价，进入竞自持环节后，又再次达到最高竞价轮次，进入摇号环节！
最终，160号竞买人福建融伟翔房地产有限公司以14.2亿元+竞自持社会租赁住房18000平方米竞得，平均楼面价9895元/平方米。
曾经，南二环板块也在一定程度上被高估了，以至于钟情于此的房企连马甲都用上了，融信最后“幸运”地拿下该地块。
只不过，从2021年下半年开始，民营房企开始陆续爆雷，其中高杠杆的闽系房企，几乎都受到波及。
2022年7月，融信爆雷了：这家闽系房企再传惊雷，已发生债务违约！
在2022年8月的时候，进入该融信国公馆售楼部，能看到苏式韵味，只是置业顾问的眼神有几分迷离。
然后，原先的融信国公馆就被淡忘于江湖了。
PART 3
图片为实地拍摄
今年4月份，这个地块再次进入大家的视野，不过已经易主了，新的推广名为澎湃国公馆。
“鹏湃”通过收购福州宗地2021-17号地块进军福州楼市，仅前期就斥资近7个亿付清土地款和各种历史欠款，帮助解决历史遗留问题。
虽然坊间传闻澎湃国公馆和融信还有血脉上的关系，不过我们经过多方查找后，并没有看到二者有直接的利益关系。
不过，现在刚有两栋住宅楼入市，中介的朋友圈就疯狂刷屏工抵房了，那会让人陷入另外一种思考。
有的工抵房只是降价的遮羞布，有的工抵房真的是因为资金问题，抵押给工程方了。
毕竟这是一个两百多亩的大盘，周边竞品如狼似虎，纯靠销售回血哪有那么容易。
这个地块商业用地较多，如今以商业别墅的方式入场或许是一个不错的选择，至少能打造出一种类住宅的楼盘。
但是，商业别墅在市场上流通困难，而建安成本还要不断地输出，这对于资金链方面是一个巨大的考验。
因此，对于中介朋友圈所宣传的工抵房，反而对于那些想入场的客群起到了负面的影响效果。
编后语
视频为实地拍摄
虽然现在没办法看到南二环板块中秋到现在的真实销售数据，但从多个售楼部节点的人流上看，还是有一定热度的。
至于澎湃国公馆，可能就略显几分冷清了，就连接到地缘中介的电话推销时，也被安排在后面出场。
现在国公馆能吸引人的，只有价格了，看上去南二环商品房1.6万左右（中介口述，实际可能略高一点），或许还凑合吧。
单论这个楼盘来说，如果能顺利交付的话，这个地段基本和福州府，凤凰原（早期单价约2.7万）差不多。
但是谈价格的话，一套房子大约能便宜百来万，且小区的园林景观在现在的市场行情中应该热度会更高一点。
不过，由于工抵房出现的时间太早了，终究会让人陷入沉思。
如果一切顺利，只是买到了一个正规的苏式园林景观，可能价格略低一点。
但是等待交付的时间还有两年多，如果……
不过，还是祝愿国公馆的商业别墅会遇到有缘人吧！
当然，我们希望楼市能进入一个更为健康的时代，让那些辛勤付出的购房者都能寻觅到温馨的港湾！
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